第一部分 历年真题及详解
2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？
答：（1）二者的时点不同。张某买进时的时间点为2006年6月，评估时的时间点为2006年9月30日，由于房屋价值会受时间点的影响，所以价值不同。
（2）二者的价值类型不同。转让价格是指市场上的实际成交价格，抵押价值是指假定未设立法定优先受偿权利下的价值（或有限市场价格）减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致。
（3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。
（4）从评估的目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。
22007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
答：（1）二者的时点不同。房地产估价机构的价值时点为2007年9月，邻近商铺的价值时点为2007年4月，所以价值不同。
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含：
①被征收房屋补偿费；
②搬迁费；
③临时安置费；
④停产停业损失补偿费；
⑤补助和奖励。
（3）对估价对象的界定可能不同。
（4）最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。
（二）
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1所示。
表1
请问：
1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：甲公司应提供的资料包括：
（1）权属资料。包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证。
（2）租赁合同或租赁协议（或三个成交实例交易情况是否正常的资料）。
（3）法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。
（4）估价对象收益和费用资料。
（5）规划部门批准的规划设计条件或详细规划。
2若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪几个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：将交易实例选做可比实例进行个别因素修正应考虑的因素，具体包括：
（1）土地使用年限（或房地产收益年限或新旧程度或成新度）。
（2）宽深比或临街宽度或临街状况。
（3）使用面积比例或面积、使用面积等。
（4）装修或实施设备情况。
（5）净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
（6）商铺类型。
（三）
2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：
1评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
答：承租人会从以下方面考虑是否毁约：
（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金是否低于合同约定的租金，若低于合同租金则承租人毁约可能性较大。
（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。从承租人角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金）时，承租人会毁约。
（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。
（4）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低等，则承租人毁约可能性较大。
2说明评估承租人权益价值的技术路线。
答：评估承租人权益价值的技术路线如下：
承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意）
（一）
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C．作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D．作价出资价格应较评估出的价值低
【答案】C
【解析】原始价值也称历史成本，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者在购置时所付出的对价的公允价值。账面价值是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。市场价值又称为实际价值，是指一项资产现时在市场上所值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可能的价格。估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
2如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A．38.5
B．40.5
C．48.0
D．50.0
【答案】C
【解析】建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工时起至其主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时期，即建筑物竣工时起至其对对房地产价值不再有贡献为止的时间。该题中，根据已知数据，计算建筑物折旧的年限＝（2005－1997）＋取得土地使用权的年限＝8＋40＝48（年）。
3如果采用收益法估价，经调查，在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为（ ）万元。
A．3752.92
B．3786.20
C．3875.70
D．3892.44
【答案】A
【解析】净收益每年不变的公式根据收益期，具体有两种情况：①收益期限为有限年；②收益期限为无限年。根据题意，该题属于第一种情况。收益期限为有限年的公式如下：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]式中，V表示房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值；A表示房地产的未来各期的净运营收益，通常简称净收益。Y表示房地产的报酬率（折现率）。n表示房地产的收益期限，是从价值时点开始计算至房地产未来不能获取净收益的时间。根据已知数据，收益价格＝300÷7.5%×[1－1÷（1＋7.5%）38.5]＝3752.92（万元）。
4若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）。
A．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D．业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整
【答案】A
【解析】作价出资是合约合作的一种方式，可以取得使用权或所有权。根据题意，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资，该处二手汽车交易市场的房地产是指二手汽车交易市场房地产现值，解除合约后的剩余资产，按出资比例在出资各方间分配，所以不用对该二手汽车交易市场房地产现值进行调整。
（二）
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表2所示。
表2 房地产开发计划
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
【答案】C
【解析】现金流量折现法技术路线，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折现到价值时点后相加来求取估价对象价值或价格的方法。因此，应该对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
6在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
【答案】D
【解析】测算开发完成后的房地产价值，实际上运用的是收益法，应该选用客观收益，也就是各年销售时的平均市场价格。各期开始销售时的市场价格也是不存在的。因此应该将各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
7在确定开发成本时，应采用（ ）。
A．该开发公司测算的开发成本
B．现时的客观开发成本
C．各期销售时的客观开发成本
D．各期开发时的客观开发成本
【答案】A
【解析】便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。其中，开发成本是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费之和。
8在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
【答案】C
【解析】待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－应扣除项目，待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费。而在动态分析法中投资利息和开发利润这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
（三）
某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。
9运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。
A．[2000，2300]
B．[2030，2270]
C．[2060，2240]
D．[2090，2210]
【答案】D
【解析】确认了各种估价方法的测算结果无误且之间的差异不很大的情况下，应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法将它们综合为一个结果。加权算术平均数是在将修正和调整出的各个比较价值综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价值。通常对与估价对象最相似的可比实例所修正和调整出的比较价值，赋予最大的权数或权重；反之，赋予最小的权数或权重。本案例中，两种估价结果略有差异，其权重可以分别取0.3和0.7，则其结果的分布范围为：2000×0.7＋2300×0.3～2000×0.3＋2300×0.7，即取值范围为[2090，2210]。
10假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是（ ）元/m2。
A．2136
B．2165
C．2179
D．2206
【答案】C
【解析】该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格＝2250×（102/106）×[1－1/（1＋6%）40]/[1－1/（1＋6%）39]＝2179元/m2。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错误（本题共40分）
封面和目录（略）
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
二〇〇七年三月十六日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章） 注册号：（略）
注册房地产估价师：×××（签名盖章） 注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区
环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备
商务氛围：处于××市行政中心范围
（二）实物状况
1．土地状况
用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：（略）
土地等级：1级
土地共用面积：3500m2
地势：土地平整
其中土地分摊面积：500m2
2．建筑物状况
建筑面积：957.3m2
建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
层高：3.3m，檐高：24m
用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
利用现状：现空置
（三）权益状况
1．建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2．土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999]第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
3．他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押
建筑面积：957.3m2
权利价值：574.38万元
抵押部分：5层整层
设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
四、估价目的
为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点
估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
十一、估价报告应用的限制
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
十二、估价作业日期
2007年3月5日至2007年3月16日。
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格
其基本计算公式如下：
估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）比较法
1．选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表3），选择3个可比实例进行比较。
表3 可比实例表
2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表4。
表4 因素条件对比说明表
3．修正调整过程
以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。
表5 因素条件分值表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表6 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
4．市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）÷3＝11506（元/m2）。
（二）收益法测算
收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→任算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
V＝[A/（Y－g）][1－（1＋g）n/（1＋Y）n]
式中：V——房地产的收益价格；
A——房地产未来每年净收益；
Y——房地产的报酬率；
n——房地产的收益期限；
g——净收益逐年递增的比率。
1．租赁收入的确定
根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m2·天）。
2．空置率及租金损失率的确定
根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。
3．年有效毛收入的确定
有效毛收入＝日租金收入×天数÷年×（1－空置及租金损失率）
4．净收益的确定
根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。
现时年净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）
5．报酬率的确定
房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6%。
6．剩余收益期限的确定
根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
7．租金年增长率的确定
经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。
8．收益价格的确定
按公式V＝[A/（Y－g）][1－（1＋g）n/（1＋Y）n]计算：
表7 收益法计算过程（单位：每平方米）
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。
（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价＝（11506＋11360）÷2＝11433（元/m2）
估价对象房地产总价＝11433×957.3＝10944810.9（元）
取整为1094万元。
单价为11433元/m2。
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点
2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m2）。
附 件
1．《委托司法鉴定函》（复印件）
2．《房屋所有权证》（复印件）
3．《国有土地使用证》（复印件）
4．估价对象地理位置示意图
5．估价对象小区实景照片
6．估价机构资质证书（复印件）
7．估价机构营业执照（复印件）
8．房地产估价师注册证书（复印件）
答：上述房地产估价报告的错误之处及理由，具体如下：
（1）致委托人函中缺估价目的。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。
（2）注册房地产估价师声明中没有说明现场查勘估价师的姓名。
理由：估价声明的写作要求注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行实地查勘，若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地勘察的注册房地产估价师的姓名和注册号。
（3）估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。
理由：明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况等，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向；交通状况描述内容包括道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；周围环境状况描述内容包括自然环境、人文环境、景观等。估价报告的写作要求完整，不应出现重大遗漏。
（4）环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。
理由：估价对象的写作包括：①估价对象基本状况的说明（估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）；②土地基本状况的说明；③建筑物基本状况的说明。对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
（5）建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。
理由：估价对象的写作要包括估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等。因此，估价结果报告中，应交代共有人及房屋共有权证。
（6）没有交代土地使用权人。
理由：估计对象的写作要包括土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限。
（7）没有交代如何处理没有注销的他项权利。
（8）他项权利设定日期错误。
（9）估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法名称以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
（10）比较法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。
（11）没有对比较因素进行详细分析说明。
（12）可比实例的总楼层数没有交代。
（13）楼层间差异没有进行因素差异调整。
（14）可比实例的土地登记状况没有说明。
（15）以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。
（16）比较法中市场状况分值取值缺乏依据。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既要符合数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（17）租金水平确定依据不够。
（18）没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。
（19）租赁收入没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。
理由：租赁收入（潜在毛收入）包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和其他收入。
（20）报酬率6%没有确定过程且取值不正确。
（21）年增长率2.5%的确定缺乏依据。
理由：经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%，租金年增长率的确定缺乏依据。
（22）附件中缺估价对象内部状况照片。
理由：房地产估价报告附件需要列明估价对象外观和内部状况照片，如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。
四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益＝1000×6000×85%×（1－10%）×（1－25%）＝344.25（万元）
二、测算报酬率
测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]，采用试算法推算报酬率。具体如表8所示。
表8 可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。报酬率＝（9.994%＋7.909%＋8.092%＋8.005%）÷4＝8.500%，取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）50]÷（1＋12%）＝3981.45÷（1＋12%）＝3554.87（万元）
四、装修改造费用总额
装修改造费用＝1000×6000÷（1＋8.5%）0.5＝576.02（万元）
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费＝3981.45×7%÷（1＋12%）＝248.84（万元）
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额＝V×3%
七、计算估价对象在价值时点的市场价格
估价对象的市场价格总价V＝3554.87－248.84－576.02－0.03V
V＝2650.50万元
单价＝2650.50÷6000＝4417.50元/m2
答：上述房地产估价报告片段的错误之处、修改和理由具体如下：
（1）错误：净收益测算错误。
改为：应采用估价对象的可出租面积比例87%，净收益＝1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）
＝352.35（万元）。
（2）错误：报酬率测算错误。
改为：测算报酬率，案例A与估价对象差异较大，应剔除，报酬率＝（7.909%＋8.092%＋8.005%）/3＝8.002%。
理由：可比实例应与估价对象相似，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。与估价对象差异较大的实例，可比性差，不应选为可比实例，应剔除。
（3）错误：装修改造后的办公楼价值测算错误。
改为：收益年限应为49年，装修改造后的办公楼价值＝344.25÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3549.67（万元）；或：装修改造后的办公楼价值＝352.35÷8.5%×[1－1/（1＋8.5%）49]÷（1＋12%）＝3633.19（万元）。
理由：收益期限是指预计估价对象未来可以获取收益的时间。本案例，估价对象可以获得的未来收益，应为改造成办公楼后的租金收益，在办公楼改造完成后，才可以获取，因此收益年限应该是土地使用权年限50年减去改建期1年，为49年。
（4）错误：装修改造费用的计算错误。
改为：折现率应为12%，装修改造费用＝1000×6000÷（1＋12%）0.5＝566.95（万元）。
理由：假设费用在装修改造期间均匀投入，则装修改造费用的计算公式为：装修改造费用＝装修改造费单价×总面积÷（1＋折现率）装修改造期限/2。