5.4　成本法

5.4.1　运用成本法估价应按下列步骤进行:

1　搜集有关成本、税费、开发利润等资料;

2　估算重置价格或重建价格;

3　估算折旧;

4　求出积算价格。

5.4.2　重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容:

1　土地取得费用;

2　开发成本;

3　管理费用;

4　投资利息;

5　销售税费;

6　开发利润。

注:开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

5.4.3　具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

5.4.4　同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

5.4.5　求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

5.4.6　建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。

建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

5.4.7　成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

5.4.8　建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分，对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

5.4.9　扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取:

1　直线法下的建筑物现值计算公式:

2　双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式:

3　成新折扣法下的建筑物现值计算公式:

V = C·q　　　　　(5.4.9-3)

式中　V——建筑物现值(元，元/m2);

　C——建筑物重置价格或重建价格(元，元/m2);

　S——建筑物预计净残值(元，元/m2);

　t——建筑物已使用年限(年);

　N——建筑物耐用年限(年);

　q——建筑物成新率(%)。观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

注:无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，

5.4.10　建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。

经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

5.4.11　估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为:

1　建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

2　建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧;

3　建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;

4　建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧;

5　建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

5.4.12　积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

5.4.13　新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。