序

在当今的社会经济背景下，不动产是百姓日常生活中最重要的财产形式。伴随改革开放三十多年的历程，中国的民事案件类型经历了深刻的历史变迁。改革开放前及改革开放初期，民事案件主要是婚姻家庭纠纷，涉及的财产主要是家庭生活“四大件”等动产。进入21世纪以来，民事纠纷类型已经非常丰富了。在民事纠纷涉及的有形财产中，不动产占据重要的地位。由于中国特有的经济社会发展历史，中国的不动产法律问题非常复杂。城乡二元体制、公有制与私有制的区分、新中国成立后与“文化大革命”中的产权制度变迁等问题均深刻影响着不动产法律制度。以当今的房屋产权类型为例，有普通商品房、经济适用住房、按经济适用住房管理的房屋、两限房、回迁房、央产房、军产房、直管公房、自管公房等二三十种类型。不同类型的房屋产权又对应着不同的产权制度、交易规则与特殊政策。近十几年，国家与地方又进行了多轮的房地产调控，对社会经济和百姓生活产生了重要影响。可以说，有关不动产的法律问题，是老百姓当前最关心的法律问题，同样也是与百姓生活关系最密切的法律问题。

李俊晔博士从老百姓的视角切入，以价值问题为核心，对不动产法律问题进行了系统深入的研究。价值问题是最小的命题，也是最大的命题；既是下里巴人，又是阳春白雪。一方面，价值问题简单真实、亲切通俗，是老百姓听得懂的语言，是老百姓对财产切身的感受。我经过了法学本科、硕士、博士的专业训练，又从事了几十年的法学教育与研究工作，尚不敢自称精通法律，何况未经法律专业训练的老百姓。如果法律人把法律问题标榜为象牙塔中高贵的学问，那么这种自娱自乐的学问就是不接地气的空中楼阁。另一方面，价值问题深邃悠远、博大宽容，又是最为深刻的哲学问题。有时候，最土气的却是最高贵的，最简单的却是最深刻的。价值问题正是如此，在老百姓朴素的经济与法律观念中，有多大用、值多少钱，等等，是最简单不过的切身感受。然而细细观察，这些问题又会将人带入难以洞观通透的哲学隧道。

价值，是这部著作的灵魂。研究不动产财产权利的价值问题，上通哲理，下接地气。本著作从价值视角探讨了不动产财产价值的形态、转化、障碍、冲突、调解等问题。研究思路突出体现了实践性的问题意识。每一个研究命题都来源于司法实践，以真实的案例作为支撑。而现实中发生的案例又是社会经济生活的缩影。几十个典型案例正如几十扇窗，透过案例本身可以观察到案例背后的社会万象与人生百态，还可以从中捕捉到制度变迁与历史发展的蛛丝马迹。而且作者所举的案例鲜活有力，把握了社会发展的时代脉搏。作者在分析推理中，展现了案例选择、编排与提炼的敏锐眼光，同时也体现了鲜明的问题意识。从著作中感受到，作者的问题意识表现为三个层次。第一个层次是从具体的案例中提炼出具有研究价值的小命题；当以价值视角对这些小的命题进行深入剖析以后，就由感性认识上升到理性认识，来到了第二个层次。作者在问题的第二个层次中归纳了一些认识论意义上的“经验与逻辑”，揭示了法学问题中的社会经济规律。这些规律性的命题是作者的真知灼见，闪现出智慧的灵光和思辨的魅力。问题意识的第三个层次，是在这些命题基础上提出的解决现实问题的创见，具有哲学上的方法论意义，真正体现了研究成果对社会的贡献。

这样一种以实证分析为基础的学术研究路径符合马克思主义认识论的规律，真实反映了研究命题的历史源流、现实基础及趋势预见。法律是社会上层建筑的一部分，法学又是社会科学中的一个分支。法学研究的资料来源于社会，法学研究的目的也应当立意于推进社会的发展。实证分析应当在法学研究当中处于基础性地位。同时，我们还应当认识到，法律作为社会上层建筑中的一部分，决定于社会经济基础，最终根源于作为社会存在的社会物质生活条件。因此，脱离了经济规律的研究，对法律现象的认识将成为空中楼阁。本书的作者李俊晔博士还曾精心翻译过美国大法官霍姆斯的著作。霍姆斯提出，法律的生命在于经验。纵然，法律是逻辑的，但逻辑只能解决规范本身的正当性，无法解释规范存在的合理性。赋予法律生命的社会经验中，有社会历史因素，有社会心理因素，有社会政治因素，更重要的还有社会经济因素。法律中的价值问题，是一个社会经济问题，其中又裹藏着社会历史因素、社会心理因素、社会政治因素。李俊晔博士透过传统民法的理论，抓住不动产财产权利的经济性本质，立足于物、债二元的传统民法体系，又超脱物权、债权的传统认识，以独到的经济视角分析不动产财产权利中的物权属性与债权属性，揭示不动产财产权利的价值本质。除了地道的经济学思维，作者将马克思主义政治经济学、西方产权经济学、历史学、心理学等观察视角与民法学问题妥当融合，抽象出不动产法律问题的普遍规律，对于不动产物权与合同的立法及相关司法实践具有重要的借鉴意义。

目前正值民法典编纂之际，该书立足于中国民法实践，兼具开阔视野，理论深刻、见解独到，让人耳目一新。研究成果丰富和创新了民法学理论，不仅对我国物权、合同立法和司法实践的指引具有重要的作用，也为民法典的编纂提供了真知灼见。李俊晔博士是一位专家型法官，他以扎实的审判实践为基础，开创了传统法学研究的新进路。这部著作既是凝结实践经验的法官之作，也是颇见理论功力的学者之作。

2016年10月1日