第四节　我国房地产法体系

一、我国房地产法体系的组成

目前，我国房地产的法律法规体系建设已经取得了显著成绩，该体系的框架由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规等构成。

1.宪法

《中华人民共和国宪法》（简称《宪法》）是我国的根本大法，具有最高的法律效力，也是房地产立法和司法必须遵循的基本依据。我国《宪法》的第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。“一切而使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”另外，《宪法》中还规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。《宪法》中还规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产所有权。”《宪法》中还规定，“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”

2.法律

我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定和颁布的件法律的效力仅次于宪法。我国房地产和房地产行业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序。我国有关房地产活动设计的法律较多，主要有《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国继承法》等。

3.行政法规和规章政策

我国房地产的行政法规和规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件。由于在我国房地产也是一项新兴产业，在立法上也属于起步阶段。目前主要有《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产转让管理规定》《划拨土地使用权管理暂行办法》《城市房地产开发管理暂行办法》《城市房地产开发预售管理办法》《城市房地产交易价格管理暂行办法》等。

4.地方法规和政策

地方法规是指国务院、省、自治区、直辖市以及省会城市和经国务院批准的较大的市人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件，如《广东省土地管理规定实施办法》《深圳经济特区土地管理条例》《北京市房地产转让办法》《上海市房地产抵押规定》等。地方法规仅在本行政辖区内有效。

5.部门规章

房地产部门规章是以国务院房地产行政主顾部门的部长令形式颁布的，主要有《城市房地产开发管理暂行办法》《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》等。

6.技术法规

技术法规包括《城市房地产市场评估管理暂行办法》《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《房地产估价规范》《房产测量规范》《房地产经纪人执业资格考试实施办法》《关于房地产中介服务收费的通知》《房地产评估师执业资格制度暂行规定》等多项规范性文件和技术法规。

二、我国房地产法与相关法律的关系

1.房地产法与城市规划法的关系

城乡规划是城乡建设的“龙头”，是房地产业发展的前提。《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。”《城市房地产开发经营管理条例》更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）和《中华人民共和国城市房地产管理法（最新修订）》（以下简称《城市房地产管理法》）的要求进行。城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设，一定要纠正过来。城市规划法是调整城市主管部门、审批机关和执行点位置减灾规划、制定和实施过程中所发生的各种管理关系。它与房地产法的联系之处就在于：房地产法中有关房地产开发建设条款所规定的综合开发管理权要受到城市规划法的制约，而房地产法调整的管理关系则主要是房地产产权产籍的管理关系、公房私房管理关系、房地产市场管理关系、房地产开发经营关系、房地产修缮管理关系、房地产企业管理关系等。除了调整的管理关系不同外，它们的立法目的、调整对象范围、主要内容也都不相同。因此，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。

2.房地产法与住宅法的关系

房地产法与住宅法有着密切的联系。

广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。我国已经制定了《城乡规划法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》），但还缺少住宅法。住宅法调整城市住宅关系，主要解决城市居民的住宅权问题，同时也要规定政府、社会和公民个人对此负有哪些义务和责任。此外，还应包括现代物业管理的有关事项。这些内容，传统的房地产法都是代替不了的。《城市房地产管理法》本身并不能解决将长期实行的福利分房政策改变为货币化、商品化的住房政策的问题，而这恰恰是住宅法的任务。

3.房地产法与建筑法的关系

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，国家制定了《建筑法》。建筑法的立法目的是为了加强各项工程建设管理，以便提高工程建设的综合投资效益。建筑法是调整人们在工业与民用建筑、城市基础设施、村镇建设、水电、矿山、铁路、公路、港口、机场等各类工程项目的新建、改建、扩建种产生的各种社会关系的法律法规。建筑法调整的管理关系是工程建设中所产生的各种社会关系，而房地产法调整的是房地产开发、建设及流通使用全过程中所产生的各种社会关系。房地产法与建筑法关系很密切，房地产开发管理权利和房屋拆迁、旧房改造等权利都要受到工程建设施工管理权利的制约。《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。”由此可见，进行房地产的开发建设，必须要按照《建筑法》和《城市房地产管理法》的要求进行。建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说“百年大计，质量第一”。《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《建筑法》和《城市房地产管理法》的要求进行。现在，某些建筑物（大型的、中型的、小型的都有），工程质量低劣，甚至给人民群众的生命财产造成重大损失，对此必须依法追究有关单位和人员的法律责任。政府、政府建设行政主管部门必须切实负起责任，加强对建筑质量的监督管理，杜绝事故隐患。

因此，从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。

4.房地产法与土地管理法的关系

土地管理法是调整土地关系的法律法规的总称。它在调整规范土地关系时，把土地视为一种资源，也视为一种财产。房依地建，地为房载，房产和地产是密不可分的整体。因此房地产法与土地管理法有诸多交叉的地方。但二者又有明显的差别，比如，土地管理法属于自然资源法的一部分，偏重于资源管理；而房地产管理法是对房地产的管理，偏重于行业管理。再如，土地法是针对所有土地而言的，而房地产法，仅涉及与房屋在空间上与土地结合为一体的土地。

5.房地产法与市政管理法的关系

市政管理法的立法目的是为了加强市政管理，提高市政设施管理水平和服务质量，保护城市环境，保证以城市为中心的经济、文化、科学、教育的全面发展。市政管理法是调整人们在城市道路、桥梁、隧道、水资源、供水、排水、供气、供热、供电、防洪防汛，以及市容环境卫生等方面的建设和管理中的产生的各种关系的法律规范。它与房地产法密切相关。具体表现为：房地产法规定的房地产开发建设管理权利、城市房屋拆迁和修缮管理权利要受到市政管理法规规定的工程设施、交通直至环境卫生等各项管理权利的制约。两者不同之处在于，市政管理法调整的管理关系主要是市政公用设施管理关系，而房地产法调整的是房地产业的管理关系。

6.房地产法与民法的关系

房地产法与民法既有联系又有区别。其联系是：民法是调整平等主体间的财产关系和人身关系的法律规范的总称，而房地产法调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系，因此，民法中关于平等、自愿、等价有偿等原则，对房地产同样适用。另一方面，二者之间又有明显的区别：房地产法调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生的财产关系外，还要调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品流通领域中的平等主体之间的关系，而房地产法除了调整商品流通、消费领域的关系，还调整生产领域中发生的关系。民法多为任意性规范，而房地产法则有更多的强制性规范。例如，在房地产交易过程中，房地产当事人在贯彻平等、自愿原则时首先要遵守国家规定的房地产交易规则，如房地产转让的条件、成交价格申报及转让时改变用途或原则设计的，应报经出让和城市规划行政主管部门批准等。

7.房地产法与物权法的关系

房地产领域是涉及物权的重要领域。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据。随着《物权法》的实施，房地产领域的相关制度规定需要适应《物权法》的要求，及时进行调整。《物权法》的立法精神对房地产领域的影响可以从以下几个方面予以体现：首先，将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域对私有财产的保护；其次，明确界定房地产的权属关系，有助于定纷止争；最后，以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用。同时《物权法》中关于房地产的若干新规定很多，具体表现在房地产产权登记方面、土地征收和房屋拆迁方面、物业管理方面等。