第三章　补　　偿

第十七条　【征收补偿范围】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

●注释

本条第1款规定的补偿包括三项：一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。所谓“附属物”是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行的装饰装修，在征收时也应当给予补偿。对被征收人房屋价值的补偿是房屋征收补偿中最主要的部分。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必支付临时安置补偿。三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这主要是针对征收非住宅房屋可能产生的对被征收人生产经营造成影响给予的补偿。

本条第2款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不是普惠的。比如，市、县级人民政府规定的奖励是针对按期搬迁的被征收人的；如果被征收人未按期搬迁，就不能够享受政府给予的奖励。市、县级人民政府规定的补助也是如此，一般是针对生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。

应用7　房屋拆迁中对特殊群体的保护

法院进行合法性审查，应充分注意法律的效力位阶，按照法律适用的原则综合判断行政行为的合法性。不仅要从与被诉行为所属领域或直接相关的法律来判断其合法性，还要结合被诉行为涉及的其他领域的法律规定进行综合判断。对涉及老年人等特殊群体权益的行政行为进行合法性审查，应充分考虑与特殊群体权益保护相关的法律、法规。（参见“高耀荣诉江苏省溧阳市建设局城市房屋拆迁行政裁决案”，《中国行政审判案例》第2卷，中国法制出版社2011年版）

●关联规定

《物权法》第42条，见36页；《城市房地产管理法》第6条，见67页。

第十八条　【涉及住房保障情形的征收】征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

●注释

对被征收人给予住房保障应当符合下列两个条件：一是征收的房屋是个人住宅；二是被征收人符合住房保障条件。考虑到住房保障范围、保障标准、优先具体办法等具有很强的地域差别，又属于地方事务，本条例授权住房保障的具体办法由各省、自治区、直辖市规定。

第十九条　【被征收房屋价值的补偿】对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

●注释

对被征收房屋的价值补偿不低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法来评估确定。国务院住房城乡建设主管部门在制定房屋征收评估办法的过程中要向社会公开征求意见。若对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的可向其提出复核评估的申请，对复核结果仍有异议的，可再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

应用8　单方委托房屋资产评估报告异议的处理

行政机关在对房屋拆迁补偿纠纷作出裁决时，违反法规的规定，以拆迁人单方委托的评估公司的评估报告为依据，被拆迁人提出异议的，应认定行政裁决的主要证据不足。（参见“宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案”，《最高人民法院公报》2004年第8期）

应用9　对被拆迁房屋评估报告有异议的救济途径

房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。（参见“陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案”，《最高人民法院公报》2007年第8期）

●关联规定

《国有土地上房屋征收评估办法》，见154-159页。

第二十条　【房地产价格评估机构】房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

●注释

房地产价格评估机构由被征收人协商决定，若协商未果，可以通过投票、抽签、摇号、招投标等多数决定和随机选定的方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市按照当地情况制定。房地产价格评估机构评估原则为独立、客观和公正，为了保证被征收房屋价值评估结果公平和客观，任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。

应用10　评估人不具备法定评估资格的法律后果

行政机关作出行政裁决时所依据的房屋资产评估报告如果存在评估人不具备法定评估资格，或评估人未依法取证等程序上严重违法的问题，违反了法定程序，应认定行政机关的裁决主要证据不足，依法予以撤销。（参见“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”，《最高人民法院公报》2004年第7期）

●关联规定

《城市房地产管理法》第57-59条，见80页；《房地产估价机构管理办法》第4条，见160页。

第二十一条　【产权调换】被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

●注释

“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

第3款是有关旧城区改建回迁、就近安置的规定，其中有三层含义： （1）只适用于因旧城区改建而征收个人住房的；（2）只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用；（3）在同时满足了上述两个前提的情况下，被征收人可获得由房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条　【搬迁与临时安置】因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

●注释

在房屋被征收后，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。若被征收人选择房屋产权调换，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。被征收人自行过渡的，征收部门应对被征收人支付临时安置费。房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，房屋征收部门已经履行了为被征收人承担临时安置的责任，不必付给被征收人临时安置费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体标准由地方规定。

第二十三条　【停产停业损失的补偿】对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

●注释

停产停业损失，一般以实际发生的直接损失为主，根据房屋征收前被征收房屋的实际使用效益和实际停产、停业期限等确定。

停产停业损失补偿中涉及非住宅房屋的认定。认定为非住宅房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即是营业性用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营；二者缺一不可。

第二十四条　【临时建筑】市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

应用11　违法建筑界定及对违法建筑的处理

椐据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并缴纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。

应用12　对于未超过批准期限的临时建筑的处理

根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在限期内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，也是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用期限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的剩余价值参考剩余使用期限确定。

●关联规定

《城乡规划法》第44条，见121页。

第二十五条　【补偿协议】房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

●注释

征收补偿协议是约定征收当事人之间权利与义务关系的合同。依法订立的补偿协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法订立的协议，受法律保护。

应用13　对拆迁人未在约定的期限内为被拆迁人办理房屋产权证的处理

房屋拆迁安置协议签订后，被拆迁人已经按照协议履行义务，付清房屋差价款，也已实际接收使用房屋，并按相关规定交纳了该房屋的大修基金，拆迁人未在约定的期限内为被拆迁人办理房屋产权证的，已构成违约，应支付违约金。（参见“杜甲等诉重庆H公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”，重庆市綦江县人民法院民事裁判书〔2011〕綦江法民初字第01615号）

应用14　拆迁人将补偿安置房屋另卖他人的处理

拆迁人将补偿安置房屋另卖他人的行为已构成恶意违约，侵害了被拆迁人的生存居住权，应当承担双倍赔偿责任，并应支付超期过渡费。（参见“新疆C房地产开发有限公司与吴某房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案”，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书〔2011〕乌中民四终字第357号）

应用15　拆迁协议的法律约束力

当事人所签订的拆迁协议是双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规规定，系合法有效合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方履行完毕，另一方不得反悔拒绝履行义务。（参见“窦某与某地经济技术开发区管理委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案”，江苏省徐州市中级人民法院民事判决书〔2011〕徐民终字第1223号）

应用16　拆迁人被吊销营业执照的法律后果

拆迁人根据协议负有协助被拆迁人办理拆迁置换房屋权属登记的合同义务。如果拆迁人被吊销营业执照，具备公司解散的法定事由进行清算，作为拆迁人的全额出资股东和清算主体，应当继续承担协助办理涉案房屋的权属登记的义务。（参见“某市建筑资产经营公司与李某房屋拆迁安置纠纷上诉案”，江苏省徐州市中级人民法院民事判决书〔2011〕徐民终字第158号）

第二十六条　【补偿决定】房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

●注释

对于在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的情形，房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府，市、县级人民政府依据本条例按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。市、县级人民政府作出的补偿决定应当公平。若对市、县级人民政府作出的补偿决定不服，被征收人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

应用17　市、县级人民政府作出补偿决定的两种情形

（1）在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮，久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、安置用房面积和地区、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。

（2）房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。

应用18　达成或未达成拆迁补偿安置协议的争议解决

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。当事人可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。［《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（2005年8月1日，法释〔2005〕9号）］

而当事人之间已经达成了拆迁补偿安置协议，仅就协议的内容发生争议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼，人民法院应予受理。其起诉的案由根据《民事案件案由规定》应为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。［《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》（2007年1月1日，〔2007〕民立他字第54号）］

第二十七条　【先补偿后搬迁原则】实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

●注释

本条规定了市、县级人民政府先对被征收人给予补偿，然后被征收人再搬迁这一原则，而被征收人应当在征收人依法予以补偿后，于补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。本条还明确了禁止任何单位和个人用停水、停热、停电、停气和阻断道路通行等非法行为逼迫被征收人搬迁。为了保证征收行为的正当性，要求征收只能由市、县级人民政府及其房屋征收部门来完成，即便是征收后公共利益项目的建设单位也不允许参与搬迁活动，否则一是会破坏征收的政府公权特征，二是难免会从自身利益角度出发出现损害被征收人合法权益的行为。

应用19　先补偿、后搬迁的情形

包含两种情况：一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先行予以补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿；实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续；实行期房产权调换的，征收人则可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

第二十八条　【依法申请法院强制执行】被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

●注释

原拆迁条例规定，不履行拆迁行政裁决的强制措施分行政机关自行强制拆迁和政府申请法院强制拆迁两类。与原拆迁条例相比较而言，本条取消了行政机关自行强制拆迁的规定，限定了政府申请法院强制执行的前提条件。关于第1款规定的强制执行措施，还有以下含义：强制执行以补偿决定为前提；对申请法院强制执行的条件予以了严格规定；申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。

应用20　法院强制执行搬迁的条件

（1）强制执行以补偿决定为前提。在实际操作中，被征收人不搬迁主要存在两种情况：第一，达成了补偿协议，又反悔不搬迁的；第二，作了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，可以由房屋征收部门按照违约之诉向法院提起诉讼并申请执行。第二种情况，则可以根据本条的规定申请法院强制执行。

（2）对申请法院强制执行的条件予以了严格规定。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期间内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。补偿决定属于具体行政行为，一经作出，即具有拘束力和执行力。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

（3）申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。由于征收决定的主体、征收补偿的主体以及补偿决定的主体都是市、县级人民政府，是一系列具体行政行为的主体，依据《行政诉讼法》第66条规定，当被征收人在法定期限内不提起诉讼又不履行具体行政行为的，只能由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。因此申请法院强制执行的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。申请的法院根据《行政诉讼法》的规定，一般为不动产所在地的基层人民法院。

应用21　强制搬迁时，执行人应当通知被执行人到场

实施强制搬迁时，执行人应当通知被执行人到场，否则构成程序违法。（参见“施桂英诉福建省厦门市思明区人民政府行政强制措施案”，《中国行政审判案例》第2卷，中国法制出版社2011年版）

第二十九条　【征收补偿档案与审计监督】房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

●注释

房屋征收补偿档案资料包括：征收决定发布前的相关会议纪要；征收决定发布所依据的相关规划、立项资料；征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料；征收补偿方案；征收决定及公告；委托征收实施单位的合同；委托价格评估机构的合同；整体评估报告和分户评估报告；通知有关部门停止办理相关手续的书面通知；分户补偿资料；补偿协议；达不成补偿协议的，由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料；申请人民法院强制执行的材料；监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料；其他与征收有关的档案资料。