3.3 房地产经营战略

麦当劳是靠卖汉堡包起家的，麦当劳最出名的也是它的汉堡包，事实上，现在麦当劳公司的收入其实主要不是靠销售汉堡包，而是房地产收入。

克洛克在开创麦当劳事业之初，遇到的最大问题就是难以寻找到出资盖餐厅的投资人。他为了保证连锁店的质量，坚持只卖个别连锁的特许权，而不出卖地区连锁权。但是，连锁经营的加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，更无力争取贷款。为此，克洛克想出了一个办法，成立麦当劳连锁加盟房地产公司，负责寻找合适的开店地址，以20年为期的合同租赁土地和房屋，然后将店面出租给加盟店，获取其中的差额。这样既解决了加盟者开店的困难，又增加了公司的收入。

不过，真正开创麦当劳房地产事业的人并不是克洛克，而是连麦当劳公司的员工都不详其情的哈里·桑纳本。

桑纳本在1956年放弃了在黛斯蒂公司的总裁职位，加入麦当劳。他在麦当劳工作了10年，为麦当劳谋划生财之道，其中包括大胆经营房地产战略。

克洛克虽然对房地产并不是太懂，但凭着自己敏锐的直觉，他认为经营房地产不仅会给公司增加一项重要的收入，而且手中多了一根管理加盟者的“鞭子”。于是，麦当劳连锁加盟房地产公司成立了。

麦当劳连锁加盟房地产公司网罗了一批房地产专家。他们乘坐麦当劳公司配备的三架飞机飞遍全国各地，为麦当劳寻找地点合适和价格便宜的房地产。就连克洛克本人也随身携带着一本像电话簿那么厚的《编辑与发行人市场指南》，上面辑录了全美的报纸名称、出版地点、当地人口和商业概况。飞机每飞过一个地方，克洛克都要拿出这本书翻一翻，看看有没有可能在那里开一家餐厅。

麦当劳最初的策略是把眼光瞄向郊区。当时的郊区还处在开发前的阶段，到处都是空地，只有加油站的数量在不断增多。

克洛克敏锐地意识到郊区的发展潜力。于是，他给麦当劳房地产公司的人下了一道命令：到学校、教堂和新住宅区附近去寻找可供利用的地皮。

由于一切都处在发展时期，土地并不难买，而麦当劳房地产公司给予的优惠使房地产主实在难以抵挡它的诱惑：他们可以获得一笔贷款，用这笔贷款在他们的地产上盖起一座怪里怪气的红白色相间的建筑，然后以每月500~700美元的租金租给麦当劳公司20年。

按照桑纳本的办法，麦当劳以每月500~700美元的价格从房地产主手中租得的店面，在签订租约时不允许房地产主带有“定期调整租金”的条款。然后，他再把店面转租给麦当劳餐厅经营者，加上两到四成的租金。

按照麦当劳总部与加盟店之间的合同，加盟店除了至少向麦当劳总部缴纳租金的40%以外，当餐厅达到一定的销售水平时，还要按营业净利润5%的比例缴纳增值租金，而且缴纳的比例逐年增加。因此，只要承租的加盟店不倒闭，总部至少可以从房地产上获得40%的租金。

对于加盟者首期需支付的7 500美元保证金（1963年后升至1万美元，以后又升至1.5万美元），其中的一半在15年后归还，另一半在20年合同期满后归还。麦当劳房地产公司再以合同为抵押向银行取得抵押贷款，然后不仅可以把贷款作为购置这批房地产的首期支付款，还可以进一步购买房地产。

麦当劳的房地产战略取得了巨大成功，麦当劳产业迅速铺开，用克洛克的话说：“这些餐厅完全是用人家的钱盖起来的。我们自己一分钱都没花。”

到20世纪80年代中期，麦当劳的9 300家餐馆中有60%的房地产是属于麦当劳总部的。

来自加盟店的收入中的90%属于房租收入，麦当劳几乎没有承担什么风险损失。在这些餐厅中，平均每月只有500家不能按照标准比例支付服务费，也就是说，麦当劳总部可以从绝大多数的餐馆收取8.5%的房租金和3%的服务费。因此不久，麦当劳公司一跃成为美国资产最雄厚的房地产公司，仅它账面上的价值就达到41.3亿美元。

麦当劳的房地产战略不仅为总部带来了利润，同时，由于总部控制了房地产权，加盟者必须保证自己严格地按照《麦当劳手册》规定其各项活动，否则他们将会失去这一房产的合法使用权。

在20世纪五六十年代，虽然加盟连锁店在美国已成为连锁体系发展趋势，但是加盟店与总部的纠纷不断发生，甚至诉诸法庭，而法庭往往是站在加盟店一边来限制总部。在这种形势下，许多连锁加盟体系深受其影响，有的甚至走向没落。相比之下，麦当劳利用其独特的房地产战略有效地保护了自己的利益，使加盟店按照总部的规定进行食品生产和餐厅管理人员培训，按期缴纳服务费。

由此，房地产收入已成为麦当劳收入的支柱之一，也是其独特的运作战略之一。