4.开发商迟延交房，购房人选择不退房的，有权要求违约金——张某与北京某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案

律师提示

开发商迟延交房，应当承担违约责任。双方合同中有约定的，开发商按照合同约定的违约条款承担违约责任。开发商逾期交付房屋且商品房销售合同中没有约定逾期交房违约金的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房造成的损失。

案件简介[4]

2007年9月22日，原告张某与被告北京某房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》。合同约定由张某购买被告开发的位于北京市朝阳区中山大厦27层某房屋，房屋建筑面积为190.16平方米，总价款4727957元。按照合同约定被告应当在2008年3月31日前向原告交付房屋，若逾期交房超过90日，合同继续履行时，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每日以已付款的万分之三为标准向原告支付逾期交房违约金。

2008年3月31日，被告并未如约交付房屋，亦未发放入住通知书。2008年6月16日，被告才将房屋交付于原告。

原告诉至法院要求被告支付迟延交房违约金1076267.73元。

被告答辩称：被告依约发放了入住通知书，原告未按期收房。被告公司无责任，也不应承担延期交房违约金。

法院判决

法院审理认为原被告双方在《北京市商品房预售合同》中约定了房屋的交付条件，现双方均认可涉案房屋系2008年6月16日交付，且现有证据亦证明房屋交付时已符合合同约定的交付条件。原告以房屋存在质量问题影响正常居住为由，否认房屋交付，于法无据。但对于2008年3月31日至交付之日期间的迟延交房，被告构成违约。故判决被告某房地产开发公司于本判决生效之日起10日内给付原告张某逾期交房违约金107700元。

案件评析

被告逾期交房的违约责任，违约金如何计算?怎样赔偿?

本案中，开发商于2008年6月16日取得住宅验收合格书，并将房屋交付，原告以房屋存在质量问题影响正常居住为由，否认房屋交付，拒不接收房屋。根据合同法的规定，双方当事人一方为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就，可以认定开发商已经交付房屋。故对原告主张2008年6月16日至2010年4月16日逾期交房违约金，不予支持。因被告逾期交房构成违约，购房人选择不退房的，可以依约主张迟延交房的违约金。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。