第一部分 历年真题及详解
2012年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》真题及详解
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．在国民经济产业分类中，房地产属于（ ）。
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．第四产业
【答案】C
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2．房地产咨询是为了从事房地产活动的当事人提供法律、信息、（ ）等方面服务的经营活动。
A．测绘
B．估价
C．技术
D．管理
【答案】C
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
3．在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（ ）。
A．房地产市场调查研究
B．房地产开发项目策划
C．房地产销售代理
D．房地产投资项目可行性研究
【答案】C
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项，属于房地产经纪活动。
4．《商品房屋租赁管理办法》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．部门规章
【答案】D
【解析】行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。
5．下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。
A．基层人民检察院
B．中级人民法院
C．高级人民检察院
D．高级人民法院
【答案】D
【解析】最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。即最高人民法院有权作出司法解释。
6．下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（ ）。
A．购买房屋
B．遗赠房屋
C．交换房屋
D．自建房屋
【答案】D
【解析】原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。ABC三项均属于继受取得。
7．下列房屋中，可以采用协议方式取得建设用地使用权的是（ ）。
A．社区小型超市
B．环保器材厂生产车间
C．非盈利的社会团体办公楼
D．限房价、限套型普通商品住房
【答案】C
【解析】协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
8．下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（ ）。
A．旅游用地
B．国家机关用地
C．公益事业用地
D．城市基础设施用地
【答案】A
【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。BCD三项用地均可以通过划拨方式取得。
9．住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（ ）。
A．可以续期
B．自动续期
C．申请续期给予批准
D．由国家无偿收回
【答案】B
【解析】根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。
10．张某继承商铺1间，商铺土地使用权以划拨方式取得。经批准，张某将商铺转让给王某，土地使用权出让金应由（ ）缴纳。
A．张某
B．王某
C．张某与王某共同
D．张某和王某协商
【答案】B
【解析】划拨土地的转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。本题中，该商铺土地使用权以划拨方式取得，经批准予以转让，应当由受让方王某办理出让手续、缴纳土地使用权出让金。
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11．申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，应由房屋所在地（ ）管辖。
A．基层法院
B．中级人民法院
C．高级人民法院
D．最高级人民法院
【答案】A
【解析】申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。
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12．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（ ）。
A．建设项目选址意见书
B．建设工程施工许可证
C．建设用地规划许可证
D．建设工程规划许可证
【答案】D
【解析】在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
13．关于正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（ ）。
A．装修工程1年
B．外墙面防渗透5年
C．给排水管道1年
D．供热系统1个采暖期
【答案】B
【解析】在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
14．关于房地产开发企业对商品住宅质量承担责任的说法，正确的是（ ）。
A．无须购房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年
B．砖混结构的住宅外墙有裂缝时，购房人可以请求退房
C．在正常使用下，只要主体结构出现质量问题均应承担赔偿责任
D．在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定
【答案】D
【解析】ABD三项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。C项，在合理的使用年限内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
15．根据《商品房销售管理办法》，自商品房交付使用之日起60日内，应将房屋登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的义务人是（ ）。
A．房屋施工单位
B．物业服务企业
C．房地产经纪机构
D．房地产开发企业
【答案】D
【解析】商品房交付中，房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
16．房地产开发企业对商品住宅的保修期自（ ）之日起计算。
A．组织竣工验收
B．工程竣工验收合格
C．房屋所有权初始登记
D．商品住宅交付给购房人
【答案】B
【解析】建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
17．下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（ ）。
A．含有升值或者投资回报的承诺
B．标明实际销售价格及其有效期限
C．以乘车或开车到达时间表示距离
D．利用其他项目的形象作为本项目的效果
【答案】B
【解析】房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。A项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。C项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
18．无须办理房屋所有权转移登记的是（ ）。
A．房屋租赁
B．受遗赠房屋
C．以房屋出资入股
D．房屋分割导致所有权发生转移
【答案】A
【解析】《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。A项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。
19．下列行为中属于单务行为的是（ ）。
A．房地产抵债
B．房地产入股
C．房地产赠与
D．房地产互换
【答案】C
【解析】房地产买卖是指房地产权利人（房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
20．房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取（ ）。
A．佣金
B．咨询费
C．手续费
D．居间费
【答案】A
【解析】商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
21．房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是（ ）。
A．整栋出售
B．分割拆零销售
C．返本销售
D．变相返本销售
【答案】A
【解析】《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
22．故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房购买合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款（ ）的赔偿金。
A．1/3
B．1/2
C．1倍
D．2倍
【答案】C
【解析】出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
23．王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93m2，则王某实际支付房款（ ）万元。
A．54.00
B．55.18
C．55.62
D．55.80
【答案】C
【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。题中，王某购买商品房的面积误差比＝（93－90）÷90×100%＝3.3%，超出3%，王某实际应付购房款＝（3%×90＋90）×6000＝556200（元）＝55.62（万元）。
24．由于出卖人原因，预售商品房自房屋交付使用之日起（ ）日，买受人仍未取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应承担违约责任。
A．15
B．30
C．60
D．90
【答案】D
【解析】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
25．当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的（ ）为标准适当减少。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
【答案】C
【解析】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
26．商品房预售许可的最低规模不得小于（ ）。
A．套
B．层
C．单元
D．栋
【答案】D
【解析】《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
27．房屋出租人不享有承租房屋的（ ）权。
A．占有
B．使用
C．收益
D．处分
【答案】B
【解析】房屋所有权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租给承租人使用，在租赁期间内无使用权。
28．公共租赁住房合同的租赁期限一般为（ ）年。
A．1至2
B．3至5
C．6至8
D．10至20
【答案】B
【解析】《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
【拓展】《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》出台之前的相关政策规定，公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。
29．根据《物权法》，可以设定抵押的房地产是（ ）。
A．农村宅基地
B．乡镇企业的厂房
C．老年福利院的办公楼
D．所有权有争议的房屋
【答案】B
【解析】《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③正在建造的建筑物；④法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。
30．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（ ）个月内未申请登记的，预告登记失效。
A．半
B．1
C．2
D．3
【答案】D
【解析】《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
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31．陈某申请办理房屋抵押权登记，抵押权自（ ）时生效。
A．抵押合同订立
B．房屋登记机构受理
C．记载于登记簿
D．领取房屋他项权证
【答案】C
【解析】房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物具有优先受偿权。
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32．权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（ ）。
A．更正登记
B．变更登记
C．注销登记
D．异议登记
【答案】A
【解析】更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
33．异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求（ ）。
A．支付违约金
B．返还物权
C．排除妨碍
D．损害赔偿
【答案】D
【解析】《物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
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34．建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，房屋登记簿记载的所有权人是（ ）。
A．全体业主
B．业主委员会
C．物业服务企业
D．房地产开发企业
【答案】A
【解析】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，对建筑区划内的共有部分享有共有权，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。
35．建筑区划内依法属于全体业主共有的公共设施，应由（ ）申请房屋登记。
A．全体业主
B．业主委员会
C．物业服务企业
D．房地产开发企业
【答案】D
【解析】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。
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36．王某是刘某房屋的唯一继承人，刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同，王某应先申请房屋所有权的（ ）。
A．注销登记
B．变更登记
C．转移登记
D．异议登记
【答案】C
【解析】根据我国房屋所有权的特点，房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。A项，房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。B项，房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。C项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。D项，异议登记是更正登记中发生的，土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。本题中，王某继承房屋，应申请房屋所有权转移登记。
37．预售人和预购人订立房屋买卖合同后，预售人如未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以（ ）。
A．申请异议登记
B．申请更正登记
C．直接申请初始登记
D．单方申请预告登记
【答案】D
【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
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38．房屋登记机构不向社会公开的内容是（ ）。
A．房屋的面积
B．房屋的坐落
C．房屋的司法查封情况
D．房屋的原始登记凭证
【答案】D
【解析】可以公开查询的信息是指，任何单位和个人都可以申请查询的信息，这类信息具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。D项，房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。
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39．李某用价值89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税率为3%，则（ ）。
A．李某应缴纳契税3.15万元
B．李某应缴纳契税0.48万元
C．王某应缴纳契税2.67万元
D．王某应缴纳契税0.48万元
【答案】D
【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。本题中，王某应缴纳的契税＝（105－89）×3%＝0.48（万元）。
40．城镇土地使用税应按照（ ）征收。
A．纳税人自己测量的土地面积
B．纳税人实际占用的土地面积
C．纳税人占用土地上的建筑物基地面积
D．纳税人占用土地上的房屋总建筑面积
【答案】B
【解析】城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
41．教育费附加的税率在城市一般是（ ）。
A．1%
B．3%
C．5%
D．7%
【答案】B
【解析】教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据，税率为3%。
42．某房地产经纪机构有限责任公司，应按照（ ）的税率缴纳企业所得税。
A．5%
B．7%
C．20%
D．25%
【答案】D
【解析】企业所得税实行比例税率，税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得纳税，适用税率为20%。
43．领取房屋权属证书，权利人应按（ ）缴纳印花税。
A．申请登记时的房地产价值的0.3%
B．申请登记时的房地产价值的0.5%
C．申请登记时的房地产价值的1%
D．每件5元
【答案】D
【解析】印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：①购销合同，按购销金额0.3‰贴花；②加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5‰贴花；③建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；④建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花；⑤财产租赁合同，按租赁金额1‰贴花；⑥货物运输合同，按运输费用0.5‰贴花；⑦仓储保管合同，按仓储保管费用1‰贴花；⑧借款合同，按借款金额0.05‰贴花。⑨财产保险合同，按保险费收入1‰贴花；⑩技术合同，按所载金额0.3‰贴花；⑪产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花；⑫营业帐簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他账簿按件计税，一件5元；⑬权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。
44．住房转让手续费按住房的（ ）收取。
A．成交价格
B．评估价格
C．建筑面积
D．转让增值额
【答案】C
【解析】住房转让手续费按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。
45．关于房产税的说法，正确的是（ ）。
A．按季度征收
B．税率全国统一
C．均按1.2%的税率征收
D．均按12%的税率征收
【答案】B
【解析】房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。房产税的纳税期限为按年计征，分期缴纳。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。
46．筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金是（ ）的职权。
A．业主
B．业主大会
C．业主委员会
D．居民委员会
【答案】B
【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将有关账目等移交业主委员会。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
47．业主委员会是业主大会的（ ）机构。
A．权利
B．决策
C．临时
D．执行
【答案】D
【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
48．张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳的个人所得税为（ ）元。
A．0
B．800
C．1600
D．16000
【答案】A
【解析】住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。
49．职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。
A．活期
B．协定
C．3个月零存整取
D．3个月整存整取
【答案】A
【解析】职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
50．张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自（ ）执行。
A．公布之日起
B．本年下月1日起
C．本年下季度第1日起
D．下年1月1日起
【答案】D
【解析】个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
51．房地产中介服务包括（ ）。
A．房地产咨询
B．房地产开发
C．房地产估价
D．房地产经纪
E．房地产广告设计
【答案】ACD
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理业和房地产中介服务业合称房地产服务业，房地产中介服务又分为：①房地产咨询；②房地产估价；③房地产经纪。
52．下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（ ）。
A．《物业管理条例》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《商品房销售管理办法》
E．《安徽省城市房地产交易条例》
【答案】AC
【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。
53．根据土地利用总体规划，土地用途包括（ ）。
A．农用地
B．城市用地
C．建设用地
D．公益用地
E．未利用土地
【答案】ACE
【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
54．国家可以依法收回建设用地使用权的情形有（ ）。
A．地震导致房屋灭失
B．建设用地使用权届满
C．司法机关决定收回建设用地使用权
D．土地使用者未如期支付地价款
E．土地使用者未按合同约定的期限和条件开发利用土地
【答案】BCDE
【解析】国家收回土地使用权有多种原因，具体包括以下：①土地使用权期间届满收回。②提前收回国有土地使用权。国有土地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回，有两种情况，一是土地使用者未如期支付地价款，二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地；④司法机关决定收回土地使用权。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
55．在城市规划实施监督中，报建审批管理包括审批核发（ ）。
A．建设用地批准书
B．建设项目选址意见书
C．建设工程规划许可证
D．建设用地规划许可证
E．建设工程施工许可证
【答案】BCD
【解析】城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证（简称“一书两证”）。
56．关于商品住宅保修期的说法，正确的有（ ）。
A．管道堵塞，保修期为2个月
B．电器开关，保修期为6个月
C．卫生洁具，保修期为6个月
D．管道渗透，保修期为2年
E．屋面防水，保修期为3年
【答案】ABE
【解析】商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
57．房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有（ ）。
A．规划中的地铁
B．装饰装修的内容
C．物业管理的内容
D．办理户口的承诺
E．提供贷款的银行名称
【答案】BD
【解析】A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。C项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。D项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
【说明】根据最新版考试教材，B项知识点已删除。
58．存量房买卖合同应载明的内容有（ ）。
A．房屋交付的时间
B．成交价格和支付方式
C．双方当事人的联系方式
D．建设工程规划许可证号
E．房地产权属证书的名称和编号
【答案】AB
【解析】商品房买卖合同应包括的主要内容包括：①当事人名称或姓名和住所；②商品房基本情况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰、设备标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜等。当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
59．申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（ ）。
A．商品房预售方案
B．商品房预售许可申请表
C．关于工程施工进度说明
D．房地产开发企业的资质等级证书
E．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上的证明
【答案】ABCD
【解析】《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。
60．商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有（ ）。
A．出租人拟将房屋出卖
B．承租人将房屋擅自转租
C．承租人擅自扩建承租房屋
D．司法机关查封出租房屋
E．承租人在合理期限内未支付租金
【答案】BCE
【解析】出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
61．房屋租赁合同的内容一般应包括（ ）。
A．租赁期限
B．房屋价格
C．租赁用途
D．租金及交付方式
E．当事人姓名或名称
【答案】ACDE
【解析】《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
62．房屋租赁期内，不影响原租赁合同效力的情形有（ ）。
A．房屋赠与
B．房屋析产
C．房屋继承
D．房屋焚毁
E．房屋买卖
【答案】ABCE
【解析】承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效；承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。D项，在租赁期间，承租人的义务是要交付租金、合理使用，妥善保管房屋以及租赁关系终止时归还房屋。
63．关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（ ）。
A．抵押人享有对抵押房地产的占有权
B．抵押人享有对抵押房地产的使用权
C．抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权
D．未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租
E．未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让
【答案】ABCD
【解析】AB两项，《城市房地产抵押管理办法》指出，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。D项，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，已抵押，未经抵押权人同意的不得出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
64．依法不得抵押的不动产有（ ）。
A．农民的自留地
B．国有土地所有权
C．学校的校办工厂
D．公立医院的门诊楼
E．被人民法院查封的属于个人的营业房
【答案】ABDE
【解析】根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。
65．关于最高额抵押的说法，正确的有（ ）。
A．最高额抵押所担保的实际发生额不确定
B．最高额抵押所担保的最高债权额是确定的
C．最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保
D．最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供
E．最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让
【答案】ABC
【解析】AB两项，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。CD两项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
【说明】根据最新版考试教材，AB两项知识点已删除。
66．申请房屋抵押权登记，申请人应提交的材料有（ ）。
A．抵押合同
B．登记申请书
C．申请人的学历证明
D．申请人的工作证明
E．申请人的身份证明
【答案】ABE
【解析】房屋一般抵押登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交：①登记申请书；②申请人的身份证明；③房屋所有权证书或房地产权证书；④抵押合同；⑤主债权合同；⑥其他必要材料。
67．房地产抵押担保的范围包括（ ）。
A．违约金
B．损害赔偿金
C．主债权及利息
D．申请人的工作证明
E．申请人的身份证明
【答案】ABC
【解析】房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
68．因买卖房屋申请房屋所有权转移登记，申请人应提交的材料有（ ）。
A．房屋买卖合同
B．房屋所有权证书
C．申请人的身份证明
D．买房人的婚姻证明
E．房屋价值评估报告
【答案】ABC
【解析】申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：①不动产权属证书；②买卖、互换、赠与合同；③继承或者受遗赠的材料；④分割、合并协议；⑤人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；⑥有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；⑦相关税费缴纳凭证；⑧其他必要材料。
69．根据《物权法》，不动产登记机构的职责有（ ）。
A．必要时可以实地查看
B．如实、及时登记有关事项
C．查验申请人提供的权属证明
D．就有关的登记事项询问申请人
E．对申请登记的不动产进行评估
【答案】BCD
【解析】《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。
70．下列行为中，应办理转移登记的情形有（ ）。
A．赠与房屋
B．继承房屋
C．交换房屋
D．拆除部分房屋
E．房屋门牌号发生改变
【答案】ABC
【解析】转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的。DE两项的情形均应办理变更登记。
71．房屋登记的工作程序有（ ）。
A．申请
B．审核
C．核准
D．记载于登记簿
E．发证
【答案】ABDE
【解析】房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
72．房地产经纪活动中，可以查询房屋原始登记凭证的主体有（ ）。
A．人民法院
B．仲裁机构
C．房屋权利人
D．房地产经纪人
E．房地产经纪机构
【答案】ABC
【解析】房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开：①房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；②房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；④公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；⑤仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；⑥涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
73．下列行为中，免征契税的情形有（ ）。
A．法定继承人继承房屋
B．祖父母赠与孙女住房
C．事业单位购买办公楼
D．因地震住房灭失重新购买住房
E．非法定继承人根据遗嘱承受房屋
【答案】AC
【解析】ABE三项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。C项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。D项，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
74．下列行为中，免征土地增值税的情形有（ ）。
A．联营企业转让房地产
B．外商投资企业转让自用房地产
C．房地产开发企业建造普通标准住宅出售
D．国家因建设需要依法征收房地产
E．某商场因实施城市规划、国家建设的需要自行转让原房地产
【答案】DE
【解析】免征土地增值税的情形：①对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。②企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。③因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。④对个人销售住房暂免收增值税。
75．房产税的征税对象包括（ ）范围内的房产。
A．城市
B．县城
C．农村
D．工矿区
E．建制镇
【答案】ABDE
【解析】房产税的征税对象是房产，包括位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。
76．下列房地产中，免征房产税的房产有（ ）。
A．个人自营的店铺
B．百货公司的商场
C．个人自住的住房
D．学校出租的食品店
E．政府机关自用的办公楼
【答案】CE
【解析】下列房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。⑦股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。⑨自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
77．根据《物权法》由业主共同决定的事项有（ ）。
A．制定业主大会议事规则
B．选聘和解聘物业服务企业
C．解聘物业服务企业的保安人员
D．筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金
E．制定和修改建筑物及附属设施的管理规约
【答案】ABDE
【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
78．住房公积金的特点有（ ）。
A．义务性
B．互助性
C．保障性
D．福利性
E．收益性
【答案】ABC
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。其特点有：义务性；互助性；保障性。
79．职工可以提取住房公积金的情形有（ ）。
A．离退休
B．出境定居
C．翻建自住住房
D．购买自用商铺
E．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系
【答案】ABCE
【解析】职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取；②职工丧失缴存条件提取。前一种情形包括：①职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的；②偿还购房贷款本息时的；③房租超出家庭工资收入规定比例时的，房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定。第二种情形包括：①离、退休的；②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；③户口迁出所在市、县或出境定居的；④职工死亡或者被宣告死亡的。
80．住房公积金存款的利率政策有（ ）。
A．高存低贷
B．按年结息
C．本息逐年结转
D．每年1月1日为结息日
E．上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取得利率利息
【答案】BC
【解析】我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，职工住房公积金存款利率统一按一年期定期存款基准利率执行。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发建设了某住宅小区，取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同，单价为6000元/m2，并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2，交房期间为2006年10月1日，保修期限为5年，双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。蒋某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房，蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116 m2。蒋某于2007年2月装修入住，2009年9月27日发现屋面严重漏水。
81．蒋某签订商品房购买合同后按约定申请的登记为（ ）。
A．初始登记
B．预告登记
C．异议登记
D．转移登记
【答案】D
【解析】《房屋登记办法》明确有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。本案例，蒋某购买新建商品房属于买卖行为，应进行转移登记。
82．蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款（ ）万元。
A．69.12
B．69.36
C．69.60
D．72.00
【答案】B
【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。本案例中，蒋某购房的面积误差比＝（116－120）÷120×100%≈－3.33%，绝对值超出3%，王某实际应付购房款＝120×［1－3%－（3.33%－3%）×2］×6000≈69.36（万元）。
83．甲企业可能申请的房屋登记为（ ）。
A．预告登记
B．初始登记
C．转移登记
D．商品房合同备案登记
【答案】B
【解析】房屋登记主要分为：初始登记、变更登记、转移登记、注销登记。初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。《房屋登记办法》规定对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。本案例中，房地产开发企业新建住宅小区应进行房屋初始登记。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
84．关于屋面漏水的说法，正确的为（ ）。
A．屋面漏水不属于保修范围
B．不在商品保修期内
C．蒋某可以要求建筑商承担责任
D．蒋某可以要求甲企业承担责任
【答案】C
【解析】建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。本案例中，保修期限为5年，2009年9月27离房屋建成不足3年，在保修范围内，蒋某可以要求施工单位（建筑商）承担责任。
85．关于商品房买卖合同的说法，正确的为（ ）。
A．蒋某签订的商品房买卖合同经公证后方能生效
B．韩某可以请求解除合同，返还已付购房款及利息
C．韩某可以请求甲企业承担不超过购房款2倍的赔偿责任
D．甲企业与蒋某签订商品房预售合同后应向房地产管理部门申请登记备案
【答案】BD
【解析】商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（二）
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权，土地用途为商业，因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。
86．甲企业应在签订出让合同后（ ）日内，支付全部土地使用权出让金。
A．30
B．45
C．60
D．90
【答案】C
【解析】土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
87．甲企业申请领取建筑工程施工许可证应具备的条件为（ ）。
A．已确定施工企业
B．已经取得建设工程规划许可证
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设资金已经落实，到位资金原则上不少于工程合同价的50%
【答案】ABC
【解析】建设单位申请领取建筑工程施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。②在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。④已经确定施工企业。⑤有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格。⑥有保证工程质量和安全的具体措施。⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款担保函或者其他第三方担保。⑨法律、行政法规规定的其他条件。
88．甲企业转让给乙企业的标的为（ ）。
A．建设土地使用权
B．房屋承租权
C．房屋所有权
D．土地所有权
【答案】AC
【解析】城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。本题中，甲企业将开发的项目转让给乙企业，该项目所占用范围内的土地使用权同时转让，即转移的标的为建设土地使用权和房屋所有权。
89．乙企业取得建设用地使用年限最高为（ ）。
A．36
B．37
C．46
D．47
【答案】A
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，商业用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限为40年，甲企业已使用4年，乙企业取得建设用地使用年限最高为36年。
90．甲企业应按不超过（ ）缴纳土地闲置费。
A．投资额的20%
B．出让金的20%
C．工程造价的20%
D．转让金额的20%
【答案】B
【解析】在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。
（三）
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
91．王某应缴纳房产税（ ）元。
A．150
B．200
C．500
D．600
【答案】D
【解析】房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。本案例中，王某应缴纳的房产税＝5000×12%＝600（元）。
92．根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。
A．业主
B．物业使用人
C．物业服务的对象
D．物业所有权人
【答案】BC
【解析】BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。
93．关于李某转租房屋的说法，正确的为（ ）。
A．李某与张某签订的转租合同应办理登记备案手续
B．李某在租赁期限内将房屋转租给张某，应经王某同意
C．转租期间王某与李某签订租赁合同终止，转租合同仍然有效
D．李某将房屋转租张某的转租期限不得超过原租合同规定的期限
【答案】ABD
【解析】承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。
94．王某将房屋抵押应办理房屋抵押权（ ）。
A．设立登记
B．变更登记
C．转移登记
D．更正登记
【答案】A
【解析】房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。房屋一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。
95．关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（ ）。
A．王某应将抵押情况告知李某
B．王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权
C．王某将住房抵押后，与李某签订的租赁合同继续有效
D．王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后，应保持原租赁关系至合同终止
【答案】ACD
【解析】以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
（四）
江某2008年12月购买了一套普通住房，2011年3月将该住房以120万元的价格转让给张某。此后，该小区被依法征收。由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）进行住宅开发，张某选择的补偿方式为房屋产权调换。
96．依法征收该小区的主体应为（ ）。
A．甲企业
B．镇人民政府
C．县级人民政府
D．省级人民政府
【答案】C
【解析】房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。
97．关于江某将该住房转让给张某的说法，正确的是（ ）。
A．该转让不受征收影响
B．双方应办理转移登记
C．双方应申请办理变更登记
D．江某或张某不能亲自办理房屋登记时，应出具书面委托书
【答案】ABD
【解析】A项，本案例中，江某与张某的转让行为是在房屋征收之前已经完成的，因此该转让不受征收的影响。B项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。C项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。上方之间是房屋的转移，不需要办理变更登记。D项，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交委托书和证明其委托身份的证明。
98．江某转让该住房应缴纳营业税（ ）。
A．0
B．10000
C．30000
D．60000
【答案】D
【解析】营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。销售房地产的税率为5%。自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。本案例中，江某购买的普通住房不足5年转手进行交易，统一按其销售收入全额征税，其应缴营业税＝1200000×5%＝60000（元）。
99．张某调换的房屋比原房价多7万元，则张某（ ）。
A．无须缴纳房产税
B．应缴纳土地增值税
C．应缴纳个人所得税
D．应按调换房屋价值的全额缴纳契税
【答案】AC
【解析】A项，个人所有非营业用的房产免征房产税。B项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。C项，个人所得税是指中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于中国的所得征收的一种所得税。D项，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免契税。
100．房屋产权调换后，张某与甲企业应办理房屋所有权（ ）。
A．初始登记
B．转移登记
C．变更登记
D．更正登记
【答案】B
【解析】A项，房屋的初始登记，是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿。B项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。C项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。D项，更正登记，是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。江某将房屋转移个张某，张某与房地产公司应该办理房屋所有权的转移登记。