银行业金融机构支持宁夏房地产去库存研究
樊秋惠 翟 文
一、宁夏房地产行业库存情况
（一）房地产库存现状
宁夏属西部欠发达地区，近年来，伴随住房制度的改革，房地产行业得到了快速发展，成为地方经济重要支柱产业之一，基本满足了居民住房需求，增加了地方财政收入，促进了地方经济快速发展。宁夏所辖5市作为三、四线城市，受房地产发展过快，刚性及改善性需求增长放缓等造成的房地产供、需失衡影响，房地产库存逐年加大。截至2016年6月末，全区商品房空置面积1182.31万平方米，同比增长18.05%，其中商品住宅空置面积693.16万平方米，同比增长8.70%。以2015年销售情况计算，商品房及住宅库存消化周期分别为16.9个月和11.7个月。
（二）去库存势在必行
住房制度改革以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重约20%，房地产及上下游关联几十个产业，已成为地方经济发展的重要支撑和地方财政收入的重要来源之一。银行业对房地产行业快速发展发挥重要支持作用，房地产行业是银行重要客户和利润来源之一，二者相互支持、相互依存。据统计，1997—2015年，房地产开发资金来源中银行贷款所占比重为17%，加上个人购房按揭贷款，整体贷款比例还应再增加10%左右，截至2016年6月末，宁夏银行业直接发放的房地产贷款余额达1087.81亿元，比上年末增长12.40%，占银行业全部贷款比重19.44%，因此房地产去库存是银行业防范金融风险的重点环节。
二、宁夏房地产去库存难点
（一）未来房地产消费能力提升受到制约
近年来宁夏城镇化发展迅速，城镇化率已由2000年的32.50%提高到2015年的55.20%，接近于全国城镇化率56.10%的水平。宁夏城镇居民家庭居住条件得到很大改善，据测算，2015年宁夏城镇居民已达1.15套/户，超过国际1.1套/户的标准，户均居住建筑面积由2000年的77.03平方米增加到2014年的94.18平方米，房地产行业发展明显超前。由于宁夏经济发达程度不高，城市人口规模较小，对周边省、区及外来流动人口吸引力较弱，刚性需求及改善性需求逐渐放缓，投资氛围不明显。随着新型城镇化进程的稳步推进，农民（工）出于工作、结婚及子女教育等原因，进城购房将是下一步房地产市场消费的生力军，但目前由于存在农民收入证明难和缺少有效抵押物，与现行房贷条件不匹配，导致银行尚未大规模开办农民（工）房贷业务，因此宁夏房地产市场未来需求进一步增长受限。
（二）房地产投资增长加速造成新供给剧增
受楼市政策回暖影响，宁夏房地产投资增长加速，2016年上半年宁夏房地产行业完成投资248.75亿元，比去年同期增长17.70%，截至2016年6月末，宁夏房地产贷款余额较年初增加120.04亿元，同比增长22.40%，较全部贷款平均增速高11.11个百分点，房地产信贷投放呈现增长加速趋势。2016年上半年，商品房新开工面积达654.93万平方米、竣工面积393.03万平方米，分别比去年同期增长14.07%和11.32%，但同期商品房销售面积为365.49万平方米，不及竣工面积并远低于新开工面积，导致商品房库存面积不降反升。截至2016年6月末全区商品房空置面积比2015年同期增加180.75万平方米，增长率为18.05%, 6344.08万平方米在建商品房将陆续竣工，进一步加大未来去库存压力。
（三）房地产供给结构不合理
近年来，随着宁夏商业营业用房开发投资力度加大，商业地产“遍地开花”，主要城市的大型综合商业体陆续新建及竣工，而受地方经济及商业发展放缓、电商发展迅猛而实体商铺萎缩造成商业营业用房需求萎靡不振，商业营业用房空置面积增加迅速。截至2016年6月末，全区商业营业用房空置面积达到338.67万平方米，占全部商品房库存面积的28.64%，同比增长38.66%，是全部商品房空置面积增速的2倍以上，并且消化处置难度极大，以2015年销售情况计算，商业营业用房库存消化周期高达39.8个月。
（四）房地产信贷风险显现
近年来随着宁夏房地产市场低迷，商品房销售进度放缓，库存不断增加，造成房企普遍资金回笼放缓资金紧张，经营效益逐年下滑，部分房企不能按期偿还银行到期贷款，个别房企销售停滞，资金链断裂，房地产信贷风险突现等现象。截至2016年6月末，宁夏房地产不良贷款余额3.33亿元，较2016年年初增加1.53亿元，同比增长194.56%，不良率0.31%，较2016年年初和去年同期分别增长0.12和0.18个百分点，逾期贷款余额10.89亿元，较年初增加6.78亿元，同比增长186.19%，房地产信贷资产质量出现下降趋势。
三、银行业支持房地产去库存的对策
（一）把控新增供给节奏，在供给侧攻坚
一是去产能，有效压缩供给。银行业要积极贯彻落实中央提出的供给侧改革要求，大力支持国家战略实施和重大工程建设，支持地方重点行业和优势产业发展，通过发展创新打造新的支柱产业来减少对房地产行业过度依赖，要加强对宏观经济和房地产业的研究分析预测，加强房地产信贷总量管控，谨防因房地产信贷投放过多而继续推高房地产市场库存。二是银行业应从土地供应源头入手，严控银行土地储备开发贷款的投放进而调控土地供应。提高房地产信贷准入门槛，采取严厉名单管理制，对能确保资本金到位、符合潜在购买群体消费需求、有竞争力优势的项目和大型房企继续信贷支持，对前期销售不畅的高库存房企和商业营业用房开发项目严格控制发放后续开发贷款，对无市场和竞争力的劣势房企应坚决退出，通过支持优势房企采取兼并、收购和重组等方式退出“僵尸企业”盘活信贷存量，优化房地产信贷结构。
（二）多策助力引导消费，在需求侧发力
一是银行业加大信贷支持新型化城镇进程力度，提升房地产市场潜在的消费群体和消费能力。加大对政府保障性安居工程建设的信贷支持，加大对政府通过直补、回购及棚户区改造中货币化安置等方式打通与商品房市场对接的信贷支持力度，以更好地消化现有库存。二是银行支持房企改变产品结构，避免同质化，满足多元化的改善型需求，鼓励房企采取降价等刺激销售，加快回笼资金。支持房地产企业通过收购、重组存量项目等形式加快房地产项目整合，盘活消化现有库存。落实各项个人房贷及住房公积金贷款优惠政策，提高审批效率，向公积金贷款提供补充授信支持，充分发挥住房公积金支持住房消费的作用，扩大个人住房按揭及公积金放贷规模。三是引导房企转型，鼓励房地产企业跨界经营，向旅游地产、养老地产等组合开发方式转变，通过引导部分资金实力雄厚的房企增加自持和经营比例，协助房企引入专业运营机构，转销售为持有及经营，积极支持发展房屋租赁市场等各项措施来消化现有库存。
（三）积极创新金融产品和服务方式，支持房地产新业态发展
银行业加强金融产品创新，在房企的房地产项目变销售为自持经营后，应及时与房企协商调整开发贷款的后续还款期限及还款模式，使之与其资金回笼周期明显延长等变化相匹配。积极为保障性安居工程建设中以购代建和棚户区改造中货币化分配提供优质快捷的金融服务，推动保障性安居工程需求与消化存量商品房有效衔接。通过制定符合农民（工）特点的评分准入门槛和简化收入认定标准开发适合农民（工）贷款需求的房贷产品，积极探索推出包括农民宅基地抵押贷款在内的农村产权抵押贷款业务和更多适于农民（工）自身情况的房贷产品，以满足农民（工）进城购房信贷需求，有效扩大住房消费群体。
（四）禁止违规“加杠杆”，防范房地产信贷风险
银行业要理性对待房地产发展，强化房地产信贷管理，提高对房地产贷款风险的预警和管控能力。要做好房地产去库存中资金流向及回笼资金的监控，防止销售资金游离于银行账户管理之外。明确去库存不能违规“加杠杆”，及时纠正违规“加杠杆”行为。加强房地产开发贷款、个人按揭贷款风险管控，严格审查首付款资金来源，防止首付贷、零首付、假按揭、过桥贷等，严禁违规发放或挪用其他信贷资金进入房地产领域，确保各项贷款合规，规范银行与中介等机构的业务合作，释放房地产库存过高引发的信贷风险。对大额房地产信贷客户银行业机构应通过建立债权人委员会、联合授信等机制，避免过度授信，防止房企杠杆率超出合理水平。针对个别房地产贷款项目出现风险预警的情况，推动银行通过债权人委员会来防范和处置房地产贷款信用风险。对银行机构违规办理房地产信贷业务情况应依照相关规定，严格问责，确实做到房地产信贷风险可控。
（作者单位：宁夏银监局）