序

2017年年初，光华管理学院创立了“光华思想力”智库平台，目的是立足于新时代的中国，遵循规范的学术标准，应用前沿的科学方法，做世界水平的中国学问。“光华思想力”的选题均扎根于中国大地，围绕中国经济社会发展和前沿商业实践展开研究。“中国REITs市场建设”是思想力平台第一期选题中新金融方向的重要课题。三年来，光华管理学院的学者、研究人员，以及国内外政策、实务界专家组成的课题组，相继推出了《中国REITs白皮书》系列研究报告，全面深入地论述了中国REITs市场建设问题，受到广泛关注和认可。

我一直非常关注中国金融改革，关心课题组的研究进展。我参加了2018年、2019年在光华管理学院举办的两届中国REITs论坛。《中国REITs市场建设》这本书是课题组三年中所有研究成果的总结，是中国REITs市场领域的一本学术专著。这本书的四位主要作者在中国REITs领域研究多年，深度参与了中国REITs市场的规划与设计。蔡建春博士担任中国证监会债券部主任期间，负责中国公募REITs市场创新。光华管理学院的刘俏教授和张峥教授多年来一直从事中国资本市场和金融改革的研究。周芊先生是中国REITs实践领域的开拓者。他们在将书稿交付给中信出版社的时候请我为此书撰写序言，我欣然应允。

这本书系统全面地回答了两个重要问题：为什么要在中国建设REITs市场，尤其是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实证与案例分析。从理论上来说，不断提升金融中介效率，是金融创新推动金融体系发展的底层逻辑；同时，不同经济体有关REITs市场的实践各有不同，体现出路径依赖，与各经济体的禀赋、历史、文化有着紧密的关系。因此，理解REITs制度与REITs市场的产生与发展，必须从两个方面着手，第一是金融体系功能自我完善的内在驱动，第二是宏观经济、社会发展的外部推动。这是该书为研究REITs市场建设搭建的理论框架。当前，42个国家和地区推出了REITs，回顾历史，虽然REITs制度在1960年由美国首先推出，但真正在全球范围内铺开，是21世纪初的事情。这本书为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具，有助于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。

无论是监管层、学术界还是实务界，都在从现实出发，从中国的问题出发，对照问题，解决问题，一步一步推动中国REITs的发展。该书作者亲历这个过程，在大量调研的基础上，深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。对中国REITs市场的实践问题和技术难题，例如，怎么做，从哪儿开始做，接下来怎么做，为什么这么做，均做出了回答。这对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方政府、企业、投资者无疑具有重要的实践价值和指导意义。

这本书剖析了REITs对于现代金融体系的价值，结合全球市场实践以及中国不动产投融资现状，在中国金融改革的宏大背景下，阐述了中国REITs市场建设的必要性、紧迫性，探讨了中国REITs制度的发展路径，给出了中国REITs市场建设的方案。它是一个很好的例子，向我们展现了如何以严谨的科学态度，思考中国金融改革，讲中国故事。

近期的全球形势，对中国宏观经济增长、中小微企业经营，以及就业等的影响不容低估。这本书的研究告诉我们，在全球存在REITs制度的经济体中，大部分是在经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。长期来看，进行REITs市场建设是完善中国不动产投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。

厉以宁
北京大学文科资深教授
光华管理学院名誉院长
2020年4月