第三节 物、债二元框架下财产权利二维价值体系之灵魂

一、价值——法律围城的大门（不动产问题）

物、债二元框架体系下的财产法属于法律人构建起来的法律城堡，法律的庞杂概念、艰深的法理，筑起了法律围城的城墙，城里城外说着不同的语言。城里的人用的是法律专业术语，从一定意义上讲，在英文上与其翻译为“terminology”，还不如翻译成“jargon”，也就是“黑话”；而城外的人讲的是百姓大白话，完全听不懂城里的“黑话”。城里的人更关注法律世界的逻辑，城外人的人更关注现实生活的利益。实践中的法律人，如法官、检察官、律师，则既是法律围城的看门人，又是城里大“黑话”与城外大白话的翻译人。一方面，法官等实践中的法律人力求将“黑话”中的道理用最朴实的语言与普通百姓沟通；另一方面，他们还力求让不懂得法律的普通百姓理解法律的经验与逻辑，甚至是法律的无奈与苦衷。

在不动产权利问题上，物权与债权如法律围城中殿堂门前的两个巴洛克式的石柱，支撑起雄伟的宫殿。对于未经过法律学习与实践的普通百姓来说，没有物权与债权的概念，只有最为朴素的观念，为了生存，在农村需要建房，在城市需要买房、租房；为了换钱或者为了投资，又需要卖房。在这些朴素的观念中，有需求，有利益，有交换，有自由，有公平，有信用，有天理……其实，从不同的角度来说，这些朴素的观念都可归为价值的范畴，若以概念归类，有些是哲学上的，有些是心理学上的，有些是经济学上的，有些是伦理学上的，有些是法学上的。同时，这些朴素的观念也构成了财产法律规范最为深刻的社会物质生活基础。由此，从需求与价值的角度出发来谈不动产的所有、占有、使用、收益、处分、效用等问题，是“法律围城”城里城外共同的语言。

【经验与逻辑1.4】不动产的需求与价值问题是沟通法律世界与生活世界的桥梁。

二、物、债二元框架下不动产财产权利之可分解性与可稀释性

1．法学意义上的财产权利可分解性

从财产所有权的主流经典表述来看，财产所有权包含四项权能，即占有、使用、收益、处分。所有权的诸项权能具有可分解性。除此之外，债权在一定意义上也具有可分解性。民国时期就有学者认为：“再所谓权利，乃某一利益范围之总称。个别言之，其中可包括无数较小之权利，例如所有权，用益请求权等是。此后者等则又可分为各种微细成分：例如，所有权中包括使用权，收获孳息权，禁止或准许第三人应用该物之权等；债权内则含有请求给付权，停止契约权，抵销权等是。”如此看来，财产权利细分为物权与债权之后，仍可进一步细分为各种小权利。这就像物质一样，可以分为分子；分子亦可分，分为原子；而原子由原子核和电子构成。在物理学上，原子核仍然具有进一步的可分解性。

2．经济学意义上的财产权利可分解性

从经济学角度来说，研究财产权利的产权经济学的学者也认为产权具有可分解性。美国有经济学家认为，财产的所有者享有的不是一个单独的权利，而是“一组权利”，以商品所有者为例，其对商品享有多项权利，可以出售其中的一部分权利，保留一部分权利，但是分拆权利有时要受到法律的限制，也要注意到法律有时不允许将权利进行分拆出售而只允许将一组权利完整地出售。国内也有学者认为，“产权的可分解性，是指对特定财产的各项产权可以分属于不同的主体的性质”，以土地为例，可分解为狭义的所有权、占有权、支配权和使用权，并指出这些权能可以分属于不同的权利主体。

3．法学与经济学意义上的财产权利可分解性之比较

产权经济学意义上的财产权权能与法学意义上的所有权权能存在差异，主要有两个问题。第一个问题是，产权经济学上财产权权能不包括处分权，而处分权是所有权权能之一。第二个问题是，产权理论将狭义的所有权作为一项独立的权能提出，而法学理论中的所有权权能不包括所有。

从现实的法律生活来看，对于第一个问题即处分权问题来说，在没有系统受到过法学教育的人来看，处分仅仅是对财产权利的行使方式，并非财产权利的内容。民国时期也有学者持这种观点，谈到“大部分权利最重要之实行方式，则为该权利之移转”。从这个角度来看，财产权利的行使方式就存在利用与处分两种基本方式，前者主要针对财产的固有属性或使用价值，而后者则针对财产的社会属性或交换价值。

【方法与建议1.4】在研究财产权问题上，可以借鉴产权经济学方法，将所有权的处分权能视为财产权利的行使方式，从而在逻辑关系上与可以直接行使的所有权其他权能相并列。

第二个问题即狭义上的所有权问题，在现实生活中时常会出现，即所有权有时会出现名实分离的情况，例如借名买房、借名承租、被安置房屋所有权人与被安置人分离等情形。下面链接一个真实案例予以说明。

【案例1.5】2007年9月21日，刘某甲因不便，委托儿子庞某甲全权代为办理自己新批宅基地拆迁的全部事宜。同日，北京空港物流基地开发中心与庞某甲签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），北京市顺义区后沙峪镇枯柳树村某宅基地及其上房屋和附属物拆迁，拆迁补偿补助款共计412466元，被拆迁人为刘某甲。后庞某甲以其名义与北京市裕鑫房地产开发有限公司（以下简称裕鑫公司）签订《清岚小区优惠价商品房购房确认单》（以下简称《确认单》），购买北京市顺义区清岚花园某房屋（即涉案房屋），购买时使用了刘某甲的优惠价购房面积。该房屋现登记在北京民益投资管理中心（以下简称民益中心）名下。庞某甲领取了涉诉宅基地拆迁补偿款并用该款购买涉案房屋。涉案房屋现由庞某甲之妻刘某乙、之子庞某乙占有、使用。刘某甲曾以刘某乙、庞某乙为被告，裕鑫公司、民益中心为第三人，就确定其为涉案房屋所有权人提起诉讼。一审法院裁定驳回刘某甲的起诉。刘某甲不服，提起上诉。二审法院维持原裁定。后刘某甲以刘某乙、庞某乙、裕鑫公司、民益中心为共同被告，要求裕鑫公司、民益中心更正刘某甲为涉案房屋优惠价商品房购房确认单购买人，法院裁定驳回刘某甲的起诉。

现刘某甲起诉刘某乙、庞某乙、裕鑫公司、民益中心，要求：确认涉案房屋归刘某甲居住使用，刘某乙、庞某乙立腾退涉案房屋；四被告赔偿其因不能在涉案的回迁安置房屋居住的经济损失人民币1万元。法院经审理认为：刘某甲作为被拆迁人，属于被回迁安置对象；虽刘某甲与刘某乙、庞某乙就涉案房屋的所有权及购买人的确定均存在纠纷，但考虑到刘某甲及刘某乙、庞某乙的现居住情况，就刘某甲请求居住、使用涉案房屋予以支持；刘某乙、庞某乙现未被确定为涉案房屋的所有权人或购买人，应腾退房屋；刘某甲要求四被告赔偿经济损失，未提交证据证明，不予支持。据此，于2012年12月判决：涉案房屋由刘某甲居住使用，刘某乙、庞某乙腾退该房屋；驳回刘某甲的其他诉讼请求。

在这一案件中，刘某甲是被拆迁人也是唯一确定的被安置人，但被安置的房屋却以其子庞某甲的名义购买，而庞某甲并非被安置人。在此情况下，虽刘某甲难以通过起诉否认庞某甲的购房人地位，亦难以否认庞某甲的所有权，但其享有对被安置房屋的完全的居住使用权；庞某甲虽然是房屋名义上的权利人，但其并非被安置人，所以在未经刘某甲允许的情况下，无权居住安置给刘某甲的房屋。在这种情况下，就使名义上的所有权人与实际的占有使用人发生分离。

财产权利名实分离更多出现在借名买房的事例中。借名购房的现象非常普遍，由此产生的纠纷也很常见。“借名购房的原因多种多样。有的是为了规避法律或限购限贷政策，有的是为了享受低价购房优惠，也有的是为了转移、隐匿财产和逃避债务。”不论出于何种原因，房屋的权利状态属于典型的名实分离。下面链接一则案例。

【案例1.6】2002年3月26日，中邦公司（合同甲方）与潘某（合同乙方）签订《协议书》，约定：甲方以乙方名义购买诉争房屋，购买及使用过程中的一切费用由甲方承担，甲方为该房屋实际出资人和所有人，乙方对该房屋没有任何权利。《协议书》第5条约定：“在甲方认为必要时有权随时通知乙方办理该房产过户事宜，乙方应无条件配合甲方办理过户手续。”《协议书》第8条约定：“此合同系乙方在甲方工作期间以个人名义配合甲方购房订立，离职时应该另签协议，或执行本协议第五条。”《协议书》第10条约定：“若今后乙方需要自行购房，发生贷款冲突，甲方应配合解决或按本协议第五条执行。”

潘某与北辰公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，购买了诉争房屋，成交价1744358元，该合同未载明签订日期。2002年1月23日，北辰公司出具了收到潘某购房款354358元的发票。2002年1月15日，刘某在《建设银行同意抵押承诺书》上签字，声明因其配偶潘某购买诉争房屋与建设银行签订《个人住房贷款借款合同》，现刘某同意将诉争房屋抵押给建设银行。2002年3月26日，潘某与建设银行签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，向建设银行贷款139万元用于购买诉争房屋，并以该房屋做抵押担保还款。此后，建设银行发放该笔贷款，2002年3月28日，北辰公司出具收到潘某购房款1390000元的发票。北辰公司交付诉争房屋后，该房屋由中邦公司使用至今，潘某向建设银行申请的贷款一直由中邦公司代为偿还。2012年3月，中邦公司提起诉讼，要求潘某、刘某协助将诉争房屋过户至中邦公司名下。一审法院支持了中邦公司的诉讼请求。潘某、刘某不服，提出上诉。二审审理中，北辰公司出具《证明》，该《证明》载明：诉争房屋至今尚未办理所有权转移登记，该房屋全部建设手续齐全，不存在任何办理产权障碍，如果潘某提出办理产权转移登记要求，该公司可随时予以配合。二审法院驳回上诉，维持原判。

在借名买房的事例中，主要有单位借职工名义购房和个人之间借名购房两大类。名义上的所有权人既不出资，也不占有、使用。借名人有权要求名义上的所有权人将房屋过户至其名下。出名人仅享有名义所有的权能，而不享有其他的权能。然而，就是这个名义上所有的权能，又会成为诸多法律问题的连接点。以经济适用住房为例，国家对购房人的身份作出特定的限制，通过限制名义所有人的权能限制了整个财产权利，从而彻底限制了借名购买经济适用住房。借名购买经济适用住房将因为违反国家住房社会保障制度而归于无效。

【方法与建议1.5】在研究财产权问题上，应当充分重视权利名实分离问题，可以借鉴产权经济学方法，将现实生活中存在的狭义所有作为一项独立的权能进行研究。

综上，借鉴产权经济学的理论，可以对传统民法中所有权的处分权能予以重新认识。同时，产权经济学提供的狭义所有这一概念，在现实生活中具有重要的意义，值得在法学意义上研究财产权利问题时充分关注。

【经验与逻辑1.5】不动产财产权利具有可分解性，其权能可以分解为狭义的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权等。上述权能包括利用与处分两种基本行使方式。前者主要针对财产的固有属性或使用价值，而后者则针对财产的社会属性或交换价值。

4．不动产财产权利的可稀释性

基于不动产财产权利的可分解性，不言而喻，当不同的权能分属不同的权利主体享有后，带来的一个后果就是这种不动产财产权利被稀释了。从现实生活中的情况来看，不动产财产权利的稀释有两种方式。

（1）“权能分离式”，是平等权利主体之间的稀释，即不同的权利主体之间通过对不动产财产权利的分配问题进行安排形成的权利稀释。前述【案例1.4】和图1.4、图1.5可以生动地说明这种情形，在此不再赘述。

（2）“权力干预式”，是国家权力干预形成的权利稀释，基于不动产的可分解性，其中一部分权能既然可以由其他的权利主体分享，也同样可以被国家所限制。当不动产财产权利中的某些权能被国家限制后，亦形成权利的稀释。前述【案例1.3】和图1.3可以充分说明这种情况，在此亦不赘述。

【经验与逻辑1.6】不动产财产权利具有可稀释性。可稀释性是可分解性的必然结果，具体包括权能分离与权力干预两种基本形式。

三、不动产财产权利可分解性与价值丰富性

1．客观价值的丰富性——权利可分解性之根源

财产权利的可分解性的社会物质基础或经济根源何在？上述论述指出，权利是对利益范围的总称，是法律所确认的利益范畴。这一总称之权利之所以可以细分，应当在于其根源的利益范围可以细分。每一项权利并非铁板一块，可以理解为一项权利束，是许多项小权利的集合。法学家形象地把财产权利称为“一捆棍子”。其中，“每一根棍子”即每一项小权利都根源于一项具体的利益，而没有价值的东西，人们只会对其视而不见，是不可能成为权利的。

从法理学角度并结合前面的案例可以看出，一项具体的不动产财产权利就是一束小权利的集合，承载着人们对不动产的不同层次、不同角度的需求，种种需求体现着不动产对人的不同方面的价值。这些主观上的人的利益需要与客观上的不动产的价值属性，构成了人与人之间就不动产形成的法律关系的社会物质生活基础。权利的可分解性正体现出人的利益需求的多样性与不动产价值的丰富性。

2．主观价值的丰富性——权利可分解性之归宿

从产权经济学角度来看，有学者提出产权的权能与利益二重性，认为产权由权能和利益组成，所以产权的可分解性就包含了两个方面：一方面是权能行使的可分工性，另一方面是利益的可分割性。产权中可以分解的不同权能分由不同的权利主体行使，相应地，产权的利益亦分属于不同的权利主体来享有。因此，产权的分解必然导致利益的分割。产权经济学的上述分析完全可以转换到法学语境。权利被法所认可的利益，亦包括权能与利益二重性，故可进一步推论出法律上权利的可分解性，包括权能行使的可分工性和利益的可分割性两个方面。

【经验与逻辑1.7】根据权能与利益二重性原理，不动产财产权利的可分解性包括权能行使的可分工性和利益的可分割性两个方面。

不动产利益的可分割性与不动产价值的多样性是同一问题的两个观察角度。当不动产的权能分工行使导致不动产利益分割享有后，一项具体的不动产财产权利上的价值亦被多元化了。不同分工上的不同利益体现着不同的权利主体不同的利益驱动，亦体现着不同的权利主体不同的价值取向。举一个房屋租赁的简单例子，当房屋的狭义所有、收益与占有、使用分离后，所有权人即出租人的意愿在于在享有房屋名义所有权的情况下取得房屋孳息，而承租人则意在对房屋进行实际使用。

3．不动产财产权利可分解性与价值丰富性之互动

综合上述分析，不动产客观价值的丰富性与人的主观需要的多样性构成了不动产财产权利可分解性和可稀释性的物质生活基础。当不动产财产权利被分解和稀释后，出现了权能分工，权能分工的结果正体现了不同的权利主体对于不动产财产权利的不同价值取向。

如此，不动产财产权利的可分解性与财产价值的丰富性互为因果。当不同的主体对于既有的权能分工的价值取向发生变化后，将引起对不动产权能分配的新一轮调整。不动产财产权利可分解性与价值丰富性的因果关系呈现动态的发展变化。

【经验与逻辑1.8】不动产财产权利的可分解性与财产价值的丰富性互为因果。财产价值丰富性构成财产权利可分解性的物质生活基础，财产权利可分解性表现财产价值丰富性的不同取向，二者呈现互动状态。