17.2　重难点导学

一、土地所有权

1．土地所有权的概念和特点

（1）土地所有权的概念

土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权。

（2）土地所有权的特点

①土地所有权的公益性强于其私益性。

②土地所有权优位向土地用益权优位的转变。

2．土地所有权的范围与空间权

（1）土地所有权的范围及其限制

①土地所有权范围的概念

土地所有权的范围，是指土地所有权的效力及其行使所及的界限。土地所有权范围可从“横”、“纵”两方面理解。

a．在横的方面，可通过人为划定四至即地界来确定某一土地所有权的范围并登记造册以确定其面积。。

b．在纵的方面，现代各国民法修正了罗马法及近代民法奉行的土地所有权“上达天宇、下及地心”的法则，对其范围予以必要限制。

②限制

a．土地所有权人的权利虽可及于地面上和地面下的必要空间，但在于其利益并无影响的前提下，不得排斥他人对地上空间和地身的利用。

b．法律关于土地相邻关系的规定，以及出于国防、电信、交通等公共利益需要以及出于对自然资源和环境、名胜古迹的保护，也常对土地所有权的范围及其行使予以必要的限制。

（2）空间权的产生与发展

空间权，是指以土地地表之上的一定空间或地表之下的一定地身为客体而成立的一种不动产权利。空间权产生于20世纪初，是随着土地利用的立体化发展而逐渐形成的一种权利。

3．我国的土地所有权制度

（1）我国实行土地的社会主义公有制

我国的土地所有权具有以下特点：

①主体的限定性；

②交易的禁止性；

③实现手段的特殊性；

④用途管制的严格性。

（2）国家土地所有权的特点

①所有权的主体为国家；

②所有权的客体具有确定性；

③国家土地所有权可以因征收取得；

④国有土地的使用权可以依法出让或者转让。

（3）集体土地所有权的特点

①集体土地所有权的主体为农民集体。

②集体土地所有权客体为国有土地之外的其他土地。

③农业用地依法实行土地承包经营制度。

④集体土地进行非农业使用具有限制性。

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二、房屋所有权与建筑物区分所有权

1．房屋所有权

（1）房屋所有权的概念与分类

①房屋所有权的概念

房屋所有权属于建筑物所有权的一种，是指所有人在法律规定的范围内对其房屋独占性地支配并得排除他人干涉的权利。

②房屋所有权的分类

a．根据房屋所处位置的不同，房屋所有权可分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。

b．根据房屋所有权主体不同，我国的房屋所有权亦有国家所有权、集体所有权、法人所有权及私人所有权之分。

c．从房屋所有权的主体数量和权利构成上，房屋所有权还可以分为单独所有权、共同所有权和区分所有权。

（2）房屋与土地的关系

一种是结合主义，即将房屋与土地结合作为一个不动产，房屋为土地的一部分，不构成独立的不动产。另一种是多数国家采行的分离主义或分别主义，即房屋与土地各为独立不动产，但两者基于密切关系而有一定联系。

我国法律上采取分别主义，房屋所有权独立于土地所有权，二者都可以独立成为权利的客体，但土地使用权与房屋所有权又有密切的联系。

2．建筑物区分所有权

（1）建筑物区分所有权的概念与特点

①建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共用部分所享有的共有权的总称。

②建筑物区分所有权的特点

a．内容的复合性。建筑物区分所有权系由专有所有权、共有部分持分权所构成。

b．专有所有权具有主导性。区分所有人取得专有所有权即意味着同时取得了共有权及成员权，专有所有权的大小还决定着共有所有权及成员权(如表决权)的大小。

c．权利主体身份的多重性。区分所有权人同时是专有部分所有人、共有部分的共有人及共同事务管理的成员权人。

d．流转上的一体性。专有所有权与共有权及成员权结为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。

（2）专有部分的所有权

专有部分所有权又称专有权、特别所有权，是指建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以自由使用、收益、处分的权利。

认定方式：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为特定业主所有权的客体。

（3）共有部分的共有权

①共有部分的共有权也称共用部分持分权或简称为共有权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物专有部分外的共用部分所享有的占用、使用及收益的权利。

②共有权的客体是建筑物除专有部分以外的共有部分。共有部分有些为全体业主共有，有些则仅为部分业主共有(如各楼层间之楼板、两套住宅间的隔墙等)。

（4）共同事务管理的成员权

①区分所有权人共同事务管理的成员权，也可谓业主的成员权，是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。

②业主的成员权内容非常广泛。业主对侵害自己合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。

三、不动产相邻关系

1．相邻关系的概念和特点

（1）相邻关系的意义

①不动产相邻关系简称为相邻关系，是指相互毗邻或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。这种权利义务关系从权利角度讲，又称为相邻权。

②相邻关系的实质是对相邻的不动产所有人或使用人行使其权利的限制，这种限制既不损害所有人或使用人的合法权益，又给予了相邻他方必要的方便，有利于增进物的利用效益和邻里和谐、社会安定。

（2）相邻关系的特点

①相邻关系的主体是相邻近的不动产所有人或使用人。

②相邻权的客体不同于一般物权的客体。相邻权的客体是行使不动产权利时所体现的利益，而相邻各方的行为是相邻权的内容而不是客体。

③相邻关系的内容十分复杂。

④相邻关系的产生有法定性。

2．相邻关系的性质

相邻关系的性质是所有权内容的限制或扩张。相邻关系实为所有权社会化的具体体现，其基本理论在于利用利益衡量之原理，使权利行使间相互调和。一般认为相邻权的性质为所有权的法律上的限制。

3．相邻关系的处理原则

（1）有利生产和方便生活的原则；

（2）团结互助和公平合理的原则；

（3）尊重历史和习惯的原则。

4．相邻关系的种类

（1）相邻土地的通行关系；

（2）建造、修缮建筑物及管线铺设关系；

（3）相邻用水和排水关系；

（4）相邻的损害防免关系。