一、商品房预售
1 确定交房与否是否仅以验收合格为准以及因房产公司过错导致付款迟延时业主是否承担逾期付款的违约责任
——韦民、韦彩娥诉广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司、广西凯丰房地产开发有限公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2015）来民二终字第203号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：韦民、韦彩娥
被告（反诉原告、被上诉人）：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司
被告（被上诉人）：广西凯丰房地产开发有限公司
【基本案情】
韦民、韦彩娥与广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司（以下简称凯丰武宣分公司）于2012年6月11日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定由其购买凯丰武宣分公司开发的凯丰世纪广场第×栋×单元×××号房，总房价款为432068元，付款方式为按揭付款，凯丰武宣分公司作为出卖人应当在2012年12月31日前，依照有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付使用。如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，可据实延期交房……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。逾期交房超过90天，业主要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向业主支付已交付房价款万分之一的违约金。业主逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，选择申请银行按揭付款的，业主承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。凯丰武宣分公司未能按约定在2012年12月31日交房。在政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司向业主承诺：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通知各业主于2014年9月15日起收房，韦民、韦彩娥接到通知后已于2014年9月15日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰武宣分公司发出函告，通告在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至本案诉讼期间仍未取得验收合格证。韦民、韦彩娥诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金46102元（计至2015年1月31日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担诉讼费。凯丰武宣分公司在一审审理过程中提起反诉，请求判令原告支付逾期支付购房款违约金10489元。
二审另查明，2012年6月11日至2012年12月31日，连续降雨4小时或间断降雨6小时以上的天数有27天，连续停电4小时以上的天数有2天，按照合同约定合计应顺延的天数为29天。在上诉人购买本案房屋前被上诉人已经将其抵押给案外人，且未告知上诉人，于2014年1月6日解除了抵押登记。
【案件焦点】
1.确定凯丰武宣分公司交房与否是否应当仅以房屋验收合格为准。
2.因凯丰武宣分公司在购房时未告知房屋已经抵押给他人导致无法按照合同约定办理银行按揭付款迟延时，韦民、韦彩娥是否承担逾期付款的违约责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区武宣县人民法院经审理认为，本案当事人双方签订的商品房买卖合同是有效合同，应按合同的约定履行义务。本案双方明确约定了交房日期为2012年12月31日，凯丰武宣分公司逾期交房应承担违约责任，应按合同约定支付逾期交房违约金。同时，符合合同约定条件的情况可顺延交房。2014年5月20日的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰武宣分公司与业主代表协商，没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，一审法院认为，应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。同时，由于韦民、韦彩娥在双方合同约定的房屋交付日期截止后，仍未能付清所有的购房款，按照合同约定，凯丰武宣分公司的交房日期可以顺延到所有的购房款交清之日止。韦民、韦彩娥已经构成了逾期付款，但对逾期付款的起算期限双方都没有提供足够的证据证明，一审法院推定为约定的交房截止日。韦民、韦彩娥应支付给凯丰武宣分公司逾期付款违约金为：170000×0.0001×443=7531元（自2013年1月1日计至2014年3月20日止，共443天）。凯丰武宣分公司支付给韦民、韦彩娥的逾期交房违约金为：自2014年3月21日（签订借款合同次日）至2014年8月31日为164天；2014年9月1日至2014年9月15日（韦民、韦彩娥接收房屋之日）即15天，即432068×164×0.0001+432068×15×0.0003=9030.23元，与韦民、韦彩娥应支付逾期付款违约金7531元相抵，凯丰武宣分公司最后应支付的逾期交房违约金为：9030.23-7531=1499.23元。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，凯丰武宣分公司是广西凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰公司）的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，由凯丰武宣分公司和凯丰公司共同承担违约责任。
广西壮族自治区武宣县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：
1.广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司应共同向韦民、韦彩娥支付逾期交房违约金9030.23元（违约金计至2014年9月15日止）；
2.韦民、韦彩娥应支付给广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的逾期付款违约金7531元（违约金自2013年1月1日计至2014年3月20日止）；
3.上述广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司应支付给韦民、韦彩娥的支付逾期交房违约金9030.23元，与韦民、韦彩娥应支付给广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司的逾期付款违约金7531元相抵，广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与广西凯丰房地产开发有限公司还应支付给韦民、韦彩娥的逾期交房违约金共计1499.23元；
4.驳回韦民、韦彩娥的其他诉讼请求；
5.驳回广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司的反诉请求。
韦民、韦彩娥持原审起诉意见上诉。广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，关于如何确定被上诉人的交房日期的问题。本案中，被上诉人交付给上诉人使用的商品房未经验收合格，违反了合同约定和法律规定，属于瑕疵交付，但上诉人韦民、韦彩娥已于2014年9月17日接收房屋使用，在明知未经验收合格的情形后亦未提出退回房屋给被上诉人，而是继续占有使用，且上诉人也未有充分证据证明未经验收合格影响了房屋的实际使用，表明上诉人已实际认可被上诉人交付了房屋。故而被上诉人的实际交房日应为2014年9月17日，违约金应计至上诉人实际接收房屋之日。对于所交付房屋未经验收可能存在的质量瑕疵问题，上诉人可另行主张权利。因此，上诉人主张将验收合格之日作为被上诉人实际交房之日的上诉理由不成立。
关于逾期办理贷款的责任是否应当由上诉人承担的问题。根据二审中新查明的事实，本案房屋被上诉人在上诉人购买前就已经抵押给他人，但未将该情况告知上诉人，直到2014年1月6日才解除抵押，并且解除抵押后被上诉人也未书面告知上诉人，上诉人因为被上诉人的原因而无法办理按揭，故逾期办理贷款的责任不应当由上诉人承担。上诉人在被上诉人解除抵押后于2014年3月20日办理完按揭贷款手续，其不存在逾期付款过错，被上诉人不能因上诉人的按揭贷款未到位而顺延交房。因此，上诉人主张不承担逾期付款违约责任的上诉理由成立，被上诉人的一审反诉请求不成立。根据合同法司法解释规定和双方在合同及承诺书中的约定，违约金应当以上诉人已付购房款为基数乘以相应的约定比例计算。又因被上诉人不能因上诉人未付完房款而顺延交房，故而仍应当按照合同约定的2012年12月31日交房。又根据合同约定可以顺延的天数有29天，因此，被上诉人可以顺延至2013年1月29日交房，逾期则应承担违约责任。综合上述理由，被上诉人应当付给上诉人的违约金为19906.05元［①自2013年1月30日至2014年3月20日共计415天，即262068×415×0.0001=10875.82元；②自2014年3月21日至2014年8月31日（被上诉人承诺交房日）共计164天，2014年9月1日至2014年9月15日（被上诉人实际交房日）共计15天，即432068×164×0.0001+432068×15×0.0003=9030.23元；①+②=19906.05元］。
广西壮族自治区来宾市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：
一、维持武宣县人民法院（2015）武民初字第193号民事判决第四、五项；
二、撤销武宣县人民法院（2015）武民初字第193号民事判决第一、二、三项；
三、被上诉人广西凯丰房地产开发有限公司向上诉人韦民、韦彩娥支付逾期交房违约金19906.05元。
【法官后语】
本案处理重点主要在于：1.在本案中，业主在明知商品房未经验收合格后继续占有且未要求退房，仅是主张视为未交房，要求出卖人承担逾期交房的责任至验收合格之日，对此合同没有明确约定，缺乏合同依据。对房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用，商品房未经验收合格即交付使用，属于瑕疵交付，但不是未交付。对于瑕疵交付的违约责任，买受人可以另行主张，但该责任并非逾期交房的违约责任，两者不能混为一谈。
2.业主作为商品房买卖合同的一方，其主要义务就是依照双方约定支付购房款给出卖人，由此就可能出现逾期付款的情形。业主承担逾期付款的违约责任前提之一就是出卖人对此不存在任何过错，但在本案中，出卖人对此存在明显过错，不仅将商品房在销售给买受人之前就已经抵押给他人，且对业主隐瞒这一信息，并在解除抵押后亦未及时主动告知业主，导致业主不能及时办理银行贷款出现逾期付款。与之相反，业主并未存在任何明显过错，故不应当承担逾期付款的责任。
值得注意的是，依照《公司法》的规定，分公司的民事责任由其总公司承担，而不是两者向业主承担连带责任；在法律无明文规定且当事人没有明确同意抵销的情况下，即便存在互负债务的情况，法院也不要在判项中抵销债务。
编写人：广西壮族自治区来宾市中级人民法院 石晓志