第5章 部分重点城市2009年房地产市场运行报告
5.1 2009年北京市房地产市场运行监测报告
2009年，北京市房地产开发投资在以政府为主导的投资带动下低开高走，第三季度增速达到最高后有所回落，全年保持较高增长态势。宽松的货币政策为开发投资提供了充裕的资金。但是房地产市场供给低迷，需求旺盛的特点明显，住宅销售量价齐升。
5.1.1 2009年北京市房地产市场运行特点
1．房地产投资低开高走，到位资金充裕
（1）房地产开发投资低开高走，费用支付拉动特点显著。2009年第一季度开发投资受上年低迷形势影响，同比下降幅度超过30%。4月下旬以来，北京市政府加大开发投资力度，房地产开发投资大幅回升。上半年，全市完成房地产开发投资比上年同期增长13.5%；前三季度继续攀高，增长56%；全年全市完成房地产开发投资额2337.7亿元，比上年增长22.5%（如图5—1所示）。
图5—1 2008—2009年北京市房地产开发投资增速图
虽然全年开发投资保持较高速度增长，但是主要依靠费用支付拉动，建安投资依然增长较缓。2009年，全市完成建安工程投资841.6亿元，比上年小幅增长1.4%；其他费用1450.4亿元，增长40.7%。
（2）房地产企业项目到位、资金充裕。宽松的货币政策以及销售的大幅增长为开发投资提供充裕资金。2009年全年房地产开发企业项目本年到位资金6129.8亿元，比上年增长84.5%。其中金融贷款增长最快，为2367.8亿元，增长1.7倍；定金及预收款为1663.6亿元，增长80.3%；自筹资金同比增长10.2%，为1026.8亿元。
2．开发供给依然较为低迷，政策性住房建设加快
（1）延续下行态势，开发面积持续下降，但降幅逐步缩小。截至2009年12月底，全市商品房施工面积为9719.1万平方米，比上年下降2.9%，其中住宅施工面积为5551.9万平方米，基本与上年持平。商品房新开工面积为2246.6万平方米，同比下降3.9%，降幅比上年缩小4.7个百分点。其中，住宅新开工面积为1380.3万平方米，同比下降11.8%。
全年全市商品房竣工面积为2678.6万平方米，比上年增长4.7%。其中，住宅竣工面积为1613.2万平方米，增长15.3%。
（2）政策性住房建设步伐加快。2009年北京市计划新建政策性住房880万平方米，实际全年政策性住房新开工面积为938.3万平方米，比上年增长11.3%，完成计划新开工量的106.6%。其中限价房新开工面积为683.5万平方米，经济适用房181.8万平方米，廉租房20.5万平方米，公共租赁房52.5万平方米，分别完成计划的102.5%，113.6%，102.3%和105%。全年政策性住房竣工面积为229.5万平方米，比上年增长68.3%。
3．住宅市场销售量价齐升
2009年，住宅销售市场在经历上半年量价快速上涨后，第三季度出现价升量缩现象。但受年底鼓励住房消费的优惠政策即将到期的影响，第四季度再次量价齐升，12月份新建商品住宅和二手住宅销售量均达当年最高。
（1）住宅销售市场活跃，销售量快速增长。2009年北京市商品房销售面积为2362.3万平方米，比上年增长76.9%，比2007年增长8.5%。其中，新建商品住宅销售面积1880.5万平方米，比上年增长82.3%，比2007年增长8.6%。
继9月份住宅销售量缩至当年最低的9144套后，第四季度各月迅速回升，12月份住宅销量创全年高点，当月住宅销售2.4万套，为当年最低销量9月份的2.6倍。全年销售商品住宅16.5万套，比上年增长75.2%，比2007年增长18.3%。
二手住宅签约量2009年超过2008年近3倍。根据北京市住房和城乡建设委员会房地产交易管理网数据显示，仅2009年上半年，全市存量住宅网上签约量就已超过10万套，超过2008年全年销售量。2009年全市存量住宅网上签约量为26.7万套，面积为2465.4万平方米，同比分别增长2.8倍和2.9倍。其中，12月份当月网签量达3.9万套，为当年最低签约量1月份的5.3倍。
（2）房屋销售价格全面上涨。从2009年3月开始，北京市新建住宅销售价格止跌回升，环比价格持续上涨。尤其是第四季度，环比涨幅不断扩大，12月份环比上涨4.5%，涨幅比11月份提高1.5个百分点，创全年新高。新房市场销售价格的持续走高带动了二手住宅交易价格的回升。
四环路以内住宅期房均价年底比年初上涨超过70%，六环路以内住宅期房均价超万元（如表5—1所示）。2009年第四季度，四环路以内新建住宅期房均价达25907元/平方米，四至五环路住宅期房均价为16352元/平方米，五至六环路均价为11361元/平方米，六环路以外均价为9855元/平方米，分别比第一季度上涨71.3%，10.5%，37.6%和44.2%。
表5—1 北京市分环路住宅期房均价
4．住宅可供销售存量消化较快
北京市商品房可供销售面积在经历2008年增长后，2009年以来随着销售量的回升，可供销售面积呈现快速减少趋势（如表5—2所示）。截至2009年12月底，北京市商品房可供销售面积为3404.2万平方米，比上年末减少799万平方米。其中住宅可供销售面积为1235.3万平方米，比上年末减少674.6万平方米。可供销售套数9.1万套，远低于2008年年末水平，也未及2007年年末水平。
表5—2 2007年以来北京市商品房可供销售面积
5.1.2 房地产市场问题凸显
1．开发投资虽然保持较快增长，但实体投资支撑乏力，对供给造成的压力显现
2009年北京市房地产开发投资增长22.5%，呈现较高增长态势，其主要原因有：一方面主要依靠费用支付拉动开发投资增长，而体现实体工作量的建安工程投资仅增长1.4%；另一方面由于受奥运会影响，2008年基数较低。这表明，目前房地产行业的恢复缓慢。开发投资主要靠政府主导和非实体投资拉动，这不仅削弱了房地产行业对经济增长带动的持续性，而且对市场造成的供给压力已经非常明显。截至12月末，可供销售的新建商品住宅面积同比下降幅度达35.3%。而后续开发也显滞后，2009年北京市住宅新开工面积同比下降11.8%，若扣除政策性住房新开工量，实际面向市场的商品住宅新开工面积降幅更大。
2．到位资金充裕，但国有资本涌入房地产市场不容忽视
宽松的货币政策使贷款资金在注资房地产企业的同时，也造成了分配的严重倾斜和结构的不合理，导致国有企业集中大量资金对市场秩序造成一定干扰，也可能对民营企业形成挤出效应。2009年，房地产开发企业中国有企业本年到位资金所占比重由上年的6.4%提高到22.2%，而民间投资所占比重则降低13.4个百分点。到位资金中流向国有企业的资金同比增长5.4倍，主要由金融贷款支持，其金融贷款额度同比涨幅高达15.3倍。2009年北京市“地王”频出，购得土地的单价和总价创历史纪录的企业均为国资背景企业，由于这些地块的地价具有标杆性、传导性作用，从而对市场价格造成较大影响。
3．房屋销售和土地市场活跃，但是价格上涨过快，随着优惠政策的到期，房地产市场可能再次出现观望情绪，造成有价无市局面
在政策主导加大投资和放贷力度以及市场需求旺盛双重作用刺激下，2009年房地产市场呈现出新建住宅和二手住宅价格同涨、开发企业购地热情空前提高的局面。全年新建商品住宅均价同比上涨13.5%，其中四环路以内住宅期房价格同比上涨幅度达36.7%；开发企业购地热情空前高涨，土地溢价显著提高，入市交易的住宅用地每平方米单价达7418元，比上年4410元增长68.2%。地价和房价快速上涨，并且已经运行于高位，而且随着年底优惠政策到期的明朗化，大量需求都在11月份和12月份提前释放，因此2010年房地产市场在继续“实施适度宽松货币政策”以及供给不断减少的背景下，房价可能依然运行于高位，从而引发新一轮的观望情绪。
5.1.3 政策建议
针对北京市房地产市场在经历了2008年的调整后，2009年短期快速回升的过程中凸显的问题，提出几点建议。
首先，从土地市场看，2004年土地“8.31大限”以来，只有2007年土地供应完成计划供应量。因此，2010年应确保土地入市供应量，同时加大普通住房和保障性住房供应比例。
其次，在当前市场供应减少、需求旺盛的情况下，应加快建设步伐，增加有效供给。尤其要提高项目审批效率，督促已批未建项目加快开工和建设，尽快增加市场供应量，以稳定房价上涨预期。
再次，适当控制信贷规模，引导资金流向，加大对非国有企业支持力度。
最后，加强市场监管，加大对捂盘惜售、囤地囤房等扰乱市场秩序行为的查处力度，加强对住房尤其是保障房工程质量的监管。
（撰稿人：郑新 王铁梅 张琳）