14.2　重难点导学

一、物权变动的概念与原因

1．物权变动的概念

物权的变动，是指物权发生、移转、变更和消灭。

2．物权变动的形态

（1）物权的发生

物权的发生或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。

（2）物权的移转

物权的转移通常又称物权的转让，是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即一物上的物权从一个权利人手中转移至另一个权利人手中。

（3）物权的变更

广义的物权的变更包括物权的主体、客体与内容等要素中的一项或数项的变更；通常所称的物权变更仅就狭义而言，是指物权客体与内容的变更，而不包括物权主体的变更。

物权客体的变更又称物权的量的变更，是指物权标的物在量上有所增减。

（4）物权的消灭

物权的消灭，就物权人方面观察，为物权的终止或丧失，即物权与其主体分离。

物权的消灭分为绝对消灭与相对消灭。前者是指权利人的物权消灭，且他人也不能取得该物的物权(如因标的物灭失)；后者是指物权虽与原主体分离，但又与另一新主体相结合。

3．物权变动的原因

物权变动的原因是指引起物权发生、变更、终止的法律事实。物权变动的原因多种多样，从性质上可以分为五类：

（1）法律行为

基于法律行为的物权变动，主要是指以物权变动当事人意思表示为要素的行为，其可以是基于双方法律行为(买卖合同、赠与合同、互易合同)引起的物权变动，也可以是单独行为引起的物权变动，比如，抛弃物权等。

（2）事实行为

事实行为，主要是指不以意思表示为要素的行为，只要该事实行为存在，即当然发生法律效果，行为人有无取得该法律效果的意思，在非所问。事实行为不以意思表示为要素，因而无须行为人具有行为能力。

基于事实行为发生的物权变动主要体现为以下几种：

①无主物的先占。

②拾得遗失物。

③发现埋藏物或隐藏物。

④添附。主要包括混合、附合及加工三种形式。

⑤合法建设，拆除房屋。

（3）法律的直接规定

法律直接规定主要是指法律为了平衡当事人利益或社会稳定秩序等价值而规定的物权变动。

①时效取得；

②善意取得；

③法定继承；

④物权的混同。

（4）基于公法原因产生的物权及变动

基于公法原因的物权变动，一般是指根据公法规定或公权力而导致的物权变动。其主要包括：

①没收。

②因法院的判决、强制执行、政府的指令发生的物权变动。

③因征收征用导致的物权变动。

（5）法律事件及其他原因

二、物权变动的规范模式与物权行为理论

1．基于法律行为的物权变动之规范模式

（1）债权意思主义

债权意思主义又称债权合意主义或意思主义，依此主义，物权因法律行为而变动时，仅需由当事人订立债权合同即为已足，不须以登记或交付为其成立或生效要件。

①物权的设定与移转仅仅因当事人的债权意思表示而发生效力。这意味着，只要买卖合同成立生效，即使标的物尚未交付或变更登记，价金也未交付，标的物的所有权已于此时由出卖人之手移转给买受人之手。

②非经登记或者交付的物权变动，不得对抗第三人。换言之，登记或交付是物权移转的对抗要件。

③以买卖为例的公式：

（有效的）买卖合同＝所有权转移＋登记／交付＞第三人

举例1：甲、乙在某年4月1日法国巴黎就一栋楼房买卖达成协议并签字，约定4月8日办理变更登记手续，但在4月6日甲又将楼房卖与丙并办理变更登记手续。

结论：乙在4月1日取得房屋所有权；但不能对抗丙。

（2）物权形式主义

物权形式主义又称形式主义，依此主义，物权因法律行为而发生变动时，除有债权契约(原因行为)外，还须另有物权变动的意思表示一致(物权合意或物权契约)以及登记或交付的法定形式，始能成立或生效。

①引起债权发生的债权契约与引起物权变动的物权行为，是两个不同的法律行为，一个法律行为不能发生债权和物权变动的二重效果，故物权行为与债权行为相分离而独立存在。

②物权行为不仅独立存在，而且物权行为的效果不受债权行为效力的当然影响，具有无因性。债权行为无效或被撤销的，物权变动的结果并不当然随之无效或被撤销。

③物权公示原则所要求的登记或交付为物权行为的法定形式，是物权变动的生效要件和物权的成立要件，而非对抗要件，非经登记或交付的，物权变动根本不能发生。

④以买卖为例的公式：

（有效或无效的）买卖合同＋登记／交付＝所有权转移

举例2：某年4月1日，甲、乙在德国柏林巴黎就一栋楼房买卖达成协议并签字，4月8日办理变更登记手续。但在4月16日甲乙之间的合同被法院宣告无效。

结论：乙在4月1日取得要求甲交付房屋并办理变更登记的债权；在4月8日取得房屋所有权；4月16日的判决不影响乙对房屋的所有权享有。

（3）债权形式主义

债权形式主义又称折衷主义、意思主义与登记或交付之结合，依此主义，物权因法律行为发生变动时，除当事人间须有债权合意外，还须另外践行登记或交付的法定方式，始生物权变动的效力。

①发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合一；

②登记或者交付是物权变动的生效要件；

③物权的变动仅需在债权意思表示之外加上登记或交付即为已足，不需另有物权变动的合意，故无物权行为的独立存在；

④既然无独立的物权行为存在，则物权变动之效力自然受其原因关系即债权行为之影响，因而也无所谓物权行为的无因性可言，至于交易安全的保护，则委诸公示公信原则。

⑤以买卖为例的公式：

（有效的）买卖合同＋登记／交付＝所有权转移

举例3：某年4月1日，甲、乙在瑞士伯尔尼就一栋楼房买卖达成协议并签字，4月8日办理变更登记手续。但在4月16日甲乙之间的合同被法院宣告无效。

结论：乙在4月1日取得要求甲交付房屋并办理变更登记的债权；在4月8日当初曾取得房屋所有权；4月16日的判决导致乙最终不能取得房屋的所有权。

（4）简要的评析和我国立法的选择

我国立法上采行的是债权意思主义与登记或交付相结合的模式，既不要求物权变动须有物权合意，也未承认物权变动的无因构成。

①基本原则：债权形式主义

《物权法》第9条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第23条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第24条　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

结论：

a．登记是不动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：

有效债权行为＋登记＝不动产物权变动

b．交付是动产物权变动的生效要件，公式化具体表述：

有效债权行为＋交付＝动产物权变动；

c．对于船舶、飞行器、机动车等重要交通工具的物权变动，非经登记，不得对抗第三人，用公式表示：

有效债权行为＋交付＝物权变动＋登记＞第三人。

何为此处的不能对抗第三人？

举例4：某年4月1日，甲、乙在中国北京就一辆现代汽车买卖达成协议，次日并交付，约定4月8日办理变更登记手续。但在4月3日甲从乙处借车后，次日又以自己的名义卖与不值知情的丙并交付、办理变更登记手续。

结论：乙在4月1日取得要求甲交付汽车并办理变更登记的债权；在4月2日取得汽车所有权；但乙的所有权不得对抗丙，并最终取得汽车所有权。

②例外：意思主义　设立＝生效＋登记＞第三人

土地承包经营权——第127、129条

地役权——第158条

动产抵押权——第188、189条

2．非基于法律行为的物权变动之规范模式

一般说来，非因法律行为而发生的物权变动，不经登记或交付即可直接生效，故此类物权变动又称为不必公示的物权变动。

（1）依照《物权法》第28～31条等：

①因法院（仲裁机构）的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；

②因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；

③因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；

④基于法律规定：留置权

《物权法》第二百三十条　债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

⑤基于行政行为：宅基地使用权

《物权法》第一百五十三条　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

【例1】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？（　　）

A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

（2）登记的效力

对于以上情形下的不动产物权变动而言，法律要求登记而未经登记的，不得处分所取得的不动产物权；否则，不发生物权效力。

《物权法》第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

【例2】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答问题。

在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是（　　）。

A．甲已经取得了该房屋的所有权

B．甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

C．甲出卖该房屋未经登记不发生物权效

3．物权行为理论

（1）物权行为理论的产生及其基本内容

（2）物权行为理论的价值与功能及其对立法的影响

（3）物权行为的概念与构成要件

（4）物权行为的具体表现与认定

（5）物权行为的无因性

物权行为的无因性，又称为物权行为的抽象原则，指物权行为的效力不受其原因行为——债权契约效力的影响。

（6）物权行为无因性的缓和或限制。

三、物权变动的公示方式

1．不动产的登记

（1）不动产登记的含义

不动产登记是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。

（2）登记机构及其职责

①《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

②《物权法》中规定，登记机构不得要求对不动产进行强制评估、以年检等名义进行重复登记，也不得有超出登记职责范围的其他行为。

③因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向提供虚假材料申请登记造成登记错误的当事人追偿。

（3）不动产登记簿与权属证书

①《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

②不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

（4）不动产登记的分类

①初始登记与变更登记

a．初始登记又称原始登记，是指对原无权属证书的不动产首次办理不动产登记。

b．变更登记是指登记的权利人转让其不动产权利或在不动产之上为他人设定他物权而办理的登记。

②正式登记与预告登记

预告登记又称为预先登记、暂先登记、预登记、假登记，是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权而作的提前登记。

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3.1签约买房→ →→→ →→→　→→→ →→明年4.1登记过户

↓

3月（12.1可办理　→→明年3.1）

思考问题：

1．预告登记的对象是物权还是债权？

2．预告登记后该权利的性质发生变化了吗？

3．预告登记的真正效力在于对抗，对抗的实质含义是什么：不阻止债权发生，但阻止物权发生。

 

【例3】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（　　）

A．抵押合同有效，抵押权设立　　　　

B．抵押合同无效，但抵押权设立

C．抵押合同有效，但抵押权不设立　　

D．抵押合同无效，抵押权不设立

【答案】C

【例4】甲父向乙开发商购买预售房屋一套，支付部分价金。为防止开发商再处分该屋，甲父办理了预告登记。后房价大涨，乙开发商又将该房屋出售与不知情的丙，并交付了房屋钥匙，丙随即入住。一个月后，甲父查知实情。下列说法不正确的是（　　）。

A．乙开发商又将该房屋出售与丙，属于无权处分，所签订房屋买卖合同效力待定

B．由于丙是善意，且该房屋已经交付，丙可善意取得该房屋

C．假设该房屋由于遭雷击起火而毁损灭失，风险由丙承担

D．由于甲父已经办理了预告登记，故甲父可以要求丙返还该房屋

【答案】C

③更正登记、异议登记与涂销登记

a．更正登记是指当事人认为登记有错误时申请更正或登记机关发现有登记错误时依职权所进行的登记更正。

b．异议登记是指对现实登记的权利的正确性提出异议而进行的登记。

c．涂销登记是指对错误的、不真实的和已经消灭的不动产物权予以消除而作的登记。

《特权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记的效力：15日内提起确权之诉；不当的，赔偿损失。

【例5】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？（　）

A．异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

B．异议登记于3月31日失效

C．甲有权向乙请求赔偿损失

D．甲有权向登记机构请求赔偿损失

【答案】BC

2．动产的交付

（1）动产交付的意义

（2）交付的一般形态——现实交付

现实交付又称直接交付，是指一方将物的直接占有移转给另一方的行为。

（3）交付的变通形态——观念交付

观念交付，是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定采用变通的或观念上的方法转移标的物权利的交付方式。

①简易交付

简易交付又称在手交付、先行占有，是指动产物权的受让人已因其他关系先行占有了标的物，尔后双方又达成了物权变动的合意，因而不必再行交付，物权变动自合同生效时发生。

②指示交付

指示交付又称长手交付、替代交付或返还请求权的让与，是指当标的物由第三人占有时，让与人将对该第三人的返还请求权让与给受让人并通知占有人，以代物的实际交付。

③占有改定

占有改定是指出让动产时，出让人仍有必要继续占有该项动产的，可以与受让人另行约定由其实际占有该动产而使受让人取得间接占有，以代替实际交付的情形。

3．其他公示方式

由于登记和交付之外的特殊公示方式通常是起辅助作用的，故亦可称其为“辅助的公示方式”。