第一课　读懂中国楼市——让世界无解的中国房价

中国房地产投资与博傻理论

2016年1月国家统计局发布2015年经济数据，我国2015年GDP总额为67.67万亿元，其中房地产业以38167亿元占有其中6%的比例，再加上与房地产息息相关的建筑业以44725亿元占据7%的比例，房地产依然是我国经济结构中至为重要的一环。

因为房地产业就业人员多、上下游产业多、影响范围广，近几年来经济学界也颇喜欢用房地产数据来评测整个经济的发展状况，用“房地产打喷嚏国民经济就感冒”这句话来形容房地产业的重要性，似乎一点也不过分。

然而，高企的房价然让购房者“望楼兴叹”，攀升的地价让开发商叫苦不迭，限制不住的楼市让地方政府焦头烂额，现如今的房地产业，似乎已经成了中国人的一块心病，治也不是，不治也不是。

房地产业何去何从？这可能是中国人目前最关心的经济问题，而想要解答好这一经济问题，我们首先要做的就是深入剖析一下房地产投资到底是怎么一回事。

在商品社会中，房地产作为一种价值比较高的商品，是可以作为投资对象的。一般而言，我们倾向投资于房地产领域，并不是期望它可能为我们带来多大的回报，而是想要利用它的两个属性——居住和保值。

房屋是用来居住的，我们购置房地产，就等于给自己购买了栖身之所，而同时，房地产相对于股票、债券等投资手段，又有其绝佳的稳定性，可以做为保值之用。正因为如此，几乎在所有的国家中，房地产都是人们热衷投资的一种商品。

然而，在当今的中国市场上，房地产却似乎背离了其商品属性，在很多人那里，房子是不被用来居住的，人们想要的也不仅仅是保值，而是渴望通过投资房地产来赚取高额的利润，而现实也告诉我们，有些人也确实成功了。

大批的地产商、炒房者从房地产的飞速膨胀中赚取了令人咋舌的利润，但同时，却也催生了中国房地产巨大的泡沫。在房地产泡沫中，先入者的利润往往由后入者的投资提供。由此看来，中国房地产其实已经陷入了击鼓传花的“博傻理论”当中。

凯恩斯的“最大笨蛋理论”

英国经济学家凯恩斯曾经提出过一个非常重要的理论，那就是期货和证券在某种程度上是一种投机行为或赌博行为。

对于这个理论，凯恩斯曾经做过一个比喻:在证券市场中，你并不知道某个股票的真实价值，但你却愿意花高价来购买，这是为什么呢？因为你预料到有人会花更高的价钱从你那里把它买走。不知道价值却愿意投资，看起来你似乎是一个笨蛋，但只要有一个人比你还笨，那么你就是聪明人。

因此，这个理论又被称为“最大笨蛋理论”——Greater Fool Theory，我们中国对这个理论通俗的叫法为“博傻理论”，即投资的结果就看谁比谁更傻。

知识链接

凯恩斯:英国著名经济学家，全名John Maynard Keynes，生于1883年6月5日。凯恩斯的经济学思想一反亚当·斯密以来尊重市场机制、反对人为干预的经济学思想，他主张政府应积极扮演经济舵手的角色，通过财政与货币政策来对抗经济衰退乃至于经济萧条。

凯恩斯的思想不仅体现在学说上，更重要的是对实际经济的指导意义。在20世纪20年代到30年代的世界性经济大萧条时期，凯恩斯的经济思想为各国政府提供了有效的对策；战后50年代到60年代的资本主义社会繁荣期，凯恩斯的思想是西方各国进行经济建设的主要政策思维，因而有世人将凯恩斯誉为“资本主义的救世主”“战后繁荣之父”等。一度主宰资本主义的凯恩斯思想也成为经济学诸学派之一，被称为“凯恩斯学派”，并衍生数个支系，其影响力持续至今。

凯恩斯的“最大笨蛋理论”所揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，那么自己就是赢家。假如没有下一个愿意出更高价格的更大笨蛋来做“下家”，那么你自己就成了最大的笨蛋。从有股票市场开始，这种“最大笨蛋理论”屡试不爽。

在凯恩斯那个时代，“最大笨蛋理论”应用于股票、债券等多个领域，造成了诸如“南海泡沫”等多个经济问题，但它却从来没有作用在楼市里面。

然而随着经济的发展，人们投资渠道的拓展和国家间资金流动越来越频繁，我们慢慢发现，“最大笨蛋理论”似乎已经从股市扩散到经济社会的每一个角落当中，其最现实也是最鲜明的实例，就是我们现在的房地产泡沫。

“最大笨蛋理论”一个显著的特点就是忽视投资品的价值，这一特点在中国房地产市场上表现得尤为明显。我们以西部某能源型城市为例，该市地理位置并不优越，全市户籍人口不到150万，城镇人口约占80%，是典型的三线城市。这样一个三线城市，2015年年初，研究者保守估计该城市至少空余40万套住房，尽管如此，该市的房价依然是居高不下，让很多普通人咋舌，其价格较之于价值毋庸置疑是高得离谱的。

然而，乐观的投资者认为该市的房地产市场会引来更多的投资者，万余的价格并不是顶峰，因此大家仍旧乐意投资，这其实就是“最大笨蛋理论”在起作用。因为有这些投资者的存在，也就有了支撑“最大笨蛋理论”的基础。

2015年4月，一份有关家庭财产的报告引发了社会的关注，这份《中国家庭金融调查报告》称，我国自有住房率达9成，超过20%的家庭拥有多套住房。那么这些房屋，是不是都住着人？答案显然不是。那么有多少是空着的呢？空置率是多少呢？这份报告给出的数字是22.4%，10套房子有将近4套是空着的。这个比例远高于其他国家和地区，说明社会资源浪费严重。

如此高的全国房地产空置率，说明我国支持博傻理论的投资者数量实在是不少。

经济分析者在分析“最大笨蛋理论”的时候，将投资者分为两种，一类是感性的，一类是理性的。其中感性的投资者在投资时往往不知道自己已经进入一场“比谁更傻的游戏”中，也不清楚游戏的规则和结局，只是想当然地认为自己在进行常规投资。而理性的投资者则不然，他们很清醒地明白这场游戏及相关规则，只是相信当前状况下还有比自己更傻的投资者即将介入，因此才投入资金来赌一把，在赚取预期利润之后，迅速脱身离开。

在中国的房地产市场当中，感性与理性的投资者无疑都是分别存在的，而当这场“比谁更傻的游戏”结束之后，获胜者大多数是提早脱身的理性投资者，而那些感性投资者，大多会成为这场游戏的输家。

那么，在中国房地产市场中，谁是感性投资者，谁会成为那个“最大的笨蛋”呢？这就是我们需要关心的问题了。

谁是最大的笨蛋？

以介入房地产业的身份而言，中国房地产市场上的投资者有这么四种，金融机构、房地产商、炒房者和普通购房者。

我们讨论谁会成为“最大的笨蛋”，并不能以某个单独的投资者是理性还是感性来分辨，而只能以这四种不同身份的投资者来判断。

在我国，以银行为主的金融机构为房地产业提供充足的资金，并在房地产这场盛宴中大快朵颐。然而需要指出的是，房地产商从金融机构获得资金的抵押物多为地产和房产，因为房地产泡沫，这二者的价格早已被严重地抬高，以至于如果一旦出现房地产泡沫破裂的现象，金融机构收回的往往是价值远远低于其贷款额度的抵押物。而且随着房地产泡沫的破裂，投资者会对房地产产生强烈的恐慌情绪，到时抵押物即便是以一个非常低的价格出让，也未必会在短时间内变现，因此金融机构毋庸置疑的会成为这场“比谁更傻的游戏”中的输家。

其次是房地产商。房地产商作为房地产业的主导，是这场房地产泡沫的始作俑者。他们掌握着房地产市场几乎全部的信息，拥有绝对的主动性。因此在房地产泡沫发生时，除了少部分未能做好准备或误判经济形势的房地产商，他们当中的大多数都是能成功脱身的。

第三是炒房者。在炒房者中，理性的投资者实际上早已意识到房地产泡沫的严重，他们当中的大多数实际上已经从房地产投资市场上脱身而出，清理了手中过多的房产，他们已经实现了自己的目标，在更大的傻瓜接受时让出了自己的投资，从而在这场“比谁更傻的游戏中”获得了胜利。而同时，大多数感性的投资者却仍旧做着房价还会再涨的梦，他们不断地向房地产市场注入资金，继续增持房产，这类人很可能就会成为最终那个“最大的笨蛋”。

第四是普通购房者。在这场房地产泡沫中，普通购房者是最无奈，因为他们对房地产市场的介入是生活的需要而非投机，无论房地产市场如何，他们都需要买房居住，因此不存在将房子卖掉脱离房地产市场一说。

而也正是因为这个原因，普通购房者中的相当一部分是在房地产泡沫还未形成或者比较小的时期介入的，因而他们不会受房地产泡沫破裂的影响。

但还有一大部分购房者是在房地产泡沫已经形成之后，才进入房地产领域当中。因为泡沫的存在，他们被迫以比原价值高得多的价格购入房产。随着房地产泡沫的破裂，房价回归到正常的水平，他们因为错误的介入时间而最终成为房地产泡沫的牺牲品，虽称不上是这场游戏中最大的笨蛋，但至少也是这场游戏的失败者。