专题三：商品房销售广告可否视为要约

【核心提示】原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但在同时满足以下情形时，视为要约：出卖人所作的说明和允诺为商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；该说明和允诺具体确定；该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。满足以上要件的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。

实务争点

商品房销售广告和宣传资料是商品房销售的重要手段，出卖人为实现其营利目的，往往在其宣传广告中夸大其词，而在实际交付中又无法实现其在宣传广告中作出的承诺。为了遏制开发商之虚假宣传行为，维护购房者合法权益，《商品房买卖合同解释》应运而生。《商品房买卖合同解释》实施后，审判实践中对于商品房宣传资料及销售广告是否为要约，从而是否构成违约的认定上，根据该解释第三条之规定，即“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，已有了具体的判断规则，但就“开发规划范围内”“说明和允诺具体确定”之理解却不尽一致，从而导致同案不同判之困境。就第一个问题，裁判分歧主要为两种：一种观点认为，仅就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺（在符合《商品房买卖合同解释》第三条之其他要件时）才能视为要约，反之则否；[26]另一种观点则认为，即使在规划范围外，若该说明或允诺对合同之订立具有重大影响，也应视为要约并定入合同中。[27]就第二个问题，在不同的案件中对于何为“具体、确定”之认识也不尽相同：一种观点认为，在商业广告中即使就某一事项的说明或承诺是具体确定足以构成要约的，但若附加如“仅供参考”“以实际……情况为准”或其他类似除外规则的，则非为具体确定 [28]；与之相反，另一种观点则认为不宜直接认定为不确定，而应依据诚信原则探求当事人之真实意思从而作出合理之解释。[29]

理解适用

《商品房买卖合同解释》第三条的理解与适用

我国《合同法》第十四条、第十五条分别规定了要约及要约邀请，《商品房买卖合同解释》第三条作出了进一步的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

一、关于“要约”与“要约邀请”

根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。因此要约应当具备以下四个构成要件：第一，要约须是特定人所为的意思表示。要约的目的在于订立合同，只有要约人特定，受要约人始能承诺并成立合同，因此要约人须为特定人。所谓特定人，即外界能客观确定的人，不限于自然人或法人，本人或代理人。然而，要约虽为特定的人作出的意思表示，就该特定的人而言，并不要求能从要约本身中确知是谁。第二，具有缔结合同的主观目的并表明一经承诺即受拘束的意旨。这种“受拘束的意旨”与要约人是否受其要约拘束之问题无关，也与合同磋商过程中产生的先合同义务无关。然而，如果要约人所作出的意思表示的客观含义与要约人内心的主观意图不一致时，应当如何处理？对此《合同法》并无直接规定，但是在合同成立问题上，《合同法》原则上是采取“表示主义”的，因此对要约的解释应当依照客观标准。此外，应当指出的是，一方愿受拘束的意志如果附有条件，因所附条件能否实现无法确定，所以该意思表示并不能成为要约。如果受拘束的意志是附期限的，则该意思表示仍可成为要约。第三，内容具体确定。要约应当具备足以使合同成立的主要条件，换言之，要约应当具备成立合同的最低限度的内容，而非合同的全部内容。第四，须为向要约人希望与之缔结合同的相对人发出。要约的相对人，包括特定的相对人和不特定的相对人。依相对人的不同，可以将要约区分为特定要约与公众要约。前者通常指向某个或者某些个特定的人发出的要约；后者又称为向公众发出的要约、向不特定人发出的要约，一般是指向社会公众发出的要约，如商店柜台上陈列的标价商品、自动售货机、悬赏广告等。《合同法》第十五条第二款还规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”实际上是对公众要约的承认。

《合同法》第十五条第一款前段规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”要约邀请具有以下三个法律特征：一是指一方邀请对方向自己发出要约，而要约是由一方向相对方发出旨在订立合同的意思表示。二是从法律性质上看，要约是当事人旨在订立合同的意思表示，一经承诺合同即成立，因此，要约作出后，即对要约人和受要约人产生一定的拘束力。如果要约人违反了合法有效的要约并给他人造成损失，应当承担相应的法律责任。而要约邀请是一种事实行为，不是意思表示，是当事人订立合同的预备行为。在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段，当事人并不具有作出即受其约束的意思。三是要约邀请只是邀请对方向自己发出要约，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己在要约邀请中作出的某种承诺而约束要约人。在发出要约邀请后，要约邀请人撤回其要约邀请，除给善意相对人造成信赖利益损失外，一般不承担法律责任。凡不具有以自己主动提出订立合同为目的的行为，尽管貌似要约，也不应视为要约。这是要约与要约邀请的主要区别。[30]《合同法》第十五条第一款规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。

在实践中，应当综合考虑法律的规定、当事人的意愿、订约提议的内容是否包含了合同主要条款、交易习惯即当事人历来的交易做法、订约的提议是向特定人还是不特定人发出五个要素来区分要约和要约邀请。

二、商品房“销售广告”和“宣传资料”的法律属性

《商品房买卖合同解释》第三条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。商品房销售广告中的“说明和允诺”，则是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。[31]

目前商品房销售广告中的说明和允诺主要有以下几种情形：

第一，向购房人提供某些购房优惠或者附带赠送礼品的说明。例如，提供银行按揭贷款并给予一定的折扣，赠送车库、花园、家具、厨具、装饰等，或者违规允诺提供就业、入学等特殊便利，甚至是为外地购房者办理本地城市户口等。

第二，对商品房美观性质量的陈述。美观性质量一般侧重于装饰标准，包括公共空间与室内部分的装饰标准、装饰部位以及装潢设施。这些装修事项主要有外立面、门廊、走道等装修标准，如在广告中宣传地板是“名贵典雅的实木地板”、电梯是“欧洲进口高级电梯”、房门是“三防实木子母门”、灯饰是“欧式水晶豪华灯饰”、外墙是“镜面不锈钢”装饰等。

第三，对商品房使用功能质量的陈述。商品房使用功能方面的广告即商品房各个组成部分实现其特定的、正常用途的能力的质量广告。开发商在广告中往往使用夸大、诱惑性的语言来描述所售商品房的便利宜居，如地下车库电梯直达、24小时热水、地板供暖、10M宽带入户等。

第四，对商品房环境性质量的陈述。商品房区域内的环境，包括自然环境与生活环境。其中，自然环境包括生态状况、采光、朝向、绿化率等，生活环境包括小区内的便利店、社区服务机构、幼儿园等配套设施。商品房的环境还包括商品房区域外的周边环境，如交通、购物、教育、医疗等方面的条件。例如，开发商在广告宣传中声明小区内建有“本市最大的人工湖”“3000平方米喷泉休闲广场”“绿化率达60%”“地铁近在咫尺”，小区内或者小区附近有超市、幼儿园、医院、游泳池、健身房等商业服务、文化教育、医疗卫生、体育公共设施等。

第五，承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买房提供“回购担保”等。针对审判实践中的商品房销售广告的说明和允诺纠纷案件，传统意见是将其统一认定为要约邀请，买受人只能通过缔约过失责任获得救济。随着商品房销售广告的发展，已有部分地区率先突破传统认识，开始区别情况予以认定。2001年10月，《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》对未订入合同中的销售广告内容，规定了符合五种情形之一的广告内容具有法律约束力。[32]深圳市也明文规定，售楼广告视同购房合同的附件，与合同文本具有同样的法律效力。建设部、国家计委等7部委于2002年4月发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中要求“房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确”。因此，严格规范房地产广告中的许诺是顺应时代的发展，逐渐成为一种趋势。

最高人民法院认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。根据《合同法》第十五条第一款规定，商业广告原则上应认定为要约邀请，不能将未订入合同的宣传广告内容作为商品房买卖合同内容看待。然而，在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的说明和允诺具体明确，如小区内有3000平方米喷泉休闲广场、小区绿化率达60%、地铁近在咫尺等。此时，不能再简单地将其认定为要约邀请，而是认定为具体确定的要约条件。

在实践中，买受人往往是基于出卖人在宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体确定的说明和允诺来决定是否购买房屋。而商品房买卖合同大多是由出卖人提供的格式合同，双方当事人难以就格式合同以外的宣传广告内容进行协商约定，即使可以协商，买受人在房地产市场中仍处于弱势地位，销售广告和宣传资料中的许多说明和允诺并未订入合同之中。根据《合同法》第十四条以及《商品房买卖合同解释》第三条的规定，开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理，即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。

具言之，出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：

第一，该说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物等设施齐全等。至于开发商对开发规划范围之外的周边环境和公共设施的渲染、描述，不能认定为要约。若此宣传为虚假宣传，造成购房者损失，购房者有权依据《合同法》第四十二条规定要求开发商承担缔约过失的损害赔偿责任，如销售广告中宣传，政府将在新建小区周边建立学校、医院、地铁站等，但实际上政府规划部门并无此项规划。

第二，对房屋的说明和允诺应具体确定，如小区绿化率达60%、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。如果在销售广告宣传小区“具有欧洲园林式风光”“具有热带雨林般的休闲会所”等，因其描述过于抽象，不能认定为具体确定。如果当地的法规、规范性文件针对小区的规划、绿地率、车位设置等已有具体规定的，开发商在其宣传广告中作出相应承诺，应视为要约。例如，根据《上海市绿化条例》第十五条第一款第（一）项的规定，“新建居住区内绿地面积占居住区用地总面积的比例不得低于百分之三十五，其中用于建设集中绿地的面积不得低于居住区用地总面积的百分之十”。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积，或者绿化率，则该广告应认定为要约。如果房地产开发商在销售房屋前，已在规划中确定了小区各个部分的建设项目，并对原规划建设的内容进行公示，在出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人改变小区规划的，应当分情况视之：为了小区全体居民的利益，将变更后的项目拆除，会影响整个小区买受人或居民居住生活的，应认定出卖人最初的公示内容为要约，但可适当减轻出卖人的违约责任；如出卖人是为了在后期工程获得更大利益，即使出卖人办理了变更规划许可手续，也应当充分考虑买受人的利益，在认定原公示内容为要约的基础上，尽可能判决出卖人按照原规划进行改建，并由出卖人承担违约责任。

第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。[33]这不仅贯彻了《合同法》的精神，符合客观实际，也有利于保护买受人权益，规范出卖人的经营行为，建立市场交易中的诚信制度。在传统认识中，买受人通常只能通过缔约过失责任制度获得救济，但是缔约过失责任中的信赖利益损失难以计算，司法可操作性不强，容易造成同案不同判的局面，不利于规范出卖人的虚假宣传行为，也不利于保护买受人的合法权益。

案例指导

余定海、陈行妹等与昆山格林菲尔有限公司房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督案 [34]

2012年4月8日，余定海、陈行妹、余静与格林菲尔公司签订了《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2012005691，约定余定海、陈行妹、余静向格林菲尔公司购买由格林菲尔公司开发的位于昆山市千灯镇景泾路28号华美达广场4幢2604室高层公寓一套。

余定海、陈行妹、余静称格林菲尔公司在售房时其宣传广告载有“约15万方超大面积原生态公园环抱，推窗见景，珍藏一片天然风光，国际级五星酒店尊奉臻品配套，高铁、公路、轻轨通达四方”和“悠远千灯古镇点亮10栋融入约15万m2中央公园里的公寓，180度宽景视野独自品位新型的五星养生酒店，用自然呼吸珍藏一片窗外风景，尽情享受悠悠宁静情怀，在约15万平方米的生态园内用心灵感悟古典寂静风韵”的宣传用语。余定海、陈行妹、余静以其购买房屋时受到格林菲尔公司虚假宣传广告影响，格林菲尔公司在事先得知余定海、陈行妹、余静所购物业前方将有其他房屋开发的情况下，隐瞒真相，导致目前昆山港佳置业有限公司开发房产，直接影响涉案房屋视野及光照、通风与宣传资料情况严重不符为由要求格林菲尔公司承担责任。

格林菲尔公司当庭抗辩称：对于昆山市城市总体规划图的真实性不清楚，即使属实，也系市政府的长期规划，不代表涉案地块已进入招拍挂程序，格林菲尔公司也不清楚涉案地块何时进入招拍挂程序以及何时出让；自己公司的房屋销售宣传广告并未承诺余定海、陈行妹、余静所购房屋为景观房，宣传广告中表述的180度宽景视野写明的是五星养生酒店即华美达广场酒店；对于昆山港佳置业有限公司的售房宣传广告的房屋系昆山港佳置业有限公司开发，与格林菲尔公司无关；余定海、陈行妹、余静所称港佳名人湾、华美达广场酒店均不包括在华美达广场红线图内。

一审法院认为：余定海、陈行妹、余静与格林菲尔公司签订了《昆山市商品房购销合同》，依法成为昆山市千灯镇华美达广场4号楼2604室房屋业主。余定海、陈行妹、余静诉称与格林菲尔公司签约之前，格林菲尔公司的售楼广告存在虚假宣传，格林菲尔公司予以否认。从余定海、陈行妹、余静所举证的格林菲尔公司销售宣传广告可以看出，广告上的宣传用语并未明确余定海、陈行妹、余静所购房屋系景观房，同时180度宽景视野也仅指向华美达广场酒店，并非余定海、陈行妹、余静所购商品房。故余定海、陈行妹、余静主张格林菲尔公司存有虚假广告宣传售楼的意见，依据不足，原审法院不予认定。余定海、陈行妹、余静主张的涉案地块港佳名苑的开发商，即昆山港佳置业有限公司，系格林菲尔公司全资出资且独立具备法人资格的企业，其对涉案地块的开发使用权，系受让于格林菲尔公司。格林菲尔公司也是在余定海、陈行妹、余静购买格林菲尔公司开发的华美达广场物业之后，通过公开挂牌出让方式取得涉案地块的建设用地使用权。昆山港佳置业有限公司实际取得了涉案地块的土地使用权证及建设用地规划许可证，具备对涉案地块的开发使用权。现余定海、陈行妹、余静主张涉案地块港佳名苑的实际开发使用人系格林菲尔公司，无事实及法律依据，原审法院不予认定。综上，余定海、陈行妹、余静要求格林菲尔公司作出书面检讨、赔偿余定海、陈行妹、余静所购房屋因无宽景视野、采光及通风均受影响而造成的损失，以及要求格林菲尔公司不要建造配电房及垃圾房的诉请主张，均无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回余定海、陈行妹、余静的全部诉讼请求。案件受理费4460元，减半收取为2230元，由余定海、陈行妹、余静负担。

余定海、陈行妹、余静不服原审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。2012年4月8日，上诉人到华美达广场售楼处，格林菲尔公司用虚假广告图片欺骗上诉人，允诺华美达广场的商品房均有180度宽景视野及推窗见景效果。格林菲尔公司销售部人员同时口头承诺上诉人所购房屋朝南窗前甲块地是公园，将来不会建任何商品房。后格林菲尔公司售楼人员陪上诉人到涉案房屋观察，并重复讲到视野效果。经上诉人查看，涉案房屋确实能看到180度宽景视野效果。在格林菲尔公司隐瞒甲块地可建商品房、虚假广告宣传及口头承诺的情况下，上诉人与格林菲尔公司签订了商品房销售合同。在购房合同签订后，格林菲尔公司竞拍到甲块地。但格林菲尔公司为逃避对上诉人所应承担的违约责任，将甲块地转让给其全资子公司昆山港佳置业有限公司，用以建造七幢27层高的“港佳名人湾”工程项目，而事实上格林菲尔公司才是唯一决定、实施该项目的公司。格林菲尔公司上述不讲诚信的行为，侵犯了上诉人的合法权益。因双方的房屋购销合同关系成立，格林菲尔公司实施“港佳名人湾”工程项目，使得上诉人先前购买的产权房朝南窗前无180度宽景视野效果；光照、通风大受影响，居住无舒适度；房价下降，上诉人无法按心理价位和市场价出售房屋。另外，格林菲尔公司在甲块地建配电房会产生辐射和噪声，建造垃圾房会产生臭味、害虫和病毒，对上诉人及华美达广场其他业主进出公园有害处和不便。格林菲尔公司的违约行为，破坏了昆山市千灯地区房地产业的稳定、有序发展，也给社会风气造成恶劣影响。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，判令格林菲尔公司就违反双方房屋买卖合同约定的行为，向上诉人作书面检讨；格林菲尔公司向上诉人赔偿损失20万元；格林菲尔公司不要在甲块地建造配电房、垃圾房；本案一、二审诉讼费用由格林菲尔公司承担。

被上诉人格林菲尔公司答辩称：同意一审判决结果。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

二审法院认为，位于昆山市千灯镇汉昆路东侧、景泾路南侧，即余定海、陈行妹、余静诉称的甲块地的配电房、垃圾房，均由独立企业法人昆山港佳置业有限公司实际建造。若余定海、陈行妹、余静认为上述配电房、垃圾房的建造对其造成损害，其应向昆山港佳置业有限公司主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。余定海、陈行妹、余静上诉认为在涉案《昆山市商品房购销合同》签订前，格林菲尔公司口头允诺在涉案房屋朝南窗前的甲块地系公园，不会建商品房，房屋具有180度宽景视野的居住效果。但余定海、陈行妹、余静就该上诉主张未能提供相应证据予以佐证，且格林菲尔公司对此亦不予认可。故就余定海、陈行妹、余静的前述上诉主张，本院不予采信。至于余定海、陈行妹、余静提交的华美达广场商品房销售宣传资料，格林菲尔公司不持异议。但该销售宣传资料中，格林菲尔公司并未承诺余定海、陈行妹、余静购买的涉案商品房系景观房；有关“推窗见景”的陈述系属概述性陈述，并未明确景观的具体内容。至于“180度宽景视野”的陈述，也仅指向华美达广场酒店，而非系指余定海、陈行妹、余静所购买的涉案商品房。且位于甲块地的港佳名苑系由昆山港佳置业有限公司实际开发建设；若港佳名苑的建设对余定海、陈行妹、余静所购买的涉案商品房的通风采光造成影响，余定海、陈行妹、余静也应向昆山港佳置业有限公司主张权利。据此，余定海、陈行妹、余静认为格林菲尔公司存在虚假宣传售楼及违反约定建造港佳名苑的行为、格林菲尔公司应向其作出书面检讨，并赔偿其20万元损失的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

现余定海、陈行妹、余静因与被申请人昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01592号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

余定海、陈行妹、余静申请再审称：格林菲尔公司售房推销宣传广告中承诺的“推窗见景”“180度宽景视野”是商品房销售合同的组成部分。一、二审判决认定事实不清、适用法律不当。（一）错误认为“推窗见景”“180度宽景视野”不是指10幢华美达广场商品房。格林菲尔公司的售房推销宣传广告材料明确写明“推窗见景”“180度宽景视野”，格林菲尔公司对此不持异议，还有广大华美达广场商品房业主购买时的事实予以证明。一、二审判决认定申请人购买的产权房不属格林菲尔公司售房推销宣传广告里的内容范围，有违客观事实。“推窗见景”“180度宽景视野”就是指10幢华美达广场商品房，当然也包括申请人的产权房。（二）昆山港佳置业公司的成立规避了格林菲尔公司的违约责任。l．昆山港佳置业有限公司是格林菲尔公司的全资子公司，该公司的重大决策全由格林菲尔公司决定。2．本案甲块地是格林菲尔公司单独买进的地块，格林菲尔公司完全有权作出上述广告承诺。3.本案甲块地使用权是昆山港佳置业有限公司登记成立2天（2013年9月11日）取得。综上，请求依法再审本案。

江苏高院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，首先，余定海、陈行妹、余静认为在案涉《昆山市商品房购销合同》签订前，格林菲尔公司口头允诺在涉案房屋朝南窗前的甲块地系公园，不会建商品房，房屋具有180度宽景视野的居住效果。但余定海、陈行妹、余静未能就其该主张提供相应证据予以佐证，格林菲尔公司对此亦不予认可。故二审法院就余定海、陈行妹、余静的前述主张不予采信，并无不当。其次，格林菲尔公司对于余定海、陈行妹、余静提交的华美达广场商品房销售宣传资料不持异议。该销售宣传资料中，格林菲尔公司并未承诺余定海、陈行妹、余静购买的涉案商品房系景观房。有关“推窗见景”的陈述系属概述性陈述，并未明确景观的具体内容；至于“180度宽景视野”的陈述，也仅指向华美达广场酒店，而非系指余定海、陈行妹、余静所购买的案涉商品房。即便如余定海、陈行妹、余静申请再审所称，销售宣传资料中“推窗见景”“180度宽景视野”包括其购买的案涉商品房，因“推窗见景”“180度宽景视野”并不属于出卖人格林菲尔公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，余定海、陈行妹、余静亦未举证证明该宣传对其购买案涉商品房与否以及房屋价格的确定有重大影响，故对余定海、陈行妹、余静关于格林菲尔公司售房宣传资料中承诺的“推窗见景”“180度宽景视野”是案涉商品房销售合同的组成部分的主张，本院不予支持。最后，余定海、陈行妹、余静主张的涉案地块港佳名苑的开发商，即昆山港佳置业有限公司，系格林菲尔公司全资出资且独立具备法人资格的企业，其对涉案地块的开发使用权，系受让于格林菲尔公司。格林菲尔公司是在余定海、陈行妹、余静购买格林菲尔公司开发的华美达广场物业之后，通过公开挂牌出让方式取得涉案地块的建设用地使用权。昆山港佳置业有限公司实际取得了涉案地块的土地使用权证及建设用地规划许可证，具备对涉案地块的开发使用权。二审判决已经释明，若港佳名苑的建设对余定海、陈行妹、余静所购买的涉案商品房的通风采光造成影响，余定海、陈行妹、余静应向昆山港佳置业有限公司主张权利。余定海、陈行妹、余静关于昆山港佳置业公司的成立规避了格林菲尔公司的违约责任的主张，本院不予支持。

综上，余定海、陈行妹、余静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回余定海、陈行妹、余静的再审申请。

规范指引

《中华人民共和国合同法》

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

《中华人民共和国广告法》

第三条 广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。

第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

广告主应当对广告内容的真实性负责。

第五条 广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十七条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

《商品房销售管理办法》

第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。