序

显冬师从我三十余年，一直在民商法领域耕耘，在物权、矿业权方面成果丰硕，一直密切关注着理论和实践中的前沿问题，尤其是多次受国土资源部的委托开展课题研究，为实务部门解决了不少理论难题。

《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”）的出台是近年来重大的法治事件之一。不动产统一登记是我国物权领域的重大的制度变革。不动产统一登记不但关乎每一个寻常百姓的切身利益，而且民众在抑制房价、改革税制、惩治腐败等方面对其还寄予厚望。多年以来，我一直在为权利而呐喊。但是，我们有哪些权利呢?我们怎么来确认这些权利呢?这是我们首要解决的问题，也是必须要明确的问题。

不动产登记就是对不动产物权的一种确认。虽然不动产的权利人有国家、集体，但不动产登记的更重大的意义在于对私人不动产权利的确认。通过确认，就会给公权力划定一个边界。只要没有法律的授权，只要不符合法定的程序，公权力就不能对私人的不动产进行戕害。这次《不动产登记暂行条例实施细则》的亮点，就是从具体操作层面实现了不动产登记的“统一”。条例及其实施细则明确要求建立全国统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。这种设计一定意义上而言是具有颠覆性的，是对以往不动产登记登记格局的革命性变革，它必将会对破除部门利益、地方利益产生巨大的影响。

在写作上，显冬的这本书最大的特点就是“以案说法”，即针对不动产登记实务中的诸多疑难问题做重点解析，并遴选了大量的现实案例或生活实例，寓深刻的法理于典型案例当中，深入浅出，既具有一定的理论深度，又尽量将法言法语生活化，做到通俗易懂、贴近百姓，力求让普罗大众也能看得懂、记得住。对此，我深表赞同。十八届四中全会提出实现司法公正的目标，但过去的公正是抽象的、笼统的，而现在讲的正义是落实到个案中的具体正义，其目标就是让每一位公民都能在具体的案例中感受到公平正义。为了实现这一目标，我在中国影响性诉讼评选十周年论坛上也提过，我们就应当强调案例研究的价值。每一个案例凝聚的智慧、经验、规则都很重要，案例在法律人心里应当具有非常重要的地位。世界各国都非常重视诉讼案件的具体案例，有的研究案例审判，有的研究规则，有的上升为法律，案例和医学诊断的病例都是一门科学。

“依法治国”作为党确立的治理国家的基本方略，自一九九九年入宪以来，十七年过去了，实践证明，要建设法治国家，必须要依靠全民的法治观念的提升。但是，值得我们反思的是，改革开放三十多年了，普法也普了那么多年了，为什么法治的观念早已完全深入人心，但一到实践之时又会遇到问题呢?

毋庸置疑，我们应当让我们的法律从庙堂之上走向民间，法律是法学家的法，更是大众的法。学者们在研究理论、阐释学问的同时，也要让自己的著作更多地接地气，更多地贴近普通百姓，让我们的法学著作既有阳春白雪，又有下里巴人。这样，就可以让人们都了解法律、熟悉法律、敬畏法律、遵守法律，才能普遍地提高全民的法治意识，最终建设出法治国家。

“有恒产者方有恒心”，不动产登记关涉千家万户的财产权益。希望显冬和他学生达世亮的这本书能够帮助读者了解我国的不动产登记制度，能够调动人民群众完善统一不动产登记的积极性，为不动产登记领域的继续深化改革作出贡献。

是为序。

2016年新春