第二节　房地产业发展对设计产业的影响

自1998年国务院颁布《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》以来，房地产业很快成为各地方财政的支柱，取得了极大的发展。

国家统计局数据显示，2013年中国房地产开发投资不足10万亿，仅86013亿元，但增长高达19.8%，此后房地产开发投资增长率下降，2014年下降至10.5%，2015年更是跌至1%。2016年全国楼市高烧，房地产开发投资突破10万亿，同比增长6.9%。2017年在“住房不炒”的基调下，全国房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%，房地产开发投资依旧保持高速增长。2018年，全国房地产开发投资额为120264亿元，同比增长9.5%，增速同比扩大2.5个百分点。

2018年住宅开发投资额为85192亿元，同比增长13.4%，增速回落0.2个百分点。2013年住房投资仅58951亿元，六年增长26241亿元。2013～2018年住宅投资增速走势同房地产投资相似，但是2018年住宅投资增速明显高于房地产投资，显示开发商依旧看好商品住宅市场。从投资产比来看，结论也是相似的，2018年住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，比2017年高出2.4个百分点（见图2-1）。

但根据国家统计局公布的2018年全年国内生产总值（GDP）核算结果，数据显示2018年全年房地产业的GDP为3.8%，较2017年同期下降2.8个百分点，与房地产开发投资同比增长9.5%，增速扩大2.5个百分点相比，可以看出2018年房地产投资增速虽然保持在近两年来的高位上，但在GDP增速上，房地产业的数据却表现不佳。

2018年房地产业GDP同比增速持续下滑，2018年四季度下滑至2%，为近年来较低水平。房地产业GDP增速的下滑，表明的是房地产业创造增加值的能力在下滑，从一定程度上反映了市场主体对今后投资房地产的乐观程度的降低。

十九大报告指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。房住不炒的本质是稳定房价、稳定房地产，让其不能过热、也不过冷，要深化房产调控，因城施策，推行差异化调控政策，建立房产调控的长效机制，从而使房子从现在的投资属性回归到居住属性，最终实现房地产行业正常、稳定、健康的发展目的。

国家发改委在2019年4月对外发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度，为住宅市场的平稳发展提供了新的动力，与住宅市场相关的设计产业依然具有巨大的市场发展空间。

一、存量房市场

我国一线核心城市已经进入存量房时代。房地产市场经过多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量已逐步超越新房。2016年全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

此外，我国第一批商品房建成于20世纪80年代，按照住房翻新周期为10～15年计算，目前大量老房已经达到“换装”年限，伴随而来的是巨大的旧房翻新装修需求。

2017年末全国城镇实有住宅面积为194.50亿平方米，全国城镇家庭住房建筑面积的中位数为80平方米，全国城镇存量住宅套数为24312万套，以2.6%的翻新需求比例来计算，全年城镇二次装修的存量房套数约632万套，在全部装修房的占比为31.9%，预计到2020年将提升至885万套、占比38.5%，存量房再装市场的需求巨大（见表2-1）。

二、全装修市场

目前国内商品房市场，新建商品房绝大多数还是毛坯房，住宅全装修比例仅为20%，一线城市该比例也仅为50%，多个二线城市全装修比例不足20%，而发达国家全装修比例高达80%，我国与发达国家仍存在较大差距（见图2-2）。

与毛坯房相比，全装修要求住宅装修与土建安装必须进行一体化设计，可以有效避免二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰等问题，逐渐受到居民的认可，也是国家政策引导的方向。2017年5月发布的《建筑业发展十三五规划》提出到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%。

2017年3月，住房城乡建设部一次性印发《“十三五”装配式建筑行动方案》《装配式建筑示范城市管理办法》《装配式建筑产业基地管理办法》三大文件，全面推进装配式建筑发展，提出：到2020年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上；培育50个以上装配式建筑示范城市，200个以上装配式建筑产业基地，500个以上装配式建筑示范工程，建设30个以上装配式建筑科技创新基地。

截至2017年三季度末，全国出台全装修政策的省市达到17个，多省通过设立阶段政策目标、划拨土地、资源倾斜和财政奖励等方式，推行鼓励全装修政策（见表2-2）。

全装修的理念近年才开始兴起，我国很长一段时间内住宅土建企业与装饰装修企业都是分离开的。因此，两者在当前的住宅全装修环境下存在“三个脱节”。第一是设计脱节。土建设计与装饰装修设计由不同的单位完成，且未进行有效整合的情况下，容易造成双方要求无法互相满足。例如，土建的墙体布局、水电管线等无法满足装修设计的需求。尽管现有政策要求装修设计要提前介入，做到土建与装修一体化设计，但许多全装修项目因开发商的经营管理能力弱、项目前期准备不充分、装修定位不明确等原因，脱节现象仍比较严重。第二是施工脱节。由土建公司与装修公司两个单位协力完成的工程在交接过程中难免会有疏漏，如若后期的装修工程破坏了土建工程中的一些隐蔽工序，将带来质量隐患。第三是管理脱节，由于全装修涉及不同的施工单位，不同领域的分管人员有所不同，易造成管理前后不连贯，意见不统一，矛盾无法及时协调。

全装修住宅开发项目对装修由设计到施工全过程都有明确要求，装修设计要与建筑设计协调，装修施工企业要在保证均一性的条件下同时进行几十套、上百套住宅的装修任务，这对装修公司的项目管理能力和运作经验都有极高的要求。

三、长租公寓市场

2016年6月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出实行租购并举，对培育和发展住房租赁市场给予大力支持。2017年7月，住建部联合发改委等8部委联合出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，并选取了广州、深圳、南京等12大城市作为首批住房租赁试点。十九大及中央经济工作会议强调“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，重购轻租向租购并举转变。

在政策定下基调之后，长租公寓成为风口，未来装配式装修可大显身手。同时，全国多个城市大力推进企业自持租赁房项目，规定只租不售全装修。2017年以来，北京、上海、广州、天津、杭州、成都等城市共计成交自持和租赁用地超过100宗，可提供约400万平方米的租赁面积。2020年和2025年，我国房产租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元（见图2-3）。

作为与住宅产业紧密相关的装饰设计行业，在存量房市场、提高全装修比例以及长租公寓市场需求的共同作用下，依然具有巨大的市场空间，为房地产市场平稳健康发展做出自己的贡献、