第一章 商品房买卖合同纠纷

1.因奥运会停工造成商品房迟延交付构成买卖合同中的不可抗力——许某花与北京某房地产公司商品房预售合同纠纷案

律师提示

不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在履行商品房买卖合同过程中，房地产开发商有可能遇到不可抗力而对其迟延交付房屋的行为而免责；但房地产开发商已经迟延交付房屋后发生的不可抗力是不能免除其对购房人的违约责任。

案件简介[1]

2007年4月20日，许某花与某公司签订《北京市商品房预售合同》。双方约定：许某花购买某公司开发的北京市朝阳区某小区605号楼15层某房屋；该房屋套内面积142.46平方米、总价款1655000元；某公司应当在2008年8月31日前将符合合同约定的商品房交付许某花使用；逾期交房超过90日的，许某花有权退房，许某花要求继续履行合同的，某公司应当自约定交付期限次日起至实际交付之日止，按日向许某花支付全部己付款万分之二的违约金。双方在合同附件八《补充协议》中约定开工日期（2006年9月27日）和竣工日期（2007年12月25日）。双方同意在遇到下列特殊原因时，某公司可以据实予以延期、且不承担逾期交房的违约责任，即：受国家或北京市政府新颁发的法律政策影响；因政府或其他有关机构的行为引起的延误，市政配套的批准与安装的延误（因某公司过失造成的延误除外），其他不能预见和控制，足以对项目工期造成重大影响的事件。

2008年北京举办奥运会，政府实行综合管制措施，一些建筑工程受到影响，某公司没有按照约定时间交付房屋。

许某花起诉要求某公司支付逾期交房违约金547762元，并按照银行同期贷款利率标准支付利息。

某公司答辩称：许某花所述合同签订情况及延期交付房屋等情况属实。按照双方补充协议的约定，在特定情况下交房时间顺延。我公司延期交付房屋系“中非论坛”期间车辆限行、北京奥运会期间综合管制及天气等原因所致，因我公司本身不存在过错，故不同意许某花的诉讼请求。

法院判决

法院经审理认为，诉讼中某公司延期交付房屋为不争之事实，某公司主张自2008年7月1日至2008年11月13日期间其均应免除违约责任，缺乏依据，但鉴于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，且双方合同中约定了因政府行为导致逾期交房的免责情形，故在核定某公司违约责任时应当适当减轻。依法判决：被告某公司于本判决生效后七日内赔偿原告许某花违约金35100元。

案件评析

本案的核心问题是“奥运会期间”是否为开发商延期交房的不可抗力因素?

不可抗力所造成的是一种法律事实，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。不可抗力主要有三类：（1）自然灾害，如台风、洪水、地震等；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱等。在判断是否可以预见时，必须以一般人的预见能力及现有的科学技术水平作为能否预见的判断标准。

开发商作为专业的房地产开发公司其应当预见到北京奥运会期间政府会采取一些管制措施，在预见到的情况下开发商应当采取足够的应对措施，比如在签订合同时适当放宽交付房屋的期限，这个期限是完全可以适当放宽的，因商品房预售合同是在双方协商一致的基础上签订的。在合同约定房屋的交付期限后，开发商就应当按照约定的时间交付房屋。

所以，因举办奥运会造成的延期交付房屋，不属于不可抗力的免责条款，开发商仍需承担逾期交房的违约责任。

奥运会施工虽非不可抗力，但奥运施工限制措施对施工确有明显影响，且双方合同中约定了因政府行为导致逾期交房的免责情形，故在核定某公司违约责任时应当适当减轻。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。