第一章 不动产财产权利与价值基本问题

第一节 物、债二元框架下观察权利属性新范式

一、传统大陆法系财产法物、债二元框架理论

我国的民法调整平等主体之间的人身关系与财产关系。其中，有关财产的法律基本上继受了大陆法系财产法的物、债二元体系。按照通说，财产权是以财产利益为客体的民事权利，它可以分为物权与债权。这种物、债二元框架下的财产法体系的形成经历了五个历史阶段，分别为：第一，罗马法上对人诉讼（actio in personam）和对物诉讼（actio in rem）之分；第二，罗马法复兴运动以来对人权（jus inpersonam）与对物权（jus in re）之分；第三，萨维尼时代（18世纪后期至19世纪中期），出现了以客体视角或对象标准的物权与债权的区分；第四，《德国民法典》时代（19世纪后半叶至20世纪前半叶），出现了以效力标准区分的对世权与对人权；第五，当代民法（20世纪后半叶至今）物、债二元框架的批判与丰富，出现“中间型权利”或称“第三类权利”。

以物、债二元框架搭建起来的财产法体系，依照物、债之特性将诸财产权利进行划界分类。从理论上讲，综合各种文献，对物权与债权的划分，主要有如下观察角度：第一，支配与请求，从实现方式上看，对于物权而言，权利人可以依照自己的意思对物行使权利，而债权的实现需要债务人发出请求，“于债务人未为给付前，既不能实现其权利内容，复不得对给付标的物有所管领”。第二，直接与间接，物权以“以直接就物享受利益为内容”，即物权之权直接掌握在自己的手中，而债权之权间接隐藏在他人手里。第三，对世与对人，物权效力可以对抗权利人之外的所有人，从契约角度理解，也可以将物权视为法律意志下所有人对物权权利人的允诺，而债权的拘束力仅仅及于债权人与债务人。第四，排他与包容，“一物一权”是物权法的基本原则之一，而“同一标的物上数个债权可以同时并存”。第五，绝对与相对，是从权利行使的意思角度进行区分，物权之绝对性在于物权人行使物权仅需按照其单方意思即可实现，而债权之相对性在于债权人除其本人意思外，还须借助特定相对人的意思才能实现。第六，优先与平等，物权的优先性主要有两个方面，一是物权优先于债权，二是物权之间遵循“时间在先，权利在先”的原则；而债权之间不论成立时间之先后，不论债权金额之大小，债权人均享有平等的受偿权。

二、大陆法系物、债二元框架体系之现实批判

前述观察角度都是在理论上的探讨，仅仅拘泥于此，未必具有实际意义。“空谈误国，实干兴邦”，理论研究亦如此。以不动产为视角，观察一下我国现实中的财产权利体系，就会发现情况非常复杂，难以对各种权利以或物或债的方式予以泾渭分明的划分。从学理上讲，也就是现实中的财产权利体现出大量的物权债权化与债权物权化以及诸多难以在学理上说得清的现象。例如，一方面，从物权角度来举例，通常意义上的所有权，是典型的物权。一谈到所有权，就会想到占有、使用、收益、处分，就会想到强烈的支配性与排他性。但是，现实中的与所有权相关的纠纷并非如此简单，最为典型的就是拆迁安置的房屋，所有权人享有的物权受到其他被安置人的限制与制约；此外，还有各种各样的福利性、政策性住房，其所有权都不是完全意义上的所有权。另一方面，债权亦如此，承租权是典型的债权，而现实中大量的承租公房、标准租私房等租赁形式，承租人对房屋的支配性和排他性特别明显，但是这种权利类似物权又难以归为物权。

通过细心观察各类不动产权利纠纷可以发现，现实中的纠纷是复杂的，大量的权利难以以非黑即白的方式归为绝对的物权或者绝对的债权，而往往处于亦黑亦白的灰色状态。外国有部分学者认为区分物权与债权没有实际意义。例如，普拉尼奥尔认为，尽管物权或债权都只在权利主体与义务主体之间发生法律关系，但一切权利都具有对抗力，义务主体都有所谓普遍性消极义务；撒莱认为，区分物权与债权，更多的是依据权利本身的财产与经济价值，并非依据权利所代表的法律关系，按照这种观点，一切权利都最终归为物权。中国也有学者主张不再区分物权与债权，认为区分物权和债权在教学与研究上也许有一定的意义，但在实际生活中没有多大价值，例如在向船东领取提单时，在承租公房时，往往无人纠结是物权还是债权；英美法上不存在物权与债权的区分，也不存在确切概念与之对应，但这并不影响英美法国家的法律生活。

著者认为，从中国的法律实践观察，首先要现实而清醒地认识到，不再区分物权与债权将导致现有的法律秩序混乱，因而不宜采纳这种观点；但这种观点对于发现和进一步认识现实中存在的物权与债权之间的中间状态具有一定的借鉴意义。其次要考虑法律传统，我国有关财产权利的概念与规范基本上沿袭了大陆法系的思维方式，不宜以英美法的情况说明此问题。由此，观察现实中不动产复杂的财产权利，仍有必要置于物、债二元框架之下，并实事求是地对其权利状态进行深入分析。

三、物、债二元框架下物债混合模式类型化分析

依实践观察，在一项具体权利中，物权属性与债权属性有两种基本的兼容模式：一为共生型，二为排斥型。

1．共生型

所谓共生型，即不动产上的权利内容本身同时具备物、债二元性质，具体来说，有两种表现形式，即物权属性的弱化和债权属性的强化。

（1）物权属性的弱化。即物权属性中的某些特点发生弱化效果。以央产房为例，这些房屋从来源上讲，大都属于中央和北京市国家机关、企事业单位以成本价出售给其职工的住房，常见的有部委、高校、科研院所、医院等。在单位与职工之间签订的售房合同上，大多规定购房职工在5年内不得出售，且出售时单位有优先购买权，或者有的房屋根本不能出售。可以出售的房屋会在“央产办”（全称为在京中央和国家机关住房交易管理办公室）备案，在出售房屋时，必须到“央产办”提交申请，获得“央产办”的批准。有的还需要原产权单位出具同意售房或者放弃优先回购权的证明。

【案例1.1】诉争房屋位于北京市朝阳区酒仙桥二街坊，原为北京华信医院所属中央在京单位职工住房，现所有权人登记为苗某。2008年8月4日，苗某办理了《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，获得了公有住房上市出售管理的批准。2009年3月21日，吴某（买受人）与苗某（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定苗某向吴某出售诉争房屋，成交价格为54万元。同日，吴某与苗某签署《补充协议》，约定：苗某出售的房屋价格为54万元，房屋的配套设施折价为30万元，苗某出售诉争房屋的交易净得总价款为84万元，装修折价款30万元由吴某在产权登记前自动支付给苗某。2009年4月9日，吴某、苗某共同在《二手房首付款交付确认函》上签字确认吴某向苗某支付购房首付款45万元。2009年4月27日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心向吴某发出《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书》，批准吴某申请的借款，金额为39万元。后苗某向吴某提出，因华信医院不同意诉争房屋上市买卖，要求退还收取的45万元购房款并解除《存量房屋买卖合同》。

2009年7月，吴某起诉至北京市朝阳区人民法院，要求判令苗某协助其办理诉争房屋的过户手续，并向其支付违约金1万元。一审诉讼中，苗某提交北京华信医院房产科出具的《说明函》一份，表示华信医院不同意对外出售诉争房屋。经法院向在京中央和国家机关住房交易办公室查询，该办公室于2009年9月出具的《中央在京单位职工住房档案》证实诉争房屋“此房符合房屋上市条件”。北京市朝阳区人民法院于2010年1月判决：一、苗某于判决书生效后十五日内协助吴某办理诉争房屋的权属转移登记手续；二、苗某于判决生效后十日内给付吴某违约金一万元整。判决后，苗某不服，提出上诉，并称诉争房屋现已不能再上市出售，故双方买卖合同已不能继续履行，请求二审法院依法改判，驳回吴某的诉讼请求。吴某同意原判。二审诉讼期间，经法院向在京中央和国家机关住房交易办公室查询，诉争房屋所办理的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》有效期现虽已届满，但只要重新补办手续仍可继续上市进行交易。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

在此情形下，虽然房屋的所有权证可能与普通的房屋权属证明无异，但处分权能上的直接支配属性大大弱化，需要向原产权单位提出请求，亦需要行政管理部门的批准。上述案例中，行政管理部分批准的依据是原产权单位的意见，因原产权单位对包括诉争房屋在内的央产房均备案为可以上市，未作出不宜上市的批注，所以在《中央在京单位已购公房上市出售登记表》中予以批准。未经批准的央产房，则无法进行交易，无法办理权属转移登记手续。

（2）债权属性的强化。即债权中的某些特点发生了强化效果。最为典型的就是房屋租赁，虽然租赁合同是典型的有名合同，但是承租人对所承租的房屋享有的权利有时表现出对世性、排他性等特点。例如在北京市，有相当一大部分的相邻关系和排除妨害纠纷发生在东城区和西城区的胡同里，这些房屋很多都是直管公房，由房屋土地经营管理中心（由过去的房管所改制来看）与承租人签订公有住宅租赁合同，这些承租人可以直接起诉要求排除有关通风、采光、排水方面的妨害，而不需要经过出租人的同意；在承租人死亡后，可由同户籍共同居住的近亲属继续承租，发生与继承类似的效果。在《法国民法典》中，1975年颁布并增补的第1743条允许承租人以租赁物占有人的身份对侵权行为人提起诉讼，无须请求出租人配合。

此外，还存在物权与债权性权利相结合的情况。“在实际的交易界，很多情形都是物权和债权相结合而构成一个经济性地位。”

2．排斥型

所谓排斥型，即在一项不动产之上，同时存在物权性的权利与债权性的权利，两项权利相互排斥。下面以一个发生在北京市的有关标准租私房的真实案例为例说明一下这个问题。

【案例1.2】1946年8月7日，杜维善（又名杜颢）之养母孟小冬以杜颢名义购置了北京市东城区贡院西大街×号及车门房产一所（现房号为北京市东城区顶银胡同×号）。后因孟小冬与杜月笙结婚，原北京市人民法院认定上述房屋系杜月笙所有，故于1952年7月21日作出（52）年度刑清二字第3743号判决。此后，房管部门根据该判决接管了顶银胡同×号院房屋。20世纪60年代末，因王某等人原住房所在地区由政府进行地铁施工建设，王某等人由房管部门安置到顶银胡同×号院居住，并由王某等人与原北京市东城区建国门房管所签订《房屋租赁契约》。1984年12月27日，原北京市中级人民法院经审理作出（1984）中刑申字第1395号刑事再审判决书，认定顶银胡同×号院房屋应属杜颢所有，撤销（52）年度刑清二字第3743号判决，并判决将顶银胡同×号院房屋发还杜颢。北京市政府落实私房政策后，房管部门将顶银胡同×号院25间房屋发还给杜维善。1987年4月27日，吕某代杜维善与王某等人就诉争房屋签订《私房租赁契约》，由王某等人承租该房屋。2011年4月，杜维善因年岁较大，欲回国居住，故起诉王某等人腾退房屋。法院认为：王某等人系由政府安置入住诉争房屋至今，根据其目前居住情况，其暂不具备腾退条件，且依据北京市的相关政策，标准租私房承租人的腾退和安置工作需由相关部门与单位配合，私房所有权人不宜强行要求承租人腾退，因此法院驳回杜维善要求王某等人腾退房屋的诉讼请求。

标准租私房是一种特殊性质的房屋，属于历史遗留问题。国家对房屋所有权人进行带户发还。房屋所有权人虽然收回对房屋的所有权，但是由于房屋在历史上曾作为安置用房，承租人不具备腾退条件，以及有国家政策对腾房问题进行一定限制，因而房屋所有权人的物权与承租人的承租权产生法律上的排斥与事实上的冲突。

上述案例中同一不动产上物权与债权的冲突较为激烈，而这种情况并非特例，现实中大量存在不动产之上所有权与其他权利冲突的情形，例如登记的宅基地使用权人的权利与其他家庭成员的权益问题、拆迁安置的房屋中所有权人与其他被安置人的居住权益问题、居住在公婆所有房屋的离婚后儿媳的居住权益问题，等等。

【经验与逻辑1.1】现实中复杂的不动产财产权利以或共生或排斥的方式混合或物权或债权的双重特征。