第三节 跨境园区开发的实践机制

跨境园区开发本质上是一种市场商业行为，开发企业的目的是获取利润，只有园区的开发是长期且盈利的才是可靠的开发行为。与日本集群式和集群的对外投资方式不同，跨境工业园区建设不仅有利于自身的厂房性投资，还有工业土地使用权转让、标准厂房租赁、有偿的园区管理服务等。跨境工业园区主要的经营模式有：（1）工业土地使用权转让，即将规划的工业用地使用权出让给入园企业，以此获得相应的租金收益。（2）标准厂房出租，即由开发企业建设标准厂房，出租给入园企业，有利于园区获得长期的稳定收入。（3）有偿园区管理服务，即开发企业收取合理的管理服务费用，并对园区的公共交通、排污、排水防洪、绿化、卫生、安保等管理及维护，确保入驻企业的正常运行。（4）供水、供电、污水处理、物流等基础配套服务，即园区建设统一的供水站、污水处理部、变电器、物流中心等，为入园企业提供采用统一的供水、供电服务。（5）生活配套服务，即超市、酒店食堂、娱乐和健身服务等生活配套服务的租赁，这种开放式工业园区不仅可以给企业带来租金收入，并能形成更大的集聚效应。

园区开发一般贯穿园区建设生命周期各阶段，主要包括园区构建过程所需的软硬条件，以及各个过程中生产要素的投入。此外，园区开发还必须关注其社会功能和经济功能，考虑如何将园区科学合理地融入整个城市之中。在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市或地区发生要素交换。本章借鉴郝旭等在“一带一路”背景下海外产业园区开发运营模式，从海外产业园区生命周期的角度出发，将园区的前期策划、投资与融资模式、招商与产业入驻、园区运营管理、退出与移交等环节进行系统阐述。

一、跨境园区生命周期各阶段的相互关系

关于跨境园区入驻企业选址方面需考虑以下几个方面：（1）面积。由于园区分阶段开发多年，选址区域应该具有足够的空间来满足园区未来的发展。（2）基础设施。选址应该能够为园区未来发展方向提供必要的土地条件（良好的排水条件、建筑地基良好）、充足的供水、发达的交通运输网络、完善的电力供应和电信设施、污水处理厂和固废处理设置建设的可行性等。（3）东道国资源条件及政策优惠条件。包括东道国丰富的自然资源及劳动力成本或者对入驻企业丰厚的优惠政策等。

据此，跨境园区的生命周期包括：项目前期策划（选址、空间和产业规划、可行性研究），投资和融资模式的选择，土地开发权、使用权或所有权的获得，园区建设，招商与产业入驻，园区运营管理，入驻产业的淘汰与更新机制，园区的移交与退出等阶段。

（一）跨境园区前期策划阶段

跨境园区前期策划阶段是园区开发最基础也是最重要的一步。如图2-3所示，建设园区及为园区运营做系统的规划和准备是跨境园区前期阶段最主要的工作，包括：市场机会挖掘、园区选址、空间规划、产业规划、工程项目可行性研究和投资收益分析。此外，还需要注意，明确园区土地开发权、使用权及所有权的获得等事项。在确定项目可行性之后，前期研究还需开展投融资模式、资金来源渠道等方面的工作。

目前，我国跨境园区开发主要有三类模式：一是工业地产商开发模式，主要是以负责园区基础设施建设的企业和房地产开发公司为主，工业地产开发商运用投资形式进行市政基础设施建设，例如园区所需的厂房、办公楼等房产项目，然后将厂房、办公楼等以转让出租的方式获取利润，同时还可能参与跨境园区的管理工作。二是行业企业开发模式，由综合水平较高的企业为主导进行建设，东道国政府在宏观调控中提供政策支持和引导，企业也会利用自身号召力吸引更多企业入驻园区的生态链建设。三是政府+地产商+行业企业联合开发模式。这种模式在园区初期建设中由政府负责规划，房地产开发商以资金入股方式整体负责项目管理建设，行业企业则提供园区规划和建设经验。

（二）跨境园区项目开发建设阶段

跨境园区项目开发建设阶段更多体现的是商业化的特点，既要满足企业市场化的投资需求，又要顾及东道国当地经济的发展需求。跨境园区开发建设阶段最为重要的是园区的土地开发，包括土地的一级开发和二级开发。具体表现为政府或企业对土地进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，再对土地进行有偿出让或转让的过程；而后土地使用者经过开发建设，进行土地使用权的转让、租赁、抵押等，也包括将新建成的楼宇厂房进行出售或租赁。

中国跨境园区多分布于“一带一路”沿线各发展中国家，由于东道国存在着金融机制不健全、法律政策不完善等问题，因此，跨境园区建设的首要融资方式，即利用项目本身的经济收益及预期收益作为抵押品以筹集资金。

（三）跨境园区运营管理阶段

跨境园区建设成功后，首先面对的问题就是如何对园区进行运营管理，如何达到园区收益的最大化。

1．运营管理

跨境园区的运营管理主要是指园区行政事务管理及公共事务管理，具体包括管理的主体、管理程序和园区内部管理机构职能等。其中，园区内部管理机构一般可分为3类：属地地方政府、政府派出机构的管理委员会和开发公司。基于未来市场化的发展趋势，最适合跨境园区的运营管理方式莫过于企业管理型或者政府企业混合管理型。跨境园区的运营管理模式如图2-4所示，园区开发运营公司主要由开发主导企业与社会资本共同成立，其职能是负责园区的开发建设、园区的运营管理及园区的日常管理等。而产业园区管委会主要由主导开发企业、社会资本、中国中央政府或地方政府及东道国政府共同担任，管委会的主要职能是负责园区的社会相关事务等。

2．盈利模式

跨境园区建成之后的主要工作是通过服务推广和构建服务平台，需要吸引更多企业入驻。跨境园区主要利润来源于工业厂房、物流仓库办公楼宇、商务配套设施等的租金收入；另外一部分来源于产业增值，包括基础的物业管理服务、商务服务，以及附加值更高的咨询服务、投融资服务等。无论跨境园区主要利润来自基础设施的租赁服务还是产业增值收入，都要强化园区核心竞争力以实现有效资源整合、扩大业务服务范围、提高服务水平。随着跨境园区基础设施的不断完善、产业链的形成都会使得园区盈利的能力明显提高。

3．招商模式

跨境园区的产业招商是通过产业规划、招商引资等来吸引外部企业入驻园区，从而拉动当地产业发展。招商能力的建设包括建立企业信息网络、构建招商激励机制、实现招商及服务联动三个关键方面。跨境园区招商模式的主要路径是以国内主导开发企业为主、以政府为辅的园区PPP模式，这种模式通常确定一个较长的运营期限，划清政府与市场边界，严格界定角色权益，使更有能力且专业化的园区运营商、服务业商成为参与跨境园区市场化运营的主导力量。政府和企业双方的利益诉求捆绑在一起，同心协力地投入到跨境园区建设的生命周期中。从跨境园区的开发到招商再到运营管理，政企双方立足于长远的市场规划及稳定经营，以实现跨境园区建设的资金回笼和收益利润。具体如图2-5所示，跨境园区的首选的招商模式是产业链整合招商，即连接产业链的上下游产业，通过主导产业的规模及集聚化，形成全连体的整体效果。除此之外，我国与东道国政府连同招商代理制订目标企业和主导的产业项目，产业方案的制订更保证了跨境园区产业链招商的一气呵成。

4．园区项目后期发展模式

随着跨境园区规模的不断扩大，逐渐进入了成熟期。对于园区后期运营管理方而言，将面临着如下挑战：园区基础设施需更新，资源利用应实现集约化方式，从资源开发为导向向绿色生态型园区转变，配套服务亟待升级，等等。而对于入驻企业来说，将面临着产业体系规划的调整升级、不适应市场需求的产业退出、新兴产业进入等问题。在跨境园区后期，园区成熟之后将从产业集聚平台转向城市功能综合体，使得园区与城市规划、周边地区行政管理功能、整合生产、生活功能等逐步融合。另外，园区成熟之后的转让、退出机制应与东道国达成一致，建立合理的企业退出机制。