第六章 房地产交易管理制度与政策
第一节 房地产交易管理概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（ ）作为缴纳税费的依据。[2015年真题]
A．重置价格
B．实际价格
C．评估价格
D．挂牌价格
【答案】C
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
2“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。
A．宪法
B．法律
C．行政法规
D．部门规章
【答案】B
【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》是一种法律文件。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（ ）。[2016年真题]
A．房地产出让
B．房地产转让
C．房地产抵押
D．土地划拨
E．房屋租赁
【答案】BCE
【解析】1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
2《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产交易基本制度有（ ）。
A．土地有偿有期限使用制度
B．房地产价格申报制度
C．房地产价格评估制度
D．房地产价格评估人员资格认证制度
E．住宅专项维修资金制度
【答案】BCD
【解析】《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1目前，房地产估价师执业资格为国家准入类执业资格。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
2房地产转让权利人在房地产转让合同签订后一个月内，持有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（ ）
【答案】×
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
1按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．250
B．500
C．100
D．1500
【答案】B
【解析】房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。本案例中，甲某与承租人乙某的实际成交月租金500元。因此，丙公司应收的最高租赁代理费用即为一个月的成交租金500元。
2甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。
A．15
B．30
C．60
D．90
【答案】D
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
3甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产中介服务机构
B．甲某
C．房地产评估机构
D．丁某
【答案】C
【解析】房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求房地产估价公司重新评估。
4若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为（ ）。
A．14万元
B．20万元
C．17万元
D．不确定
【答案】A
【解析】房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。
5若重新评估的结果为20万元，但双方最终交易价格为14万元，则以（ ）万元为缴纳税费的依据。
A．14
B．17
C．20
D．34
【答案】C
【解析】房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第二节 房地产转让管理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（ ）年。[2014年真题]
A．10
B．30
C．40
D．50
【答案】B
【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。
2下列房地产中，依法可以转让的是（ ）。[2012年真题]
A．已抵押的房地产
B．未依法登记的房地产
C．人民法院查封的房地产
D．国家已依法收回建设用地使用权的房地产
【答案】A
【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的条件中规定，下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a．以出让方式取得土地使用权用于投资开发的按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b．属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
3某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（ ）年。[2011、2010、2009、2008年真题]
A．38
B．40
C．58
D．60
【答案】A
【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。
4某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。[2010年真题]
A．15
B．25
C．35
D．55
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：40－15＝25（年）。
5下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。[2009、2003年真题]
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
【答案】D
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。其中，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为；无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
6下列（ ）行为，不属于房地产转让方式。
A．以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的
B．因企业被兼并，房地产权属随之转移的
C．房屋租赁
D．以房地产抵债的
【答案】C
【解析】《城市房地产转让管理规定》规定转让合法方式主要包括下列行为：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。
7下列行为中，属于单务行为的是（ ）。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产遗赠
D．房地产互换
【答案】C
【解析】房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（ ）。[2016、2013年真题]
A．已抵押的
B．已查封的
C．未取得房屋权属证书的
D．土地是划拨方式取得的
E．未取得土地使用权证书的
【答案】BCDE
【解析】《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a．以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b．属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
2房地产转让是指房地产权利人通过（ ）或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
A．买卖
B．出租
C．抵押
D．质押
E．赠与
【答案】AE
【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
3以下对房地产赠与的理解正确的是（ ）。
A．是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
B．属于双务行为
C．即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务
D．属于单务行为
E．其受让人不需承担任何义务
【答案】ADE
【解析】房地产的无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。其中，房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
4以下关于经济适用住房政策，表述正确的是（ ）。
A．政府可优先回购经济适用住房
B．购买经济适用住房不满6年，不得直接上市交易
C．购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款
D．对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房
E．经济适用住房购房人拥有全部产权
【答案】ACD
【解析】B项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。E项，《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1无论在何种条件下，共有人处分共有的房屋，都必须经过全体共有人同意。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。而具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。
2失信被执行人可以购买普通住房。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】2016年1月20日，国家发展改革委、最高人民法院、人民银行、国土资源部、住房城乡建设部等44家单位联合签署了《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》，进一步拓展和丰富了对人民法院失信被执行人的限制领域和惩戒措施，形成“一处失信、处处受限”的联合惩戒局面，从而促使被执行人主动履行生效法律文书确定的义务。根据最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，惩戒对象，即最高人民法院公布的失信被执行人；惩戒措施分为八大类，其中第六类对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。
3房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
4购买经济适用房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）[2015年真题]
【答案】√
【解析】经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
5房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）[2010年真题]
【答案】√
【解析】以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。
6依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（ ）[2009年真题]
【答案】×
【解析】以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让的收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。由于所转让土地的开发投入情况比较复杂，转让主体、受让主体和转让用途情况也不相同，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。
7房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式：①有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为；②无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，而房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
第三节 商品房销售管理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1商品房预售合同的主要内容不包括（ ）。[2017年真题]
A．人均面积分摊
B．面积差异处理方式
C．前期物业管理
D．商品房质量及保修责任
【答案】A
【解析】商品房预售合同的主要内容包括：①合同当事人；②商品房基本状况；③商品房价款；④商品房交付条件与交付手续；⑤面积差异处理方式；⑥规划设计变更；⑦商品房质量及保修责任；⑧合同备案与房屋登记；⑨前期物业管理；⑩其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。
2房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（ ）日内应书面通知买受人。[2017年真题]
A．7
B．10
C．15
D．30
【答案】B
【解析】房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
3某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款（ ）万元。[2016年真题]
A．100
B．101
C．103
D．105
【答案】C
【解析】合同中没有约定面积误差比的，按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。本题中，面积误差比为：（105－100）÷100＝5%＞3%，故超出3%部分的房价款由房地产企业承担，买受人实际应付购房款为：（100＋100×3%）×1＝103（万元）。
4陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元/m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款（ ）万元。[2012、2008年真题]
A．90
B．91
C．93
D．95
【答案】C
【解析】具体计算如下：①计算面积误差比：面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%。则该套房屋建筑面积的无差比＝（95－100）/100×100%＝－5%；②陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款＝100×10000－（100×10000×3%＋100×10000×2%×2）＝930000（元）＝93（万元）。
5商品房预售合同登记备案的申请人应是（ ）。[2012、2010、2008、2006、2002年真题]
A．购房人
B．房地产开发企业
C．商品房销售代理机构
D．购房人和房地产开发企业
【答案】B
【解析】商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
6商品房预售许可的最低规模不得小于（ ）。[2011年真题]
A．居住区
B．居住小区
C．栋
D．单元
【答案】C
【解析】商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
7某房地产开发商销售给张某一套商品房，预测面积110m2，售价4000元/m2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房实测面积为100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。[2008年真题]
A．40000
B．53600
C．66800
D．80000
【答案】C
【解析】面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝（100－110）/110×100%＝－9.0909%。根据误差的处理方式：实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款＝110×4000×3%＋110×4000×6.909%×2＝66800（元）。
8下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。[2006年真题]
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
【答案】C
【解析】AD两项，房地产开发企业与购房者应当在房屋买卖合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。B项，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
9A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到（ ）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。
A．300
B．600
C．750
D．1500
【答案】C
【解析】在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。本题中，A公司开发建设住宅工程建设的总投资为3000万元，要想获得《商品房预售许可证》，已投入资金至少应为：3000×25%＝750（万元）。
10国务院决定禁止（ ）。
A．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让
B．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租
C．商品房预购人购买未竣工的预售商品房
D．商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房
【答案】A
【解析】2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。
11某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（ ）。
A．有权退房，但应承担违约责任
B．有权要求开发公司承担违约责任
C．有权要求开发公司赔偿损失
D．无权退房
【答案】A
【解析】经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，按规定买受人有权退房，但应承担违约责任。
12张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106m2。其面积误差比为（ ）。
A．1%
B．3%
C．6%
D．9%
【答案】C
【解析】面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（106－100）/100]×100%＝6%。
13按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未作出书面答复的，（ ）。
A．视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更
B．视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
C．视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
D．视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
【答案】C
【解析】买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
14房地产开发企业取得（ ）方能预售商品房。
A．《商品房预售许可证》
B．《商品房开发许可证》
C．《商品房经营许可证》
D．《商品房销售许可证》
【答案】A
【解析】房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售或发布广告。
15房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（ ）。
A．商品房销售广告书
B．商品房销售协议书
C．商品房销售意向书
D．商品房销售委托书
【答案】D
【解析】房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1商品房预售应符合的条件包括（ ）等。[2017年真题]
A．已付清土地出让金
B．取得土地使用权证书
C．拆迁安置方案已落实
D．物业管理方案已落实
E．取得施工许可证
【答案】ABE
【解析】商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
2商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。[2013年真题]
A．已通过竣工验收
B．取得建设工程规划许可证
C．取得建设用地使用权证书
D．取得建筑工程施工许可证
E．物业管理方案已落实
【答案】AE
【解析】商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
3商品房预售方案应包括的内容包括（ ）。[2011年真题]
A．项目基本情况
B．预售房屋套数
C．销售人员姓名和身份证号
D．竣工交付日期
E．住房质量责任承担主体
【答案】ABE
【解析】商品房预售方案包括的内容有：①项目基本情况；②建设进度安排；③预售房屋套数；④面积预测及分摊情况；⑤公共部位和公共设施的具体范围；⑥预售价格及变动幅度；⑦预售资金监管落实情况；⑧住房质量责任承担主体和承担方式；⑨住房能源消耗指标和节能措施等。
4商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。[2010年真题]
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
【答案】ACDE
【解析】商品房销售中禁止的行为包括：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；⑤对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
5以下关于商品房预售许可的说法，正确的是（ ）。
A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．预售许可的最低规模可以小于栋
C．持有建设工程规划许可证和施工许可证
D．可以分单元办理预售许可
E．不得分层办理预售许可
【答案】ACE
【解析】商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
6下列关于房地产销售代理，表述正确的是（ ）。
A．房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式
B．实行销售代理必须签订委托合同
C．房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同
D．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用
E．房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务
【答案】ABCE
【解析】房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。其理解要点包括：①实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。②房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。③房地产销售人员的职业能力要求。房地产销售专业性强、涉及的法律多、价值量大，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。
7经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致（ ），房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
A．商品房的结构形式变化
B．商品房的户型变化
C．商品房的施工方式
D．商品房的空间尺寸、朝向变化
E．出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的
【答案】ABDE
【解析】房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（ ）[2017年真题]
【答案】×
【解析】《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
2商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
3商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（ ）[2014年真题]
【答案】×
【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。③买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
4房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）[2009年真题]
【答案】√
【解析】房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
5商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）[2008年真题]
【答案】×
【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。
6商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）
【答案】×
【解析】商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。已建成的房屋不属于预售房屋，一般是商品房现售的范畴。
7房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（ ）
【答案】×
【解析】根据相关规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
8房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）
【答案】√
【解析】房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70m2，阳台面积为6m2，套内墙体建筑面积9m2，分摊共有建筑面积13m2。[2009年真题]
1下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
A．商品房预售合同未经备案，合同无效
B．在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C．李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D．商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案
【答案】BD
【解析】A项，商品房预售合同，自合同成立时生效。B项，商品房买卖合同主要内容中包括面积误差处理方式。C项，国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。D项，商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
2李某所购房屋的建筑面积为（ ）m2。
A．70
B．76
C．83
D．92
【答案】C
【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。则李某所购房屋的建筑面积为：70＋13＝83m2。
3签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。
A．房屋预告登记
B．房屋所有权初始登记
C．房屋转移登记
D．商品房预售合同登记备案
【答案】A
【解析】A项，预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。B项，房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。C项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。D项，商品房预售合同登记备案应由开发企业办理。
4按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为（ ）。
A．李某按成交价1%缴纳契税
B．房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税
C．李某抵押该房，减半征收印花税
D．李某出租该房，免征个人所得税
【答案】AB
【解析】A项，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。本题中的李某为首次购房，而且面积在90平方米以下，应按1%缴纳契税。B项，个人销售住房暂免征收土地增值税。C项，印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。D项，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
（二）
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
1甲企业应在取得《商品房预售许可证》10日内，一次性公开（ ）套房源。
A．100
B．200
C．300
D．400
【答案】C
【解析】取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。所以该项目一次性准许公开300套房源。
2下列关于商品房预售的说法，正确的有（ ）
A．房地产管理部门作出的准予商品房预售的许可，应当予以公开，公众有权查阅
B．甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C．甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D．甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时，买受人有权退房
【答案】AD
【解析】A项，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。B项，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C项，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。D项，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，若面积误差比绝对值超过所约定的比例时，买受人有权退房。
3该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（ ）。
A．已通过竣工验收
B．公共设备具备交付条件
C．物业管理方案已落实
D．取得房屋所有权证书
【答案】ABC
【解析】商品房现售必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
4该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，不具备购房资格的为（ ）。
A．拥有1套住房的当地户籍居民家庭
B．拥有1套住房的非当地户籍居民家庭
C．拥有2套住房的当地户籍居民家庭
D．拥有2套住房的非当地户籍居民家庭
【答案】BCD
【解析】《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
（三）
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。
根据上述背景回答下列问题：
1A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是（ ）。
A．划拨方式
B．拍卖方式
C．招标方式
D．挂牌方式
【答案】BCD
【解析】关于招标拍卖挂牌出让范围，鉴于《物权法》将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，39号令第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让的收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。A房地产开发公司并非通过国家划拨取得的使用权，国家也未参与使用权转让收益的分配。
2下列关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，表述正确的是（ ）。
A．A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
B．A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
C．A房地产开发公司只能以在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
D．A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押
【答案】AD
【解析】《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
3A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到（ ）万元以上（其他条件完全具备），才符合现行商品房预售许可政策。
A．800
B．1250
C．1500
D．1600
【答案】B
【解析】商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。本题中，该项目计划总投资5000万元。因此，A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：5000×25%＝1250（万元）。
4A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向（ ）提出申请。
A．W市人民政府土地管理部门
B．W市人民政府房地产管理部门
C．Z市人民政府土地管理部门
D．Z市人民政府房地产管理部门
【答案】B
【解析】根据相关规定，房地产开发企业应向市、县人民政府房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》。由于土地位于W市城市规划区内，因此应向W市人民政府房地产管理部门提出申请。
5按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在（ ）之前办理商品房预售合同登记备案手续。
A．2011年3月31日
B．2011年4月28日
C．2011年5月31日
D．2011年9月30日
【答案】A
【解析】商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本题中，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，因此，A房地产公司应该在2011年3月31日前办理商品房预售合同登记备案手续。
6按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是（ ）。
A．王某
B．王某的代理人
C．B房地产开发公司
D．A房地产开发公司
【答案】D
【解析】商品房预售，房地产开发企业（A房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
7A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报（ ）批准。
A．W市人民政府土地管理部门
B．W市人民政府规划管理部门
C．Z市人民政府土地管理部门
D．Z市人民政府规划管理部门
【答案】B
【解析】房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本题中的城乡规划主管部门为W市人民政府规划管理部门。
8下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的有（ ）。
A．A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人
B．购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复
C．买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更
D．如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由王某承担违约责任
【答案】BC
【解析】A项，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人；B项，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；C项，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；D项，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业，由房地产开发企业承担违约责任。
9王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为（ ）。
A．3%
B．4%
C．6%
D．7%
【答案】B
【解析】面积误差比的计算公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%。本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为100m2，产权登记建筑面积为104m2，因此，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（104－100）/100]×100%＝4%。
10王某购买该商品房，最终应付总房价款为（ ）元。
A．200000
B．203000
C．206000
D．208000
【答案】C
【解析】每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。根据“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”的原则，王某实际最终应付总房款＝2000×103＝206000（元）。
11按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后（ ）日内，办理房屋租赁登记备案手续。
A．30
B．45
C．60
D．90
【答案】A
【解析】《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
12下列关于D公司的转租行为，表述不正确的有（ ）。
A．经A房地产开发公司书面同意，D公司可以依法将承租的商场转租
B．该转租合同不必再办理房屋转租登记备案手续
C．该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期，不必经A房地产开发公司同意
D．转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止
【答案】BCD
【解析】A项，《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。B项，转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。C项，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。D项，根据相关规定，转租合同效力取决于租赁合同，所以转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
（四）
2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
1B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于（ ）万元。
A．500
B．800
C．1200
D．1500
【答案】C
【解析】建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，超过一年，工程合同价为4000万元。所以到位资金原则上不得少于：4000×30%＝1200（万元）。
2B房地产开发公司申领《施工许可证》须具备的条件为（ ）。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
【答案】ACD
【解析】建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续；②在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；④已经确定施工企业；⑤有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦按照规定应当委托监理的工程已委托监理；⑧建设资金已经落实；⑨法律、行政法规规定的其他条件。
3下列表述中，不正确的是（ ）。
A．如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B．B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
【答案】C
【解析】房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
4B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（ ）万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。
A．750
B．900
C．1400
D．1800
【答案】C
【解析】办理商品房预售，在其他条件均具备时，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，才可以申领《商品房预售许可证》。本题中，项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600×25%＝1400（万元）。
5在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（ ）。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
【答案】BC
【解析】A项，商品房预售时，房地产开发企业（B房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。B项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C项，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。C房地产经纪公司属于房地产中介服务机构。D项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
6按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是（ ）元。
A．300000
B．309000
C．319000
D．321000
【答案】B
【解析】根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；③超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。王某所购商品房面积误差比为[（107－100）/100]×100%＝7%，面积误差比在3%之内的3m2房价款由王某补足，而超出3%部分的4m2房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。因此，王某所购商品房的总价款＝103m2×3000元/m2＝309000（元）。
第四节 房屋租赁管理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（ ）年。[2016年真题]
A．5
B．10
C．15
D．20
【答案】D
【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
2《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（ ）。[2015年真题]
A．转让该房屋
B．单方面提高租金水平
C．抵押该房屋
D．与承租人协议变更合同
【答案】B
【解析】房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
3关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是（ ）。[2013年真题]
A．商品房屋租赁合同应采用示范文本
B．商品房屋租赁合同应采用书面形式
C．商品房屋租赁合同应办理登记备案
D．商品房屋租赁合同逐步实行网上备案
【答案】A
【解析】房屋租赁合同必须采用书面形式，《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。按照《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。A项，《商品房屋租赁管理办法》要求，房地产管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
4承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。[2006年真题]
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
【答案】D
【解析】租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
5下列关于房屋转租，表述不正确的是（ ）。
A．出租人可以从转租中获得收益
B．在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C．房屋转租应当订立转租合同
D．转租合同不用办理登记备案手续
【答案】D
【解析】关于房屋转租，有如下表述：①承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。②房屋转租，应当订立转租合同。转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。
6王某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间王某又将该住宅卖给了张某，王某与许某原签订的房屋租赁合同（ ）。
A．自动失效
B．继续有效
C．由王某确定是否有效
D．由张某确定是否有效
【答案】B
【解析】租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
7下列关于房屋租赁期限，表述错误的是（ ）。
A．房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效
B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
C．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
D．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
【答案】A
【解析】AB两项，《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。C项，承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途；确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。D项，出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。[2015年真题]
A．房屋抵押
B．房屋继承
C．变更房屋用途
D．房屋买卖
E．经出租人同意转租房屋
【答案】ABDE
【解析】租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
2成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有（ ）。[2014年真题]
A．客厅
B．卧室
C．厨房
D．卫生间
E．封闭阳台
【答案】CDE
【解析】公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。并且有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3有下列（ ）情形之一的房屋，不得出租。
A．经济适用住房
B．属于违法建筑的
C．不符合安全等工程建设强制性标准的
D．不符合防灾等工程建设强制性标准的
E．违反规定改变房屋使用性质的
【答案】BCDE
【解析】有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。
4下列关于房屋转租，表述正确的是（ ）。
A．指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为
B．转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明
C．承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意
D．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外
E．转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
【答案】BCDE
【解析】A项，商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。BCD三项，《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。E项，根据相关规定，转租合同效力取决于租赁合同，所以转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按租赁合同继续租赁该房屋。（ ）[2015、2006年真题]
【答案】√
【解析】租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
2承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（ ）[2015年真题]
【答案】×
【解析】《商品房屋租赁管理办法》第11条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人在租赁期限内，如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同。
3房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（ ）[2012年真题]
【答案】√
【解析】租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
4出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。（ ）[2011年真题]
【答案】√
【解析】公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
5房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）[2007年真题]
【答案】×
【解析】房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。即不需要经承租人书面同意。
6《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。”（ ）
【答案】×
【解析】房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
7租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）
【答案】√
【解析】租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购了一套商品住房。2011年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每平方米建筑面积的价格3000元”。2012年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共用建筑面积为450m2。2012年3月，李某将房屋出租给王某。2013年8月，王某将房屋转租给张某。
1下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有（ ）。
A．李某不可以选择住房公积金贷款方式
B．甲公司开发的S住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证后，李某方可办理预售商品房抵押贷款
C．预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记
D．预售商品房抵押自房屋交付使用时生效
【答案】B
【解析】A项，国家允许利用住房公积金贷款支持保障性住房建设（试点），所以李某可以选择住房公积金贷款方式；C项，预售商品房抵押时仍需办理抵押登记；D项，预售商品房抵押，自抵押合同签订之日起开始生效。
2李某实际应支付的房价为（ ）元。
A．285000
B．300000
C．309000
D．327800
【答案】C
【解析】商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。本题中，李某实际的住房面积为95＋（450÷20）＝117.5m2。根据公式，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝（117.5－100）/100＝17.5%。根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。因此，李某需承担面积误差里的3%的房价款，李某应付房价款为103×3000＝309000（元）。
3下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有（ ）。
A．王某转租该套住房，必须经李某同意
B．王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益
C．李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案
D．除出租人与转租双方协商一致外，转租合同的终止日期一般不得超过原租赁合同的终止日期
【答案】AD
【解析】A项，《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。B项，原出租人可以从房屋转租中获益。C项，转租合同也必须按照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。D项，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。
第五节 房地产抵押管理
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是（ ）。[2016、2013年真题]
A．国有土地所有权
B．村办企业的厂房
C．集体土地所有权
D．被查封的房屋
【答案】B
【解析】《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
2抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。[2015、2013年真题]
A．抵押人
B．继承人
C．担保人
D．抵押权人
【答案】D
【解析】抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
3当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（ ）。[2014年真题]
A．债务履行期限
B．被担保的债权数额
C．抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D．债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有
【答案】D
【解析】房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。
4房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括（ ）分析。[2011年真题]
A．区位因素
B．变现能力
C．市场影响
D．最高最佳使用
【答案】B
【解析】房地产抵押估价报告应包括：①全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况；②披露估价对象已设定的抵押权；③分析估价对象的变现能力；④披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响；⑤将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。
5抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。[2010年真题]
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
【答案】A
【解析】订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
6人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（ ）个月。[2010年真题]
A．1
B．3
C．6
D．12
【答案】C
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。
7在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（ ）。[2009年真题]
A．拖欠的建筑工程材料费
B．拖欠的建筑工人工资
C．抵押担保债权
D．出租房屋租金
【答案】D
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款（工程材料费和工人工资）；②已抵押担保的债权数额；③其他法定优先受偿款。
8房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。[2009年真题]
A．估价时点
B．估价委托日
C．估价报告出具日
D．估价开始作业日
【答案】C
【解析】房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
9甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。[2008年真题]
A．0.3
B．0.5
C．0.8
D．1.0
【答案】C
【解析】设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。本案例，甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额＝3000＋5000＝8000（万元）。
10房屋抵押权自（ ）之日起生效。[2008年真题]
A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
【答案】C
【解析】《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。
11折价处置抵押房地产的，应当参照（ ）。[2008年真题]
A．原购买价
B．重建价格
C．重置价格
D．市场价格
【答案】D
【解析】抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
12人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ ）确定。[2007年真题]
A．房地产估价机构
B．人民法院
C．抵押权人
D．人民法院和房地产估价机构共同
【答案】B
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）的规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
13某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（ ）。[2007年真题]
A．甲银行优先受偿
B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C．乙银行优先受偿
D．按乙甲银行的债权比例受偿
【答案】A
【解析】依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
14下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是（ ）。
A．该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B．抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C．抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D．抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担
【答案】A
【解析】关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述如下：①抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；②抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；③抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
15已抵押的房屋（ ）。
A．不能转让
B．可以转让但只能转让给抵押权人
C．可以转让但必须告知抵押权人
D．可以转让但转让的价格必须由抵押权人确定
【答案】C
【解析】由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
16W房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2015年3月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款1000万元。该项目2015年3月1日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。
A．1000
B．7000
C．8000
D．9000
【答案】B
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目中拖欠的工程款具有优先受偿权，所以2015年3月1日估价时点的房地产抵押价值8000－1000＝7000（万元）。
17某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由（ ）。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
【答案】D
【解析】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。乙银行有该房屋的抵押权，应优先受偿。
18房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A．不转移占有
B．转移占有
C．转移房屋所有权
D．转移土地使用权
【答案】A
【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。
19下列不属于在建工程抵押特点的是（ ）。
A．目的是取得在建工程继续建造资金的贷款
B．以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产作为偿还贷款履行担保
C．以转移占有的方式抵押给贷款银行
D．以不转移占有的方式抵押给贷款银行
【答案】C
【解析】在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
20同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是（ ）。
A．抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿
B．抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿
C．抵押权已登记的先于未登记的受偿
D．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
【答案】A
【解析】《物权法》规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（ ）。[2015年真题]
A．按贷款发放的先后顺序
B．按贷款数额的大小顺序
C．按各银行起诉的先后顺序
D．按贷款合同签订的先后顺序
E．按房地产抵押登记的先后顺序
【答案】ABCD
【解析】依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
2下列房地产不得抵押的有（ ）。[2014、2008年真题]
A．幼儿园的教学楼
B．某大学的校办工厂
C．依法查封的房屋
D．正在建造的商品房
E．已出租的商品房
【答案】AC
【解析】《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《城市房地产抵押管理办法》也规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。
3关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ ）。[2012、2010年真题]
A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E．抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿
【答案】BCE
【解析】依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
4下列房地产中，不得抵押的有（ ）。[2012、2006、2005年真题]
A．共有的房地产
B．人民法院查封的房地产
C．出租的房地产
D．设有地役权的房地产
E．尚未注销异议登记的房地产
【答案】BE
【解析】《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。
5张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有（ ）。[2011年真题]
A．该房屋的所有权仍属于张某
B．张某应将该房屋交付给甲银行使用
C．经甲银行同意，张某可以出售该房屋
D．未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效
E．该房屋所有权证书交给甲银行保管
【答案】AC
【解析】抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
6最高额抵押权确定的情形有（ ）。[2009年真题]
A．最高额抵押权已转让
B．新的债权不可能发生
C．抵押人破产
D．约定的债权确定期限届满
E．抵押财产被查封
【答案】BCDE
【解析】有下列情形之一的，最高抵押额抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑥法律规定债权确定的其他情形。
7《中华人民共和国物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。[2008年真题]
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
【答案】ACE
【解析】《物权法》第一百九十五条规定，①债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；②协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议；③抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
8抵押权人包括（ ）。
A．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
B．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人
C．接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织
D．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
E．将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
【答案】ABC
【解析】抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价。（ ）[2016年真题]
【答案】√
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释（2009）16号）的规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
2集体土地上的房屋禁止抵押。（ ）[2015、2012年真题]
【答案】×
【解析】《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
3抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。（ ）[2014年真题]
【答案】√
【解析】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
4根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）[2012、2008年真题]
【答案】×
【解析】《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
5地上房地产抵押人不一定就是债权人。（ ）[2010、2006年真题]
【答案】×
【解析】房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。
6地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）[2010年真题]
【答案】√
【解析】房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。②以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。
7房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）[2009年真题]
【答案】×
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
8以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（ ）[2007年真题]
【答案】√
【解析】房地产抵押规定，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
9房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）[2007年真题]
【答案】√
【解析】法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
10在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。（ ）
【答案】√
【解析】在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
11订立抵押合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。（ ）
【答案】×
【解析】订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
12以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（ ）
【答案】×
【解析】以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
13《中华人民共和国担保法》规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。”（ ）
【答案】×
【解析】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押。
14抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。（ ）
【答案】×
【解析】抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
15房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（ ）
【答案】×
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
16人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人九个月的宽限期。（ ）
【答案】×
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。
17抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（ ）
【答案】√
【解析】抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
18房地产抵押人不一定是债务人。（ ）
【答案】√
【解析】抵押人是指将合法的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此，抵押人不一定是债务人。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。[2016年真题]
1乙银行确定抵押货款额度，应以（ ）万元作为参考依据。
A．1400
B．1600
C．1800
D．2000
【答案】A
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。则乙银行确定抵押货款额度为：2000－400－200＝1400（万元）。
2该在建工程抵押估价，原则上应由（ ）委托。
A．甲企业
B．乙银行
C．甲企业和乙银行共同
D．甲企业和乙银行协商
【答案】B
【解析】通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。
3上述评估报告使用期限一般不超过（ ）。
A．2015年9月29日
B．2015年10月29日
C．2016年3月29日
D．2016年4月29日
【答案】D
【解析】房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本题中，2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告。因此，该评估报告使用期限应不超过2016年4月29日。
4乙银行实现抵押权的方式为（ ）。
A．与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖
B．抵押物直接归乙银行所有
C．请求法院依法拍卖、变卖抵押物
D．直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖
【答案】AC
【解析】依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形主要包括以下两种：①抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；②抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。
（二）
2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。[2009年真题]
1该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。
A．0
B．6000
C．6475
D．8000
【答案】B
【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。则该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为：8000－2000＝6000（万元）。
2人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．开发商
【答案】A
【解析】根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）的规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
3如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（ ）年。
A．35.5
B．45.5
C．50.0
D．65.5
【答案】B
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地，出让年限从2005年2月起计，至2009年8月，计4.5年，即：50－4.5＝45.5（年）。
（三）
某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工，2008年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2010年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
1开发公司征用该片土地应报（ ）审批。
A．Z县人民政府
B．Y市人民政府
C．X省人民政府
D．国务院
【答案】C
【解析】征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中，征用基本农田以外的耕地360亩，未超过35公顷，应由省级人民政府审批，即X省人民政府。
2开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，因房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
【答案】B
【解析】房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。②以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。
3若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区再提供（ ）元担保。
A．3000万
B．5000万
C．3亿
D．9亿
【答案】C
【解析】担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。本案例中，该担保公司实有资本3000万元，其可提供的担保最高为3000×30＝90000（万）＝9（亿），此前已提供担保6亿，则最多可为该小区再提供3亿元担保。
4有关李某抵押贷款购房一事，说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
【答案】AD
【解析】抵押权人是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权人。A项，在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，使银行成为了抵押权人；D项，保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋，所以担保公司也有可能成为抵押权人。
5有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。
A．施工单位不负保修责任
B．施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C．维修费用应当由李某支付
D．物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
【答案】B
【解析】房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
6有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。
A．需领取建设工程规划许可证
B．需领取国有土地使用权证书
C．需领取施工许可证
D．需领取广告许可证
【答案】ABC
【解析】开发公司实行开发需要：①房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证。
7该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
【答案】AC
【解析】A项，竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。C项，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。