价格路径的多样性

始于20世纪90年代末的美国房价暴涨似乎是史无前例的，但事实上并不是真的“史无前例”，你只要研究一下各个具体城市的情况就知道，某些城市住房市场历史上曾出现非常壮观的繁荣景象。但在最近的这一波繁荣浪潮中，有幸经历这种繁荣的城市的数量在急剧增加。图1–2给出了主要都市区域的一些例子，同样也用标准普尔/凯斯–席勒住宅价格指数对价格数据进行了通货膨胀修正。数据揭示了不同城市价格走势的差异。不动产市场仍然是区位依赖型的市场。但是，尽管2006年见顶前不同城市间存在差异，但所有这些价格现在无一例外地正在下跌，下跌的速度大致与上涨的速度成反向等比。数据显示，与相对价格比较稳定的芝加哥和纽约等城市比较起来，拉斯韦加斯、迈阿密和旧金山等城市的房价都具有在2006年以前涨速较快，同时后期的跌速也较快的特点。

图1–2 样本城市真实住房价格指数（以月为单位，1983年1月至2008年3月）

资料来源：由本书作者根据www.homeprice.standard and poors.com和www.bls.gov网站提供的数据进行计算

除了不同都市区域的差异外，房地产市场内部的不同房产类型也存在差异。我们注意到，按照住房的不同价格可以划分出不同的独立市场：低价住房在同一个时间段内的表现与高价住房市场的差异很大。图1–3给出了旧金山都市区的例子，划分为三个不同的价格区间。

图1–3 旧金山都市区不同价格区间真实住房价格指数（以月为单位，1987年1月至2008年3月）

资料来源：由本书作者根据www.homeprice.standard and poors.com和www.bls.gov网站提供的数据进行计算

经过最低价格区间，市场在最近的繁荣中表现出了最大的涨幅，并且一直持续到2006年，之后出现了最大的跌幅。同样的现象可以在其他很多城市中观察到。对于导致这种价格区间差异的原因，我们目前了解得还不是非常透彻，但是次级抵押贷款现象是一个可以用来对此进行解释的很好的理由。住房价格急剧上涨的原因是自2001年起出现的次级抵押贷款规模的快速膨胀，这些快速增加的贷款被提供给了那些低收入购房者，并用于资助他们购买低价住房和其他相关的投资工具。2006年的繁荣期见顶后，低价住房价格的较快下跌与该市场出现还款拖欠和丧失抵押物赎回权的问题也是同步的。

然而，就算不同价格区间市场的价格走势确实有差异，我们仍然看到所有价格区间市场的价格总体走势基本上是一致的。在低价房、中价房和高价房市场都出现过繁荣，现在，繁荣正开始在这些市场中出现分化。

我们可以将跨城市价格走势研究推广到跨国走势的研究上。图1—4显示的是伦敦和波士顿的真实住房价格比较。尽管两座城市分别坐落于大西洋的两岸，但两座城市总体的相似性相当惊人。差异当然也是存在的，但在总体的模式上确实非常接近。两座城市都在20世纪80年代经历过繁荣，也都在20世纪90年代见证过衰退，同时还在21世纪早期体验过住房价格的快速攀升。根据最新的数据显示，两座城市的住房价格现在又都出现了急剧下降。

图1–4 伦敦和波士顿真实住房价格

伦敦1983年第一季度至2008年第一季度的季度住房价格的计算是用哈里法克斯住房价格指数除以英国零售价格指数。美国1983年1月至2008年3月的月度价格的计算是用标准普尔/凯斯–席勒住房价格指数除以消费者价格指数

通过对21世纪早期跨城市、跨价格区间、跨国家的普遍深入的研究，我们发现，这个市场中有一种广泛而普遍存在的力量正在发挥作用。我们现在还无法具体对这些市场中的某一个市场的泡沫成因做出清楚的解释。我将在下一章说明，能在如此众多的地方引起这些非同一般的价格变化的一个根本性原因与市场的心理传染有关——由于滋生这种传染的故事本身所具有的全球化性质，使我们现在根本无法看到这种传染的影响可能波及的范围有多大。