前言

随着城市化水平的提升和城市地表土地稀缺性的提高，地下空间土地在我国的利用越来越广泛。这种利用不仅出现在城市公共基础设施领域，而且出现在商业领域。与此同时，地下空间土地也不是像空气那样取之不尽、用之不竭，而是同地表土地一样，是一种具有稀缺性的资源。如何让这种资源同地表土地一样得到有效而合理的利用，不断提升我国城市化建设水平呢？这既是本书的出发点，也是本书的目标。本书希望运用产权经济学的工具为此找到答案。

阿尔曼·阿尔奇安、哈罗德·德姆塞兹（1973）认为，经济学的主要价值在于解决稀缺资源使用上的冲突；并且他们认为，“资本主义主要依靠市场和私有产权来解决稀缺资源的使用”。社会主义同样存在稀缺资源的使用问题，社会主义又应当如何解决其冲突呢？很显然，市场和私有产权都不是解决稀缺资源使用冲突的唯一方式，但市场和产权是解决稀缺资源使用的重要方式。解决地下空间土地资源使用冲突需要引入市场与产权。

经济学还有另外一种重要价值，那就是通过对现存世界或过去世界经济现象的研究发现这些现象背后的规律，并根据这些规律提出有效的政策建议，以促进社会财富和个人财富的增加。众多研究表明，产权是激励和约束主体行为、促进资源有效与合理使用的重要工具。地下空间土地资源要得到充分合理的使用，促进社会财富和个人财富的共同增长，必须建立起有效的地下空间土地产权制度。

中国地下空间土地产权制度应用什么理论工具来建立呢？马克思产权理论、西方产权理论都可以提供重要思想，但又不能提供直接帮助。笔者尝试在吸收前人优秀产权理论的基础上建立一种空间土地产权理论来解决这一问题。

通过对现有产权理论和实践的研究发现，产权不仅有主体归属、客体承载、权利内容、时间范围，还有空间边界，并且产权不是一般的权利约定，而是通过法律制度明确的具有强制约束力的法权。

土地产权的空间属性尤为明显。传统土地经济学和土地产权理论主要集中于地表土地。事实上，土地不仅包括地表，而且包括地上和地下，土地是一个以地表为基础的实体空间。地表是对地基与土壤的利用，地上和地下是对空间的利用。基于此，土地产权也不仅限于地表土地产权，还应包括地上空间土地产权和地下空间土地产权。土地是三维的，不是二维的；土地产权也是三维的，不是二维的。地下空间土地产权是土地产权在空间维度上的分割，是主体对地下空间土地这一客体在一定时间和空间拥有的占有权和支配权；地下空间土地产权是一种地权，一种地下空间资源权（非矿产资源）。

产权是如何建立的，应如何行使、交易和定价，这些产权运行的基本规律性问题是产权研究的核心内容、基本框架，也是研究地下空间土地产权必须回答的问题。

笔者认为，产权的建立是指产权的初始界定，是所有权的界定；产权的初始界定首先必须明确产权的主体、产权的内容和产权的时空边界，坚持效率兼顾公平的原则。当前我国地下空间土地的所有权在法律上是不明确的，如何对其进行科学的初始界定是一个重要问题。产权的行使是主体财产权在经济上最大化的实现。但产权的行使与产权的性质及行使方式直接相关。作为典型公有产权的国有产权，由于多重委托带来的权责不清、高交易成本以及效率的逐层衰减，面临着巨大的行使难题。地下空间土地产权行使也一样会面对。产权的初始界定不必然也不可能永远使资源的配置具有效率，产权交易能弥补这一缺陷；但产权交易总是有成本的，产权交易必须尽可能降低交易成本。这是地下空间土地产权交易的理论支撑，也是建立地下空间土地产权交易制度必须注意的问题。马克思地租地价理论依然是讨论地下空间土地产权价格问题的重要理论工具，但它需要得到进一步拓展。

如果说拙作有一点创新，可能主要表现在以下几个方面：一是在研究对象上，将我国土地产权研究从地表转移到地下，并且集中在地下空间资源，这在土地产权研究方面可能是一个创新。对土地问题的研究，目前学者们主要集中在地表和地下矿产资源方面，近年来研究较集中的是农村土地产权。二是在研究方法上，主要运用产权经济学的工具对地下空间土地产权问题进行了较为系统的分析，这对于现有关于地下空间土地问题的研究而言，可能是一个创新。三是在基础理论上，在前人的基础上从主体、客体、权利、时间、空间等五个方面对产权的内涵进行了系统研究，论述了产权的空间属性，提出了五位一体的产权观；在传统二维土地产权理论的基础上加入了空间维度，提出了三维土地产权概念并构建了三维土地产权模型；在马克思地租地价理论的基础上，提出了空间地租及其量的决定问题，并运用空间地租理论对地下空间地租地价问题进行了探索性研究。

由于研究水平有限，不足肯定是明显的：一是，对国外最新研究成果研究不够。由于外文文献的查阅能力不足和土地开发利用外文数据库的限制，对国外有关地下空间土地方面的最新文献获取不足，从而可能导致对国外最新的研究现状把握不够。二是，实地调查研究不够深入。由于工作时间的限制和社会资源的缺乏，对地下空间土地开发利用及其产权状况的调查研究的深度不够，实地调查大多仅限于成都，对其他城市的调查主要依赖于研究文献和公开的制度文本，总体上对全国一手的资料搜集不足。三是，制度设计的合理性值得进一步检验。本书尝试对地下空间土地产权制度包括产权行使的体制机制、产权交易与定价制度等进行设计，但由于中国的土地制度与中国的社会经济制度一样具有特殊性，并且地下空间土地与地表土地、地下矿产资源在物质特性及其可能引发的社会经济关系上都不完全相同，中国地下空间土地产权制度的设计没有完全可以借鉴的样本，因此，这些制度设计是否科学，还有待于进一步接受实践的检验。不足之处必定还有不少，恳请各位专家和读者批评指正。

拙作是在2016年完成的博士论文基础上修改而成。感谢我的博士生导师杨继瑞教授提出了这个研究课题，并给予了全面指导；感谢西南财经大学经济学院刘灿教授、李萍教授、程民选教授、王朝明教授、刘方健教授、易敏利教授、蒋南平教授、黄韬教授以及韩文龙副教授等在研究过程中给予的帮助。

杨奇才

2019年9月10日