第二节
依法律行为和非依法律行为的物权变动
——物权变动的原因
一、基于法律行为物权变动的概念
【案例】 张公平有1辆名牌自行车，2月15日借给董敏法，在使用期间，3月1日达成转让协议，董敏法以8000元的价格购买该自行车。3月2日，董敏法又将该自行车以9000元的价格转卖给了丁某，4月3日自行车交付给丁某。
【问题】 这辆名牌自行车的物权是如何变动的？
物权变动可以分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。前者是当事人基于合意或者其他法律行为，在完成一定的公示方法之后，导致物权变动。后者一般直接依据法律的规定或者事实行为导致了物权变动，一般不要求公示。从实践来看，前者是物权变动的基本类型，后者只是例外情况。本书所讨论的动产交付和不动产登记，都是针对基于法律行为的物权变动而言的。具体来说，这一过程可以分为如下两个阶段：
（一）合意
当事人双方就物权变动达成合意是物权移转的基础。绝大多数情况下，物权变动需要双方当事人意思表示一致，当然也有例外，捐助是单方自愿行为，无需附带条件。比如给慈善基金会捐钱，可直接汇款到基金会账户，不需要对方意思表示。
当事人的意思表示主要是是否设定物权和选择物权类型有一定的选择权，物权法定原则给当事人一些例外，例如地役权具体内容，当事人之间可以进行约定。当事人在动产担保的公示方法的选择上已经享有广泛的自由。如果要设立动产担保，我国《民法典》允许当事人既可以通过登记方式设定抵押，也可以通过交付而设定质押。
（二）公示
物权的变动，必须要通过一定的公示方法来完成。公示就是要将物权的变动公之于世，或者说将物权变动的意思表示向社会公众显示。(6)物权的公示方法包括动产的交付和不动产的登记。
公示是以合意为前提的，合同规定了物权变动的意思，但物权的变动必须通过公示的方法对外公开，才能最终完成物权变动的后果。在基于法律行为发生的物权变动的公示中，没有合意的公示是不能发生物权移转的效果的。公示的方法主要是登记和交付，公示直接决定着物权设定和变动效力的发生。(7)《民法典》物权编第二章，对物权变动中的公示作了规定。当然，我国《民法典》也规定在例外情况下，某些物权（如承包经营权）的设定和移转应采用登记对抗的方式。
对于动产物权变动也有例外规定。《民法典》第226条规定，动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。
案例中，张公平在2月15日将自行车借给董敏法时所有权没有变动，董敏法获得了使用权，3月1日达成协议时，所有权转移给董敏法，3月2日达成转移给丁某的合意，4月3日，自行车所有权随着交付转移给丁某。
二、基于法律行为的物权变动模式
【案例】 6月3日张公平将其所有的一艘游艇以2800万元的价格卖给董敏法，双方达成协议，董敏法当天就交付了货款，6月10日张公平实际交付了游艇，6月11日张公平的朋友梁一思知道后觉得这个价给卖得便宜，愿意以3200万元的价格购买，6月20日张公平又将其卖给了梁一思并办理了登记。
【问题】 请问该艘游艇的所有权是如何变动的？
（一）登记要件模式为主
不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。我国采用登记要件模式为主，即登记应为不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”可见，我国《民法典》明确了登记要件主义应当成为不动产物权变动的基本原则。(8)
法律的特别规定的例外有：一是在《民法典》中明确规定的可以采取登记对抗的情况，如土地承包经营权和宅基地使用权的移转可以不必登记；二是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（《民法典》第209条第2款）；三是《民法典》第229条至第230条虽然规定，非基于法律行为发生的物权变动，如继承、征收、合法建造房屋等，虽非登记亦发生效力，但是未经登记不得处分该物权。
（二）例外情况下采登记对抗主义
所谓登记对抗，是指物权的变动交付就能有效成立，但未经登记不能对抗善意第三人。例如，甲将其汽车转让给乙，并已经交付，但尚未办理变更登记，后甲又将该汽车转让给丙，并办理了变更登记。在此情形下，由于乙并未办理变更登记，其所取得的所有权不得对抗善意第三人丙。依据我国《民法典》的规定，凡是适用登记对抗的情况，未经登记，不得对抗善意第三人。
善意第三人的认定包含如下三个要素：第一，第三人必须是通过有效合同取得权利的人。否则，即使善意也进行了登记，但在合同无效或被撤销的情况下，仍然不能受到保护。第二，第三人主观上必须是善意的，也就是不知道此前权利人已经与他人订立了转让或者设定他物权的合同，也不知道权利人此前已经实际交付了该财产。第三，已经通过交付或办理登记而实际取得了物权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）第6条规定：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”可见，该司法解释将转让人的债权人排除在善意第三人的范围之外。该条所规定的“转让人的债权人”应当是指既没有占有该特殊动产，也没有办理变更登记的债权人。同时，依反面解释，自转让人处取得物权的人可以主张其为善意第三人。(9)
依据《民法典》的规定，登记对抗仅适用于以下例外情形：第一，《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第二，《民法典》第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第三，《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第四，《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”
本案例中，虽然梁一思是游艇的登记权利人，其所享有的权利能否对抗董敏法，就需要确定梁一思是不是善意第三人。而判断梁一思是否善意，关键要看梁一思在办理登记时，是否知道张公平与董敏法之间订立了买卖合同，是否知悉交付的事实。6月3日，张公平与董敏法达成协议，游艇所有权没有转移，6月10日实际交付了游艇，导致游艇所有权转移给董敏法。6月11日张公平与梁一思达成协议，因为梁一思知道该游艇已经与董敏法订立了买卖合同，并知悉交付的事实，不属于善意第三人。所以游艇登记也不会导致所有权转移给梁一思。
三、非基于法律行为物权变动的概念
【案例】 振兴公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续，3个月后，完成了房屋建设和内外装修。
【问题】 振兴公司获得了所建房屋的所有权吗？
我国《民法典》物权编第二章第三节规定了非基于法律行为的物权变动模式。该模式是指因为法律规定的原因，如新建建筑物、继承、法院生效判决等事实或者事实行为产生了物权的产生、变更和消灭的法律效果。这种物权变动模式作为例外，因而需要法律作出特别规定。非基于法律行为的物权变动具有如下几个特点：
1．必须依据法律的规定
物权变动的公示方法是由《民法典》规定的，是法律的强制性规定，不允许当事人通过合同自由约定。法律规定的原因通常包括如下几项：继承、强制执行、公用征收、法院的判决、因公权力取得不动产物权等。只要发生法律规定的上述事实，就会发生物权的变动。(10)
2．必须有特定的事实行为或者事实发生
非基于法律行为的物权变动主要包括征收的具体行政行为和新建建筑物事实行为，也包括自然灾害导致房屋的灭失的事实。一方面是维护国家公权力机关依法作出的具有法律效力的决定或者裁定的权威性，另一方面也是为了更好地保护权利人的利益，防止出现权利争议或者权属不明的情形。
本案例中振兴公司因为合法建造的事实行为而取得了房屋所有权。《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
3．不以登记为物权变动的生效要件
非基于法律行为的物权变动不需要办理登记手续，直接依据法律的规定就发生物权效力。当然，因上述行为发生物权变动，并不是说此种物权变动之后不需要办理登记手续。为了最大限度地维护权利人的权利，要尽快通过登记完成物权的行政确认。
4．物权变动的特殊例外
依据法律行为发生的物权变动是物权变动的常态，而非基于法律行为发生的物权变动则是物权变动的例外情形。(11)根据法律规定的事实所产生的物权也是受到法律认可和保护的，但如果确实有相反的事实发生，尤其是已经完成了法定的公示方法，也可以推翻基于事实行为所作出的权利推定。
四、非基于法律行为物权变动的种类
【案例】 梁一思与梁三思系姐弟，李某与梁三思系夫妻。2017年10月，梁一思为继承母亲名下的房屋，将梁三思等诉至法院，法院于2018年3月作出了生效判决，判决房屋归梁一思所有。2018年8月，梁一思房产登记取得了该房的不动产权证，但梁三思一家拒绝搬出该房屋。梁一思无奈之下又将弟弟梁三思诉至法院，请求判令梁三思一家立即搬出。梁三思以曾比梁一思尽更多的赡养义务为由进行抗辩。
【问题】 法院判决导致的物权变动，权利变更何时生效？
（一）关于法院、仲裁机构的生效法律文书对物权变动的影响
《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”根据该条规定，法院、仲裁机构的生效法律文书导致物权变动，应当符合如下条件：
（1）必须是人民法院的生效判决或仲裁机构的生效裁决。《物权法司法解释（一）》第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”从该解释来看，此处的生效裁判文书主要是指形成裁判，因为形成裁判的目的在于变更既成的物权关系，具有导致物权变动的效果。(12)
（2）必须是针对物权变动作出的人民法院的判决和仲裁机构的裁决。如果人民法院的判决和仲裁机构的裁决只是确定了支付金钱、提供劳务等，则不能够适用该条的规定。
（3）必须是针对特定的动产和不动产的归属而作出的决定。而不是针对无形财产或者货币作出的。货币所有权的确定采用“占有推定为所有”的规则，在没有实际交付之前，货币所有权不发生移转。
人民法院的判决和仲裁委员会的裁决并不是公示的替代方法。因此，新的权利人仍然有必要去办理登记。《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”这有利于督促新的权利人及时行使权利。一旦上述裁决发生效力之后，物权就要发生变动，真正权利人为了维护自身的权益，应当及时申请办理变更登记或者异议登记，以防止原权利人继续处分该财产。(13)
对于《民法典》第229条的规定，可以从如下几个方面加以理解：
（1）人民法院的判决和仲裁机构的裁决一旦发生效力，就在当事人之间发生了物权变动的效力。
（2）由于生效的人民法院的判决和仲裁机构的裁决已经发生了物权变动的效力，原权利人尽管在登记簿上被记载为权利人，但实际上已经丧失了其权利。所以其只享有权利的外观，但不享有任何实际的权利。如果原权利人在法院判决生效之后继续处分财产，将构成无权处分。如果因此给新权利人造成损害，应当承担损害赔偿责任。原权利人转让不动产时，善意第三人仍然可以善意取得(14)。
（3）对登记机构的效力。登记机构不能加以拒绝登记，有义务根据法院和仲裁机构的法律文书来办理产权的更正登记手续。
本案例中，梁一思自2018年3月判决生效时取得对本案诉争房屋的不动产权。因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在梁一思诉梁三思遗嘱继承纠纷一案中，法院判决诉争房屋归梁一思所有，判决于2018年3月生效，梁一思取得所有权。故所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。梁一思起诉要求梁三思、李某一家腾退房屋，符合法律规定。
（二）继承取得物权
【案例】 梁三思父母去世前，留下遗嘱，二人共有的某处房产由梁三思继承。2016年7月3日和5日，梁三思父母先后去世，梁三思至今未办理该房屋所有权变更登记。梁三思2019年8月9日将房子卖给张公平，双方签订了书面合同，合同约定了2019年10月8日房屋交付给张公平。
【问题】 该房屋的所有权如何发生变动？何时发生变动？
《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”第1121条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”继承是指被继承人死亡之后，依据法律规定或者遗嘱由继承人继承被继承人的遗产。因此，继承开始时间就是被继承人死亡之时，而死亡则包括事实死亡和宣告死亡。人民法院宣告死亡的判决作出之日视为其死亡的日期；因意外事件下落不明宣告死亡的，意外事件发生之日视为其死亡的日期。
继承开始后，就会发生物权变动的效力，即继承人取得继承财产的所有权和其他物权，成为新的物权人。《民法典》之所以规定在法定继承开始后，就发生物权变动的效力，是因为：第一，如果不发生物权变动，被继承人死亡之后，继承财产将成为无主财产，财产的权利归属不明将极易引发法律纠纷。被继承人死亡后，其财产转移给了继承人。当然继承人丧失继承权或者抛弃继承权是例外，不能享有继承权，财产也不会发生转移。第二，依据我国《民法典》的规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务，而且继承人清偿被继承人的债务以其继承的遗产为限。(15)如果不明确继承人从继承开始时就对遗产享有所有权，将无法判断债务的清偿主体和范围。被继承人一旦死亡，继承就开始了，继承人就应当承受被继承人的一切权利义务，换言之，被继承人的财产权利义务从继承一开始就当然地归属于继承人。当然，如果某项财产本来属于遗产的范围，但因为登记错误而登记在第三人名下，此时，继承人只能通过确权程序，确认其财产权利。
遗嘱属于法律行为，而不属于事实行为，此种意思不过是单方的意思表示，而不同于作为交易行为表现形态的双方意思表示，因而在物权变动的规则上，并不适用基于法律行为物权变动的一般规定。(16)
本案例中，截至2016年7月5日梁三思父母先后去世，房屋的所有权在2016年7月5日发生变动，梁三思取得房屋的所有权。因继承取得物权的，自继承开始时即从被继承人死亡时发生效力。2019年10月8日房屋交付给张公平，并未导致房屋所有权的变动。
（三）合法建造房屋、拆除住房等事实行为
《民法典》第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这一条规定了因事实行为而发生的物权变动。建造行为人自动取得所有权、拆除行为则自动丧失所有权。
在我国某些农村地区，房屋并没有登记，建造好的大量农村房屋需要物权制度的保护。事实上在我国建造房屋，必须要取得政府主管机构的行政许可。既然是办了合法手续才能建造房屋，就应该对建房的劳动成果加以承认和保护。不能因为未及时办理登记，而使该房屋成为无主财产，可能随时遭受第三人的侵害，导致社会纠纷矛盾的爆发。事后的登记应属于“宣示登记”，不同于“设权登记”。换句话说，此项登记并未发生创设物权的效力，不过在于宣示已经发生的物权变动而已。(17)
拆除房屋完成则房屋所有权丧失，但宅基地使用权（建设用地使用权）并不自动丧失。如果原房屋已经办理了登记手续，则原所有权人必须补办涂销登记。
（四）征收
征收是国家依法将集体或私人所有的不动产征归为国有的过程。《民法典》第243条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”征收体现了公法的强制性和程序性。我国《宪法》第10条对征收制度作了规定。依据宪法，《民法典》第229条规定，一旦有关人民政府作出征收决定，下达征收令，该决定生效之后，就发生物权移转效果。
对征收发生物权变动的效果一般没有争议。《民法典》第229条所说的生效必须在征收补偿完成之后、被征收人对征收决定未提起行政复议或诉讼，或者提起了诉讼或行政复议后原征收决定被维持的，才能认为征收令发生了效力。根据体系解释的规则，结合《民法典》第243条的规定，征收必须满足基于公共利益需要、符合法定权限和法定程序、依法补偿这三个要件才能产生效力。
为了平等保护私有财产权，对公共利益的界定需要严格限定在国防、公共安全与重大社会利益等狭窄的范围之内，而绝不应该任意地扩张解释。例如，进行旧城改造，即便明显地具有商业开发的目的，也可能被描述为“改善城市景观”“改善居民居住条件”等公益事业，以至于导致一些集体和私人的所有权受到不正当的剥夺。(18)
国家征收时必须依法进行足额补偿。对此，《民法典》第243条第2款就补偿原则作出了规定：“征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”该条第3款就补偿内容作出了规定：“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
另外，针对现实生活中补偿不到位和侵占补偿费用的行为，《民法典》第243条第4款作出规定：“任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”