第一节　房地产经济周期研究区间的划分

对于目前的研究成果，除以上提到的五点不足以外，仅单纯考虑指标的波动，不考察中国宏观经济转轨、房地产市场转轨等外部冲击对周期划分的影响，也即不考虑不同时期统计指标的适用性问题存在方法和数据上的严重不足。笔者认为，应该分区间对房地产经济周期进行识别和研究，因为中国房地产业具备以下独有的特征：

第一，福利分房制度(6)占主导地位的时期价格尺度是失灵的，我们无法从产值的角度考察周期波动问题，只能从量的角度去研究，将福利分房时期和个人购房占主导的时期两个不同制度区间的变量放入同一个框架研究是不科学的。

表2-1　1992—2001年中国个人购房比例

数据来源：中国社科院财贸经济研究所“房地产周期波动研究”课题组．中国房地产周期波动：解释转移与相机政策［J］．财贸经济，2002（7）：26-33.

第二，除福利分房制度外，金融参与的方式与规模对中国房地产业的发展有实质性的影响，其中：1991年是中国全面实行住房公积金制度的转折点；1998年是中国个人住房贷款全面启动的转折点(7)。不考虑房地产业融资模式这个制度变量不可能得到正确的结论。

第三，中国房地产业作为一个独立产业的统计时间较短，而此前关于建筑业和固定资产投资（固定资产投资数据本身就有多种口径）的数据因为多种原因根本无法落实统一口径，不区分数据的可比性简单地统一处理也是没有意义的。

基于以上三个原因，笔者拟分区间考察中国房地产经济周期问题，“区间1”是1950—1992年（43年），即房地产市场化程度低，且金融对房地产业的参与度低的阶段；“区间2”是1993—2008年（16年），即房地产市场化程度有了实质性提高，且有了比较完善的统计数据和指标体系的阶段。