第四节 不动产财产权利价值形态之二：处分与交易

一、不动产财产权利处分的基本效用：货币化

1．事实处分权能的非独立性意义

物权法理论中物权的处分权能实际上包括两个层次的意思：其一是事实的处分，其二是法律上的处分。关于事实的处分，前面已经论述过，从商品二因素的角度来观察不动产财产权利的价值，不动产的固有属性决定其使用价值，对其使用价值直接保有与利用产生的效用表现在所有、占有及用益几个方面。一般来说，事实的处分行为针对的是对不动产固有属性的改造与利用，不涉及与其他权利主体之间的交易问题。从这个意义上看，事实的处分可以被视为对不动产进行使用的一种具体方式。而且在对不动产进行使用的过程中，大多会涉及对不动产物理形态的改变，涉及事实的处分。下面从房屋和土地两方面来看。

对房屋进行使用往往会涉及事实的处分。例如，对房屋居住使用或者用于经营，一般会进行装修添附甚至结构上的改造。史尚宽先生在谈及事实处分问题时提到烧毁房屋的例子。从广义上讲，拆毁房屋也是对不动产进行利用的一种方式，这个问题在农村非常普遍，宅基地上的房屋经过一段时间的使用后就要面临翻建，翻建就要涉及对旧房的拆毁。翻建又与新建有所不同，在翻建过程中，原来旧房产拆下来的砖、瓦、柁、檩条等又要用于新房的建设。

对土地进行使用也是如此。史尚宽先生在谈及事实处分问题时提到“刈取禾麦，变森林为草原的例子，前者实际上是自然孳息的收取，后者实际上是对土地的具体利用方式，基本上都是属于利用不动产固有属性发挥用益价值的具体方式。

综上，事实处分权能并非具有独立的意义，且事实处分主要表现为不动产权利人在自己的地盘上做自己的主人。对于处分权能问题，研究法律上的处分更有理论与实践意义。不论是民法上对处分问题的规定（例如无权处分），还是现实中发生的不动产纠纷，都是法律上的处分。因此，本书中所研究的处分问题是法律上的处分。

2．商品经济条件下法律处分权能的基本效用

法律上的财产权处分涉及不同主体之间的交易。在物物交换的经济条件下，不动产的相对价值形式是其他的物。而在市场经济条件下，不动产的价值的主要表现形式不是其他的物，而是货币，以货币形式表现不动产的价值，就是价格。处分权能的效用也就是权利人所处分的不动产固有权能的货币价值。不动产的占有、用益等权能对于不动产权利人来说，可能具有多方面的效用，而当被处分时，其使用的价值就转化为货币化的交易的价值了。处分的效用中不可能含有主观的、个性的价值，在货币化的面前都是无差别的。对于交易的价值即价格问题，在不动产价值转化与实现问题中再详细研究。

二、不动产财产权利处分的附加效用：外部性

1．权利可分解性与处分价值多样性

前文谈到，不动产的权利具有可分解性，一项具体的不动产上的权利是一个概括的权利，是由多个有机联系的小的权利排列组合而成的集合性权利。这些小的权利的排列组合方式不同，所产生的处分的价值也将随之不同。

首先，对不动产财产权利的处分包括整体权利处分和部分权利处分。有产权经济学的学者认为，特定的财产产权是一个权利体系，既可以作为一个整体成为交易的对象，也可以将权利中的一项或任意几项的组合作为交易的对象。设定他物权就是一种典型的部分处分形式。

其次，对不动产财产权利的处分亦分为永久性处分和有期限处分。例如，一般来说，买卖是财产的永远性处分，设定他物权是有期限的处分。

综上，由于权利组合方式的不同和期限的不同，不动产财产权利的处分价值呈现多样性的特点。权利主体之间可以根据彼此的需要与好恶进行特定的交易。

2．处分价值多样性之外部化效用：借鸡生蛋

处分价值多样化，使得除了不动产财产权利整体处分之外还有丰富的权利处分形式。在保留名义所有权的基础上，处分的客体有多种组合形式。这样，物权与物权客体就发生了分离。处分价值多样性也是经济发展的必然。“随着时代的进步、社会的发展，商品经济制度摧毁了物权客体与物权不可分密的樊篱。”如此，在权利人通过处分不动产财产中的某些权利组合而获取货币化的价值的同时，形成了同一不动产之上存在多个权利主体的情形。这些被处分的权利组合在不同的“主人”麾下所发挥的效用是不一样的。这就像可以借他人的鸡下自己的蛋，所生之蛋就是外部化效用，是外部于原权利人的。这种外部化的效用在每一次权利处分后必然产生，可以被视为基本效用之外的附加性效用。

三、处分之处分

在商品交换中，商品所有权通过让渡使用价值而获得价值。对应到不动产财产权利的处分问题上，处分权本身可以获得不动产交换价值。由此，处分权的这种属性使得其可以作为权利客体进行处分，这也就产生了处分权的处分。对处分权的处分，针对的是不动产的交换价值。

在实际生活中，对处分权的处分主要发生在设定抵押权的情况下。当不动产权利人将其所有的不动产设定抵押后，不仅其不得再自由地进行处分了，而且抵押权人在债务得不到清偿的情况下获得了直接处分抵押人的不动产的处分权。

除了抵押权外，对处分权的处分也存在其他特殊情形。著者在审判中发现，一些房屋买卖是通过公证的授权委托书进行的。在正常的二手房买卖过程中，很少见到有公证委托的情况。而现实中的公证委托售房都发生在什么样的情形下呢？在法庭上，著者多次听到委托人这样的陈述：委托人由于急需用钱，通过广告找到某个公司借高利贷，该公司要求其办理相关手续并将房屋所有权证“抵押”在该公司，这些手续中就包括公证委托书；这样，受托人就可以随时将委托人所有的房屋出售。这样的公证委托书与委托代理还不尽相同，实际上是对其处分权进行了处分。