9.商品房销售广告对开发商具有约束力——刘某久与赣州某置业公司房屋买卖合同案

律师提示

房地产开发商对商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，属合同条款之一，购房人有权要求将相应内容写入《商品房买卖合同》。

案件简介 [9]

2007年12月31日，某置业公司在《某某晚报》A8版上作广告《邀约2008——金钻购物广场1月1日公开发售》，在广告中载明：……创富引擎之八超前规划，先进硬件配套——大型中央空调；16台自动扶手电梯、垂直电梯；自动安全报警……对投资人购买二楼商铺进行了模拟分析：如投资购买A242号铺位，面积32.36㎡，单价12285.33元，总价为397553.39元，如将该铺位出租，约7年将收回投资成本，年回报率15%。此外，广告末尾用小体字注明：以上分析仅供投资者参考。

2008年1月1日，刘某久看见以上广告内容后，与某置业公司经协商后签订了一份《金钻购物广场认购书》，双方约定：刘某久认购的房屋位于某市八一四大道与文明大道交汇处，名称为“金钻购物广场”，认购单位为金钻广场9^＃楼2层A268号铺，建筑面积26.77平方米，房款总计为346601元。刘某久即向某置业公司支付了购房定金50000元。后来，刘某久与某置业公司就购房事宜发生争议，双方未能如期签订《房地产买卖合同》。

刘某久起诉称，双方不能达成签订《房地产买卖合同》主要是某置业公司拒绝将广告内容的要约写入合同中，某置业公司应承担违约责任。某置业公司拒绝将广告内容在购房合同中予以明确的行为，违背了诚实信用原则，请求返还50000元定金。

某置业公司答辩称：刘某久与某置业公司签订的《金钻购物广场认购书》是预约合同，依法成立且合法有效。认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，刘某久已交纳了定金，认购书对双方均有约束力。其要求返还定金是合法的行为，显然不能成立，不同意刘某久的请求。

法院判决

一审法院判决驳回刘某久要求某置业公司归还定金50000元的诉讼请求。二审法院审理认为：某置业公司刊载在《某某晚报》上的广告是该公司为配合金钻购物广场2008年1月1日公开发售活动所专门发布，刘某久于当日与某置业公司达成预约合同。预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。刘某久与某置业公司订立的《金钻购物广场认购书》是双方为交易商铺而订立的契约，认购书明确了商铺的位置、面积、价格、付款方式，同时对签订本约即房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项内容完整，从法律性质而言，该认购书是预约合同。认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，刘某久已支付认购定金50000元，其效力应予认定。故判决：1.撤销一审判决；2.某置业公司将收取刘某久的定金50000元返还刘某久。

案件评析

本案中刘某久与某置业公司争议的焦点是晚报上的广告是要约还是要约邀请?双方未签订合同的责任在谁?

本案中，某置业公司的广告对刘某久决定是否订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响的，符合要约规则，为签订《商品房买卖合同》的一份有效要约，即合同内容之一。刘某久与某置业公司在签订《金钻购物广场认购书》时约定了以上内容，在签订正式的《商品房买卖合同》时，刘某久要求将以上内容写进合同条款，而某置业公司不同意，双方未能签订《商品房买卖合同》，其原因不在刘某久，刘某久也没有违约，某置业公司应退还刘某久50000元定金。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第十三条 当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。