3.9　国有土地使用权出让相关程序

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

3.9.1　国有土地使用权协议出让程序

协议出让国有土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

国有土地使用权协议出让程序一般如下。

（1）编制国有土地使用权出让计划　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

（2）向社会公布国有土地使用权出让计划　国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

（3）单位和个人提出意向用地申请　国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

（4）确定是否符合协议出让条件　在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让（商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外）。

同一地块有2个或者2个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

（5）确定土地方案和协议出让底价　对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案，包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

市、县人民政府国土资源行政主管部门根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。

（6）达成协议，签订《国有土地使用权出让合同》　协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

（7）公布协议出让结果　签订《国有土地使用权出让合同》后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

（8）缴纳土地使用权出让金　土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续，颁发《国有土地使用证》后，取得国有土地使用权。

（9）进行出让地块开发建设　土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定及出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等，制定土地开发计划并实施。

3.9.2　国有土地使用权招标出让程序

招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。图3.12为北京市自然资源（国土资源）主管部门发布的某地块国有建设用地使用权招标出让公告。

国有土地使用权招标出让程序一般如下。

（1）编制国有土地使用权出让计划　市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

（2）拟定出让地块方案　市、县人民政府土地行政主管部门应当按照国有土地使用权出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

（3）编制招标出让文件　招标出让文件一般由市、县人民政府土地行政主管部门根据招标出让地块的情况，组织实施编制。招标出让文件应当包括招标出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

（4）确定招标标底　市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策，实行集体决策综合确定标底或者底价。

（5）发布招标公告　出让人应当至少在投标开始日前20日发布招标公告，公布招标出让宗地的基本情况和招标的时间、地点。招标公告一般包括下列内容。

① 出让人的名称和地址；

② 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

③ 投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

④ 索取招标出让文件的时间、地点及方式；

⑤ 招标时间、地点、投标期限、投标和竞价方式等；

⑥ 确定中标人的标准和方法；

⑦ 投标保证金；

⑧ 其他需要公告的事项。

（6）对投标申请人进行资格审查　出让人应当对投标申请人进行资格审查，对符合招标公告规定条件的，应当通知其参加招标活动。

（7）投标、开标　投标人应在投标截止时间前将标书投入标箱。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

投标人少于3人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（8）评标确定中标人　评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人。

（9）签订成交确认书　出让人应当与中标人签订成交确认书。并按照成交确认书约定的时间签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金。

（10）公布招标出让结果　招标活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

（11）进行出让地块开发建设　中标人按照《国有土地使用权出让合同》的约定及出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等，制定土地开发计划并实施。

3.9.3　国有土地使用权拍卖出让程序

拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。图3.13为昆明市国土资源局某地块的国有土地使用权拍卖公告。

国有土地使用权拍卖出让程序一般如下。

（1）编制国有土地使用权出让计划　市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

（2）拟定出让地块方案　市、县人民政府土地行政主管部门应当按照国有土地使用权出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟拍卖出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

（3）编制拍卖出让文件　拍卖出让文件一般由市、县人民政府土地行政主管部门根据拍卖出让地块的情况，组织实施编制。拍卖出让文件应当包括拍卖出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

（4）确定拍卖标底　市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策，实行集体决策综合确定标底或者底价。

（5）发布拍卖公告　出让人应当至少在投标开始日前20日发布拍卖公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。拍卖公告一般包括下列内容：

① 出让人的名称和地址；

② 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

③ 竞买人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

④ 索取拍卖出让文件的时间、地点及方式；

⑤ 拍卖时间、地点、投标期限、投标和竞价方式等；

⑥ 确定竞得人的标准和方法；

⑦ 竞买保证金；

⑧ 其他需要公告的事项。

（6）对竞买申请人进行资格审查　出让人应当对竞买申请人进行资格审查，对符合拍卖公告规定条件的，应当通知其参加拍卖活动。

（7）进行拍卖　先由主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，然后竞买人举牌应价或者报价。主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交，并宣布最高应价者为竞得人。

竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

（8）签订成交确认书　出让人应当与中标人签订成交确认书。并按照成交确认书约定的时间签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金，颁发《国有土地使用证》。

（9）公布拍卖出让结果　拍卖活动结束后，出让人应在10个工作日内将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

（10）进行出让地块开发建设　中标人按照《国有土地使用权出让合同》的约定及出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等，制定土地开发计划并实施。

3.9.4　国有土地使用权挂牌出让程序

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。图为3.14为广州市国土资源局某地块国有建设用地使用权挂牌出让公告。

国有土地使用权挂牌出让程序一般如下。

（1）编制国有土地使用权出让计划　市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

（2）拟定出让地块方案　市、县人民政府土地行政主管部门应当按照国有土地使用权出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

（3）编制挂牌出让文件　挂牌出让文件一般由市、县人民政府土地行政主管部门根据挂牌出让地块的情况，组织实施编制。挂牌出让文件应当包括挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

（4）确定挂牌标底　市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策，实行集体决策综合确定标底或者底价。

（5）发布挂牌公告　出让人应当至少在投标开始日前20日发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌的时间、地点。挂牌公告一般包括下列内容：

① 出让人的名称和地址；

② 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

③ 竞买人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

④ 索取挂牌出让文件的时间、地点及方式；

⑤ 挂牌时间、地点、投标期限、投标和竞价方式等；

⑥ 确定竞得人的标准和方法；

⑦ 竞买保证金；

⑧ 其他需要公告的事项。

（6）对竞买申请人进行资格审查　出让人应当对竞买申请人进行资格审查，对符合挂牌公告规定条件的，应当通知其参加挂牌活动。

（7）进行挂牌　出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的挂牌起始日、土地交易场所挂牌公布。竞买人填写报价单报价，出让人确认该报价后并更新显示挂牌价格。挂牌时间不得少于10个工作日。

（8）确定是否挂牌成交　挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交。

① 在挂牌期限内只有1个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

② 在挂牌期限内有2个或者2个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

③ 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

④ 在挂牌期限截止时仍有2个或者2个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

（9）签订成交确认书　出让人应当与竞得人签订成交确认书，并按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》，竞得人缴纳土地出让金，颁发《国有土地使用证》。

（10）公布挂牌出让结果　挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

（11）进行出让地块开发建设　竞得人按照《国有土地使用权出让合同》的约定及出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等，制定土地开发计划并实施。