2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解
一、问答题（共3题，每题10分）
（一）
某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
请问：
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答：本次评估的价值为投资价值（拍卖应价），投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。同一宗房地产呈现出不同投资价值的主要原因为：
（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：
①承担风险能力不同；
②品牌、开发成本、经营费用方面的优势不同；
③纳税状况不同；
④开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。
（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：
①对未来的信心不同；
②不同的价值取向和产品定位等。
（二）
某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问：
上述观点是否正确？为什么？
答：（1）上述观点错误。
（2）原因如下：
①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加；
②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素；
③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。
现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000万元中，肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。
（三）
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价。
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
答：若转让后允许改变用途，则以商业用途土地价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
2针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
答：（1）估价技术路线为：
①选择具体估价方法；
②选择估价前提；
③选择最佳开发经营方式；
④测算后续开发经营期；
⑤测算后续开发的必要支出；
⑥测算开发完成后的价值；
⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润；
⑧计算开发价值。
【说明】划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限（按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限），在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地价格为基础估价。
（2）可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后测算续建完成后的价值再扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意）
（一）
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
1若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7∶0.6∶0.5∶0.4∶0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A．11.43
B．11.77
C．22.86
D．23.53
【答案】A
【解析】设第一层价格为x，则全楼价格为3.5x，一层价格x＝800÷3.5＝228.57（万元），二层价格＝0.7×228.57＝160（万元），一、二层价格合计：388.57万元，题中儿女平均继承该大厦，支付补偿款为800/2－388.57＝11.43（万元）。
2因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（ ）。
A．若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B．若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析
C．若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
D．若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
【答案】D
【解析】运用收益法计算净收益时，项目中的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。
3兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。（注：应在题干中“百货大厦”后增加：并办理了产权证书）
A．房屋所有权注销登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋所有权变更登记
D．房屋所有权转移登记
【答案】A
【解析】房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。B项，房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。C项，房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。D项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。
4若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（ ）。
A．该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权
B．如未通知承租人，则该抵押合同效力待定
C．如不办理抵押登记，该抵押合同无效
D．如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
【答案】D
【解析】《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。A项，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。C项，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
（二）
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
5如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。
A．该宗商业房地产的收益年限为28年
B．该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C．该宗商业房地产的收益年限为38年
D．该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响
【答案】B
【解析】厂房在1986年投入使用，2008年4月30日为估价时点，至估价时点剩余28年使用期限，土地剩余使用年限为38年。根据孰短原则，该宗商业房地产的收益年限为28年。但是在计算收益价格时，应该考虑剩余年限土地使用权价值的影响。
6若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（ ）万元。
A．6625
B．7333
C．7571
D．7993
【答案】D
【解析】直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：预测未来第一年的收益；确定资本化率或收益乘数；计算收益价值。本案例，①房地产的净收益＝6000－4000－6000×（6%＋8.5%＋10%）＝530（万元）；②建筑物现值＝4500×（1－1÷50×22）＝2520（万元）；③建筑物净收益＝2520×8%＝201.6（万元）；④土地的净收益＝房地产净收益－建筑物净收益＝530－201.6＝328.4（万元）；⑤土地现值＝328.4÷6%＝5473（万元）；⑥房地产价值＝2520＋5473＝7993（万元）。
7下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（ ）。
A．项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B．项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C．项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D．项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
【答案】B
【解析】项目改建投入的成本费用应包括：商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润。A项，应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方需交纳的税费、补交的土地出让金、商业改造工程费用；C项，项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。D项，改建时首先考虑的是厂房的用途，而不是停车场的问题。
（三）
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表1：
表1
8如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（ ）。
A．耕地占用税
B．征地管理费
C．耕地开垦费
D．新增建设用地有偿使用费
【答案】D
【解析】征收集体土地的相关税费有：①新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；②耕地占用税（占用耕地的）；③耕地开垦费（占用耕地的）；④征地管理费；⑤政府规定的其他有关费用。
9如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（ ）。
A．22.22%
B．33.61%
C．36.55%
D．37.80%
【答案】C
【解析】店面应分摊的土地价值＝2000000－800×90%×1000＝128（万元），仓库应分摊的土地价值＝2000000－500×85%×2000＝115（万元），住宅应分摊的土地价值＝1950000－650×90%×1500＝107.25（万元），总地价＝128＋115＋107.25＝350.25（万元），店面应分摊的土地份额＝128÷350.25＝36.55%。
10如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定
B．因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价
C．评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
D．甲公司可自行委托估价机构评估店面价值
【答案】D
【解析】D项，拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。A项，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。协商主体是拆迁人和被拆迁人，而不是拆迁公司和被拆迁人，拆迁公司只是拆迁人的代理。B项，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。C项，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。评估机构独立于拆迁人和被拆迁人，其评估结果是客观的，不随拆迁人和被拆迁人的意志改变。并且，评估结果也不应与拆迁人和被拆迁人商量。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错误（本题共40分）
封面和目录（略）
致委托人函（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）
二〇〇八年六月三十日
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21～23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
4．建筑物状况
估价对象为一幢5层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、价值时点
根据估价目的，经与委托人协商，价值时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据以下估价原则：
1．最高最佳使用原则（略）
2．替代原则（略）
3．价值时点原则（略）
4．谨慎原则（略）
5．合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用比较法和收益法进行估价（方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在价值时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
××房地产估价有限公司
二〇〇八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1．坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21～23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。
2．产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日～2053年6月29日，且约定不可续期。
3．土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68（土地其他情况略）。
4．建筑物状况
估价对象为一幢5层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二～四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%（建筑物其他情况略）。
5．配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的××市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用比较法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
比较法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到价值时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
（一）比较法测算过程
1．选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A：软件园区软件开发10号楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢筋混凝土结构，共4层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢筋混凝土结构，共4层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共4层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项修正因素比较详见表2。
表2 修正因素比较表
2．确定可比实例修正指数
（1）交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
（2）交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
（3）区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正（具体过程略）。
（4）个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正（具体过程略）。
比较因素修正指数详见表3。
表3 比较因素修正指数表
3．可比实例比准价格修正
在表3确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正计算见表4。
表4 交易价格修正计算表
4．比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格（单价）为：
（5925＋5949＋6000）÷3＝5958（元/m2）
（二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V＝A÷r×[1－1÷（1＋r）n]
式中：V——房地产价格；
A——年净收益；
r——报酬率；
n——收益年限。
1．确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
（1）估算年总收入
采用比较法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/（m2·天）（具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为：
1.8×90%×3853.05×365＝227.83（万元）
（2）运营费用
维修费：按重置成本的2%（确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2（确定过程略）。则：
维修费＝1500×3853.05×2%＝11.56（万元）
保险费：按建筑物的原值的0.2%（确定过程略）计算。则：
保险费＝1500×3853.05×0.2%＝1.16（万元）
管理费：按年收入的3%（确定过程略）计算。则：
管理费＝227.83×3%＝6.83（万元）
营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83×（5.5%＋12%）＝39.87（万元）
则运营费用合计为59.42万元。
（3）净收益
净收益＝年总收入－运营费用＝227.83－59.42＝168.41（万元）
2．确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%（确定过程略）。
3．收益年限的确定
估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。
估价对象为钢筋混凝土结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4．测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于价值时点状态下的收益价格为：
V＝A/r[1－1/（1＋r）n]＝168.41÷7%×[1－1÷（1＋7%）50]＝2324.18（万元）
单价为：2324.18÷3853.05＝6032.05（元/m2）。
七、估价结果确定
1单价的确定
本报告分别采用了比较法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用比较法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价＝（5958＋6032.05）÷2＝5995.03（元/m2）
估价对象总价＝5995.03×3853.05≈2310（万元）
2．估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
附件（略）
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：
（1）估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
理由：房地产估价报告由八个部分构成，其中估价师声明应为注册房地产估价师声明。估价报告的写作要求规范、严格。
（2）估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。
理由：房地产估价报告写作要求完整。应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏。估价对象的写作应包括估价对象范围及基本状况，对于共有权人、抵押权等应作说明。
（3）转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
理由：谨慎原则是房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出的判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象或价格偏高的一面。
（4）比较法中缺计算公式。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（5）可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
（6）可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，与估价对象的用途相同。估价对象为办公用途，可比实例也应说明办公用途。
（7）交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定。（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4～6月份价格平稳）
理由：市场状况调整又称交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格变成在价值时点时的价格的处理。当房地产市场价格稳定时可不进行调整。本例中可比实例为办公楼而非商品住宅，应说明办公用房市场价格稳定。
（8）区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
理由：估价对象与可比实例为办公楼，商业繁华程度应该为办公聚集度。
（9）“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。根据房地产估价报告的写作要求，应对配套设施情况予以说明。
（10）临街状态应是区域因素。
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。临街状况属于区域因素。
（11）个别因素缺少物业管理的修正。
理由：个别因素是指仅对特定房地产的价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
（12）可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。
理由：要对房地产进行实物状况调整，对建筑物来说，主要有建筑物规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。进行调整时，简装与普通装修并不一样。
（13）成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。
理由：估价报告的写作要求准确。估价基础数据应正确，用语应明确肯定。成新率100%，应为“全新”。
（14）估价对象共5层，可比实例均为4层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。
理由：要对房地产进行实物状况调整，对建筑物来说，主要有建筑物规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。
（15）缺少权益状况因素说明与调整。
理由：权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。
（16）收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
理由：收益法中，出租率的确定应说明是否为客观水平，且应说明是预测值。
（17）年总收入未考虑收租损失。
理由：潜在毛收入，是房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。收租损失是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失，包括延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算。
（18）年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
理由：住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收人，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。
（19）租金收入未考虑可出租面积比率。
（20）运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。
理由：运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
（21）估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
（22）估价对象收益年限用50年错，应为45年。
理由：收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，具体是价值时点起至估价对象未来不能获得净收益时止的时间。一般根据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计，取两者较短者为收益年限。
（23）收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
理由：房地产估价报告写作要求完整，应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏。
四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象实物状况（略）
（二）估价对象权益状况（略）
（三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。
六、价值时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3．《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）。
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）。
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）。
7．《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）。
8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许[2008]第××号）。
9．委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业店面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建筑安装工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
答：房地产估价报告片段中的错误之处、修改和理由具体如下：
（1）错误：价值定义为：“估价对象于价值时点的公开市场价值”。
改为：估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
理由：被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
（2）错误：价值时点为2008年9月5日。
改为：价值时点应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
理由：价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。
（3）错误：价值时点位于价值定义之后。
改为：价值时点位于价值定义之前。
理由：遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在前，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。
（4）错误：估价方法选用理由。
改为：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。