18 违约方能否行使合同解除权

——如皋市碧桂园房地产开发有限公司诉洪小飞商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省如皋市人民法院（2015）皋民初字第0130号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告：如皋市碧桂园房地产开发有限公司

被告：洪小飞

【基本案情】

2013年10月25日，如皋市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与洪小飞签订了商品房买卖合同、补充协议及附件，约定洪小飞向碧桂园公司购买位于如皋市城北街道城北新村碧桂园3幢2单元280×室洋房一套。商品房总房款为623115元整，分两期付款，签订《商品房买卖合同》时支付263115元；在2013年11月15日前支付360000元。洪小飞仅按期支付了首期房款，第二期房款一直欠缴。碧桂园公司曾向洪小飞寄发催款通知书和律师函，要求履行付款义务。但洪小飞未履行。碧桂园公司认为洪小飞逾期付款行为违反了《商品房买卖合同》第七条及附件的约定，故要求洪小飞支付购房款并承担逾期付款违约金。洪小飞认为双方签订商品房买卖合同是事实，购房款360000元按约定已到期限，该款应以向银行办理贷款的方式进行支付，银行贷款至今没有到位是由碧桂园公司销售人员口头的相关承诺未能兑现所致。因家庭实际情况，洪小飞在上海工作，家庭成员均在上海工作、学习，原来在签订合同时预期该住房是给婚生女，又因政府拆迁，洪小飞在如皋安置了两套住房，女儿也准备转学到上海读书，购置房屋的目的与家庭实际情况发生了重大变化，被告请求与原告解除合同。碧桂园公司不同意解除合同。

【案件焦点】

洪小飞逾期支付购房款并以购买涉案商品房的初衷发生变化等为由能否行使合同解除权。

【法院裁判要旨】

江苏省如皋市人民法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的商品房买卖合同、补充协议及附件系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。双方约定了洪小飞分期向碧桂园公司支付购房款，即签订商品房买卖合同之日支付首付款263115元，余款通过商业贷款的方式支付，洪小飞已按约定支付了首付款263115元，但余款未能支付，经碧桂园公司于2014年通知洪小飞办理按揭贷款后，洪小飞至今也未能办理商业贷款，也未通过其他方式支付尚欠购房款。故洪小飞应当向碧桂园公司支付购房款的余款360000元。碧桂园公司主张洪小飞应按照合同约定支付自洪小飞签收通知之日后一个月即2014年4月10日起按照每日万分之三计算本金360000元的违约金，系合同约定，且不违反法律规定，故本院认定洪小飞应支付碧桂园公司自2014年4月10日起至本判决确定的履行之日止按照每日万分之三计算本金360000元的违约金。洪小飞辩称因商业银行担保贷款合同无法签订，故要求解除合同，并要求原告返还已付购房款以及相应利息。但洪小飞未能办理商业银行担保贷款合同，系洪小飞信用卡出现问题而无法办理，洪小飞未能提供证据证明无法办理商业银行担保贷款系碧桂园公司的原因，且碧桂园公司明确表示不同意解除合同，故对于洪小飞该辩称理由不予采信，洪小飞也未就解除合同的请求提出反诉，故对于洪小飞要求解除合同的主张不予支持。对于洪小飞辩称的其他理由，因未能提供证据证实，本院不予采信。

江苏省如皋市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：

一、被告洪小飞于本判决生效后十日内给付原告如皋市碧桂园房地产开发有限公司购房款360000元；

二、被告洪小飞于本判决生效后十日内给付原告如皋市碧桂园房地产开发有限公司自2014年4月10日起至本判决确定的履行之日止以360000元为本金按日万分之三计算的违约金。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对《合同法》第九十四条法定的合同解除权的理解。我国《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从第九十四条规定是合同的法定解除情形，立法本意是赋予合同履行过程中守约方保护自身权利出发，视合同履行情况作出是否解除合同的意思表示。但从法条的字面理解，并未明确第九十四条赋予合同解除权给哪一方，这也就给司法实践设立了一个难题。在司法实践中，行使合同解除权的多见于守约方，违约方行使合同解除权的并不多见。

就本案而言，购房人明确表示不给付购房尾款，要求解除合同，不应采纳。理由为，购房人明确表示不给付购房尾款的行为系故意违约，违约方无权行使合同解除权，虽然《合同法》第九十四条未明确在出现合同法定解除情形时，违约方有无解除合同的权利，但从立法本意来看，赋予合同解除权意在维护合法权益，给予践行诚信原则的当事人以最大程度、最合理的方式保障权益、降低损失。反之，对依法成立并发生法律效力的民事契约以主动违约的形式规避自身风险，本身就是对诚信原则的践踏，也不利于维护交易安全的合同法立法本意，即当事人双方签订的合同系双方真实意思表示，如动则以故意违约的方式实现解除合同的目的，违反了民法上诚实信用原则，虽然可以通过违约责任对违约方予以惩罚、对守约方的损失予以赔偿，但并不利于交易稳定、安全的维护，同样不利于市场秩序常态的促进，与当前国家对房地产市场的政策亦不相符，本案所涉情形在商品房由供方市场转为需求方市场的当前存在类似情况增多，如支持违约方解除合同，也必然导致影响面的扩大，对守约方也不公平。违约方可根据合同约定或法律规定要求解除合同，但其要求解除合同的理由应有约定或法律支撑，如未有证据证明系对方存在违约行为，违约行为又不能归责于对方，那么其要求解除合同当然不能成立。据此，守约方主张继续履行合同，要求违约方履行合同义务并承担违约责任，应予以支持。

编写人：江苏省如皋市人民法院 钟文