13.论房地产法律纠纷的成因及化解对策
吕春华[1]
近年来，我国房地产市场出现了空前的发展，但由于房地产市场体系尚不成熟，法律体系不尽完善，市场管理机制不够健全，房地产市场的开发、经营、交易行为仍不规范等原因，造成房地产业在高速发展的同时，也产生了相当数量的房地产纠纷案件，各种新问题、新焦点层出不穷。本文通过分析房地产行业法律纠纷的成因，从而提出化解房地产纠纷的对策，以促进房地产行业的健康发展。
一、房地产纠纷的类别
（一）房屋买卖合同纠纷
主要以一手房买卖纠纷为主，以延期交房和延期办证纠纷居多。一般说来，开发商预售楼盘的商品房，在与业主签订房地产买卖合同时，对于交房日期、办证期限及其违约责任均进行了明确约定。一旦开发商存在延期交房或延期办证的行为，该楼盘的业主就会较为集中地提起诉讼，因此，这类案件具有涉及小区业主众多、案件集中涌现、以串案为主、诉讼请求较为单一的特点。
（二）房屋贷款合同纠纷
这类纠纷所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，同一阶段合同的条款基本一致。一旦购房人有违约行为，银行就会依照合同约定起诉。银行的诉讼请求也较为单一，主要为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本息，判令保证人承担连带保证责任等。也有少数案件是银行起诉要求购房人还贷获支持后，抵押物无法处置，银行要求担保人依合同回购的情形。一般以四大国有银行为原告的案件居多，其他股份制商业银行数量也日益增多，如交通银行、上海浦东发展银行、平安银行、招商银行、光大银行等，被告以自然人为主，未办理出房产证和他项权证的案件，开发商也被列为被告。
（三）建设工程纠纷
长期以来，转包、违法分包和挂靠是我国建筑市场三大顽疾，施工企业借用资质的挂靠行为规避了相关建筑工程的资质要求，而被挂靠建筑企业通常只收钱不管理或不进行实质管理，使实际施工中质量得不到保障、安全存在隐患。转包、非法分包容易造成投机行为，使真正投入到工程上的资金不足，极易发生建筑工程质量与安全事故。同时，近年来建材价格持续走高，涨幅之大超过当事人的市场预期，直接导致工程结算价格增加，因此，建设工程纠纷还大量集中在工程款结算问题上。
（四）房地产居间合同纠纷
随着新楼盘数量慢慢减少，更多的房产进入了二手房交易时代，与二手房买卖、租赁紧密联系的中介服务日益兴盛，由中介服务而导致的纠纷显现出来。这类纠纷主要集中在中介费用、报酬方面，以房屋中介公司起诉买方的案件居多，多数是中介公司认为促成了合同签订，已经完成了居间服务，而买家违约不支付中介费产生的纠纷。还有一些属于中介公司隐瞒事实真相，诱导当事人签约而引发的纠纷。
（五）租赁合同纠纷
当前，越来越多的人把房地产作为投资手段，主要是买房后再卖和买房出租获取收益这两种方式。投资房地产行为的增多，也活跃了房屋租赁市场。由租赁关系引发的纠纷相对于一般的房屋买卖、房产按揭纠纷而言，解决纠纷的难度和复杂度都有所加大。特别是有中介公司参与的租赁案件以及转租案件，这类案件在诉讼中的程序性工作多，常涉及追加当事人、诉讼保全、调查取证、证人出庭作证等，更为明显的是，涉及评估（如装修损失评估）、鉴定的情形增多。同时，租赁纠纷案件在审理中需要查明出租人对于租赁物是否有合法的所有权或使用权、租赁物的用途是否符合法律的有关规定、是否有转租行为及当事人各自的履约情况等，当事人争议焦点较多。此外，出租人与承租人一旦出现纠纷，往往矛盾较深，情绪对立，特别是涉及拆迁项目，社会影响大，案件敏感，法院处理稍有不慎，就可能加剧个别案件中隐藏的社会矛盾。
还有一类租赁纠纷案件也容易引发群体性事件，就是返租式销售方式，即开发商为了吸引业主，最大限度赚取利润，在售楼时向业主承诺，业主购买商铺后即可与开发商或其他公司签订《返租协议》，约定由开发商或其他公司统一对外出租或使用业主所购商铺，并向业主支付固定的收益金的一种销售模式。此类纠纷涉及业主众多，往往会集体起诉到法院。双方当事人对立情绪较大，法院调解难，当事人和解的可能小，故这类案件处理的周期也比较长。
（六）物业管理合同纠纷
物业管理纠纷由早期的简单追索物业费纠纷，发展到现在与物业相关的多种类型纠纷，既包括物业管理上的纠纷，如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等，又包括业主管理内部事务纠纷，如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等，还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷。上述纠纷涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系较为复杂。
二、房地产法律纠纷上升的成因
（一）房地产企业经营不诚信，开发商承诺不兑现而导致纠纷增多
商品房作为一种特殊商品，应遵循市场规律。但有些开发商在经营过程中屡屡出现不守信的行为，在卖房时，使出浑身解数，打出诱人的广告，许以种种优惠条件，或者夸大事实，而购房者一旦把房子买下之后，有些开发商便开始变脸，原先的承诺变成了一纸空文，有的道路不通，有的缺水少电不通气，有的配套设施不全等，更有甚者，还出现一房多卖的现象或楼房出现严重质量等问题，纠纷由此而产生。
（二）房地产合同中的“霸王条款”依旧存在，不合理成分占了相当的比重
合同是规范房产市场交易双方的有效文本，按照国家目前的规定，交易双方必须按照国家制定的标准文本签订商品房买卖合同，而实际上，却难以做到这一点。开发商往往在国家制定的标准文本中附加特别约定的条款，这些条款往往是有利于开发商的霸王条款，不合理成分占了相当的比重。有些购房者法律意识淡薄，对合同没有进行认真仔细的研究便与开发商签订合同，待到发现问题去找开发商时，开发商常常以“已签订合同”为由，拒不认账。
（三）法律法规不完善是造成房地产市场混乱无序的一个主要原因
市场经济是一种法治经济，房地产市场作为市场经济的一部分，也要遵循依法治市的原则。房地产市场内部的运行机制不完善，法律法规滞后带来诚实信用观念缺失，也是产生房产纠纷案件的一个重要因素。
（四）伴随着房地产二级和三级市场的快速发展，二手房买卖纠纷不断增加，而二手房交易缺乏有效的监管机制
有些房产中介公司，为了挣钱，打着介绍房屋为消费者服务的名义，根本不顾消费者的利益，四处乱发虚假广告，误导消费者，从中违法操作，乱收介绍费和中介费，损害了消费者的合法权益。
（五）随着人们对生活质量的要求不断提高，投资购房后出租引发的租赁纠纷以及因小区公用配套设施、物业管理等方面纠纷不断增加
随着人们物质生活水平的不断提高，现在的业主在关注自家的同时，更加关心小区的整体规划、功能布局、周边环境、物业管理等，谋求更加优质的“大环境”。同时，配套设施完善、绿化程度高、容积率低也成为开发商提高房价的合理理由。可以说，物业管理纠纷是房地产业发展到一定程度的必然产物，包括土地租赁纠纷、优先购买权、房屋拆迁纠纷、撤销权纠纷、房屋借用纠纷、房屋维修、车位侵权纠纷、共用设施专项费用等多种新类型的房地产纠纷不断涌现。
（六）相对于其他类型的纠纷而言，房地产纠纷的产生受政策影响较大
去年国家及各省、市相继出台了一系列严格的房地产调控政策，对房地产市场产生了较大影响。特别是“限购令”政策的出台，出现了一批“政策性违约”的房地产纠纷案件。
三、化解房地产纠纷的对策
房地产纠纷案件往往起诉率高、波及面广、法律适用难以掌握，处理不好易引起社会不稳定，如何减少、化解房地产纠纷在当前房地产市场迅猛发展的情势下显得尤为重要。
（一）进一步规范建设工程市场，使其健康有序地发展
政府相关职能部门一方面应依法严肃查处违反法定建设程序的行为，完善企业资质管理办法，建立严格的建筑市场准入和退出制度，强化监督，综合治理转包、违法分包等问题。另一方面应积极推进建筑中介市场建设，使市场信息充分公开，市场竞争充分展开。
（二）加强商铺售后包租的整治工作
售后包租暗藏诸多法律风险，此种房产销售模式曾遭国家多部门联合叫停，但由于利益的驱动，它并未从市场上真正消失。除了传统的较为直接的操作方式外，为了逃避监管，有的开发商所采用的售后包租形式更加隐蔽。如开发商让另一家经营管理公司与购房者签订委托经营合同，承诺投资商铺将提供无风险的固定租金回报，而在售房合同中不体现上述内容。开发商将房屋买卖合同与委托租赁协议在主体上割裂，使包租行为和销售行为在形式上不易认定为售后包租，以期借此规避法律。目前，房地产市场较重的投机心理给了售后包租生存的土壤，它可能会以改头换面的形式继续存在。为规范房地产开发和交易市场，保护购房人的合法权益，相关行政管理部门仍应对售后包租保持谨慎态度，人民法院也应对相关纠纷妥善处理。
（三）提升物业服务水平
物业服务合同纠纷大多为物业费缴纳所引发的争议，物业收费难之所以普遍，一方面固然说明有的业主法治观念不强、维权意识错位，另一方面也反映出某些物业公司在包括物业费收取在内的物业服务水平方面存在需要改进之处，物业公司作为专门提供物业服务的企业应承担起更多的宣传责任。在物业服务合同订立方面，合同内容应尽可能详尽以便日后有章可循。在物业费收取和使用方面，物业公司应就物业服务收费标准、提供服务的具体内容和物业费使用情况予以公开，防止暗箱操作。业主提出质询的，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准，应当采取适当形式，就其原因作出说明，听取相关业主的意见。在物业服务的提供方面，物业公司应从为小区业主提供安全、便捷和舒适的环境这一目的出发，进一步提高物业服务质量和效率。
（四）加强房产中介行业的自律，规范市场行为、净化市场环境
房地产经纪行业在盘活存量房市场、促进房地产市场健康发展等方面发挥着重要作用，在目前二手房的买卖和房屋租赁中，中介公司提供居间服务几乎已成为当事人绕不开的环节。在居间合同纠纷中，房地产经纪行业仍存在行业竞争无序、内部管理失范的现象。少数房产中介机构利用其与买卖双方的信息不对称，将二手房交易人为神秘化，在看房、意向金转定金、合同的签订和履行等方面操作不够规范。一些中介人员为了谋取私利，置职业操守于不顾，损害当事人的利益。中介公司内部管理制度或缺失或流于形式，中介公司与从业人员之间的关系过于松散，加之从业人员流动性较大，事后责任追究往往无策可行。房地产中介行业应严格遵守《房地产经纪管理办法》，减少房产中介乱象，为二手房买卖当事人提供更加优质高效的服务。
（五）加大法制宣传，提高当事人的风险意识
许多房地产纠纷的引发与当事人对相关法律知识的欠缺、认识偏差有关。如某些当事人在房屋交易中对“定金条款”的规定不甚理解，片面认为毁约是个人自由，坚持要求返还定金从而引发纠纷。因此，包括法院、媒体、政府职能部门和行业协会等在内的相关机构，都应加强法制宣传，通过各种形式开展有针对性的法制宣传教育活动，向老百姓广泛宣传与房地产纠纷有关的法律法规和国家及地方政策，使老百姓切实了解自己的相关权益。法制宣传除主要集中于实体法律的介绍外，还应注重程序法律的适当普及，使普通民众知晓纠纷的不同解决方式及其各自特点，理性维权。
（六）充分发挥律师在房地产业务中的作用
国内律师房地产业务开始于90年代初期，至今已有近二十年。以往，律师房地产业务多侧重于非诉业务，且主要集中在为商品房的销售提供签约法律服务及接受银行委托提供按揭法律服务。可以说，这两项业务是律师房地产业务的传统业务。而现在，随着房地产业的发展，律师在房地产业务领域可提供的法律服务更深、更广。房地产从开发建设到销售，其过程中涉及的法律关系是多方面的，包括项目的补偿、拆迁、建设、融资、销售等，主体也更加多元化。律师作为法律工作者，如能参与到房地产经营的各个环节中，为企业适时提供法律意见或建议，协助企业规范运作，就能有效地帮助企业防范风险，减少纠纷。同时，随着购房者法律意识、维权意识的不断提高，购房者聘请律师，为其提供个性化、及时的法律服务的也不在少数。比如，律师可以协助购房者选定购房项目并对项目销售的合法性进行审查，可以协助购房者签署合同，避免出现“霸王条款”。律师在房地产二级市场上的作用更明显，由于二级市场上的主体大多是非专业机构且缺乏经验，对有关法律法规了解不够，因此，由律师提供法律服务，可以使各方有效地避免交易风险、法律障碍，并可以提供有效的法律对策。因此，在房地产业务领域中，应充分发挥律师作为法律工作者的积极作用，共同加强房地产市场的法律秩序，创造一个良好的房地产市场环境。
[1]吕春华，广州金鹏律师事务所。