担保物权

01 住房作为抵押物，没有登记是否有效？

孙女士向当地银行申请贷款，银行要求提供担保，孙女士便将名下一套住房作为抵押物。双方签订了《借款合同》和《抵押合同》。由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关部门办理登记手续。

《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、成品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《民法典》规定，以不动产作为抵押，抵押权的成立必须经过有关部门登记，抵押权于该抵押权设定登记时成立。由于孙女士的抵押物为不动产，抵押时，她和银行未到有关部门办理登记手续，因此，房屋抵押权无效。

随后，银行采取了相应的补救措施，要求孙女士补办抵押登记手续。虽然抵押权并未产生，但是银行与孙女士之间的《抵押合同》是成立的，基于合同，银行要求孙女士补办抵押登记手续，则房屋抵押权生效。

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1．禁止抵押的财产有哪些呢？

（1）土地所有权。

（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

（3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产。

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2．土地附着物包括哪些呢？

土地附着物指长期、稳定地附着于土地之物，它与作为一类重要的不动产的“定着物”的含义基本上是一致的。一般包括青苗、树木、鱼塘、坟地、机井等。

3．海域使用权和一般农地使用权的区别是什么呢？

海域使用权都是为经营目的而设立。取得海域使用权的，都是从事经营活动的法人或个人即经营主体。无论海域使用者是从事养殖业还是从事采矿业等，都是使用者为了适应市场经济体制，并不会因此而产生一般性差别。

与一般农业不同，海洋养殖业属于工厂化经营方式的高效农业，其投资收益的周期较短。在农地使用过程中，类似维持地力和防止将农地违法转为他用等，一直是既普遍又严峻的问题，但是这类问题在海域使用方面基本不存在。因为海域广大，不存在陆地上建设用地紧张的情形，除非特定海域之下有矿藏等特殊资源，否则将养殖用海域转为建设用海域，没有经济上的意义。

因此，不论具体的海域使用权是为何种用途而设立，均可统一称为海域使用权。对于不同用途的海域使用权，可以根据其他特别法律法规，如《渔业法》《海洋环境保护法》等实行用途管制。另外，也可以根据《海域使用权设立合同》的约定实行用途约束。