房地产泡沫究竟有多大？

2011年时，高盛投资管理部中国副主席哈继铭曾在某论坛上说过这样的话——中国的房地产在2015年之前都将涨势强劲，中国在泡沫破灭之前就能调控，这是好的现象，使我们中国房地产市场能有更长期的发展。

这段话的潜台词是中国房地产是存在泡沫的，但短期内不会破裂，最有可能发生破裂的时间是在2015年，而只要中国政府把握好这四年的时间，就能将泡沫化解。

现在，2015年到来了，中国房地产市场也确实逐渐步入了下行轨道，中国房地产泡沫终将破裂了吗？回答这个问题之前，我们先要弄清楚一个问题，那就是中国房地产泡沫究竟有多大？

2014年，世界最大的空头基金公司尼克斯联合基金总裁、华尔街的“空头大师”詹姆斯·查诺斯说过一句话：“中国的房地产泡沫比迪拜严重一千倍还多。”对于查诺斯这句话，不同的人有其不同的判断。有些人认为查诺斯是言有其实的，有些人则认为查诺斯是在危言耸听，然而无论是前者还是后者，都无法否认，中国的房地产市场，确确实实存在着泡沫。

那么，中国的房地产泡沫究竟是何种类型呢？它是真的如查诺斯所言是比迪拜还严重一千倍的经济深坑呢？还是有利于经济发展的良心泡沫呢？

知识链接

迪拜房地产泡沫：迪拜是阿联酋7个酋长国之一，其政府旗舰公司迪拜世界拥有各类资产总额过千亿美元，在2009年之前，迪拜世界在开展了总金额高达3000亿美元的一系列房地产和基础设施项目，雄心勃勃地要将迪拜建设成为世界中心。

在资金刺激之下，迪拜经济开始升温，并引来大量国际资本和海外投资者，金融业迅速膨胀，各种资本的成本都节节攀升，泡沫也就因此产生了。在2009年时，迪拜总人口接近150万，但其中的迪拜人只有不到30万，其他都是外来投资者。迪拜当年的GDP约为500亿美元，但负债却高达1000亿美元以上。大量的负债推动经济的膨胀，但也给经济埋下了隐忧，尤其是房地产业泡沫严重，房价在短时间内飙升了5倍以上，大量房地产项目不断上马，但被购买者用来居住的却寥寥无几。终于，在2009年下半年，因为无力偿还债务，迪拜债务危机爆发了，紧随其后的是房地产泡沫的破裂，房价迅速跌回到泡沫之前的水平，很多海外投资者始料未及损失惨重，甚至采取了弃房断贷的方式逃离迪拜。

膨胀的房地产

当任何一件商品成为投资或者投机的对象时，那么毫不意外的，这件商品上附着的资本就会如滚雪球一样，越胀越大，最后甚至掩盖掉商品的本质，在这个定理之下，房子也不例外。

改革开放后的二十年里，中国人热衷于赚钱，投资赚钱存在于社会的每个领域，然而却很少有人想过用房子做投资商品。为什么大家不热衷投资房子？原因很简单，房子单位价格高且价格上升空间有限，作为长期保值可以，但短期赚钱却很难实现。

然而，在进入21世纪之后，这种情况却慢慢发生了变化。很多人忽然发现，房子不仅能住，还能成为投资的产品，自己所住的房子如果拿到市场上转一圈，陡然就会升高。而与此同时，越来越多的农民开始走入城市也给房地产业带来了需求，就这样，一些先知先觉的人意识到，靠房子发家的时代到来了。

第一批投资房地产的人赚到了钱，紧跟着就是第二批，第三批，最后全社会都被房地产市场的火热吸引了起来。越来越多的人开始做起了靠房子发财的梦，越来越多的资本开始被投入到房地产业里来。

2001年，整个中国住房市场的投资额在5千亿元左右，而到了2011年，这一数字就达到了惊人的4．4万亿，十年间增长了8倍，而2012年整个房地产市场的投资总额更是达到了惊人的7．2万亿。到了2014年，这一数据更是上涨到9．5万亿。

2014年，中国新开工建设的住宅楼总面积约18亿平方米，销售面积8．06亿平方米，销售额5．25万亿元，分别是2002年相应数据的4．2倍、3．8倍和11．2倍。

大量资本的涌入带来的是价格的飞涨，据某房地产研究网站统计，自2003年房地产市场膨胀开始到2013年，全国房地产价格10年间上涨了差不多三倍，而各一线大城市的房价涨幅则更为迅猛。

以北上广三大城市为例：北京市2003年的房产均价为4456元，2013年的北京市房产均价则高达36229元，近乎是10年前的9倍。上海市2003年的房产均价为4989元，2013年的上海市房产均价则高达26818元，近乎是10年前的6倍。2003年广州市的房产均价约为4000元，而到了2013年，这一数字则提高到18429元，为10年前的4．5倍。

如此高的投资和房价涨幅，带来了房地产业的兴旺，但与此同时，很多清醒的人也慢慢意识到，房地产业的兴旺似乎是有点过头了，这兴旺当中总有些东西是让人觉得不对劲儿的。那么，是什么不对劲儿呢？答案就是经济规律。

经济学告诉我们，价格是由价值决定的，并围绕价值上下波动。价格受供求关系的影响很大，当市场上供过于求的时候，价格就会高于价值，而当市场上供小于求的时候，价格就低于价值。

举个例子：白菜的成本为10元，市场上的白菜供应数量是10棵，需求也是10棵，那么价格就可以定到15元，有利润但不离谱；而供应量不变，需求加大到20棵，那么价格无疑就会抬高，卖到20元也有人买；但如果市场上只需要一棵白菜，那么毫无疑问，白菜的价格就会下降，甚至下降到比成本还低。

房子无论属性如何，只要一进入市场，那么它同样是商品，有着和白菜相同的命运。对于我国房子的价格飞涨，这自然不是因为中国人收入增加所致。国家统计局发布数据显示，2014年城镇居民人均可支配收入为28844元，同期全国房产均价为5932元，一年不吃不喝可以买5平米房子，房价相对于收入毫无疑问太贵了。

那么，对高房价的解释就理所应当归于到供求上面了。房地产市场的供给远远少于市场需求，因此房价不能不高，可是，真实的情况真的是这样吗？

2014年，国家统计局资料显示，我国户均住房多于一套，考虑到我国城镇之外还有大量居住于农村的农民，我国城镇居民的住房很可能远远多于这个数字，由此可见，房地产市场根本就是供过于求。

按照经济规律，供过于求的商品价格应该低于价值才对，至少也应该等于其价值，但我国房价却高得如此离谱，这就是过度投资所造成的泡沫在作怪了。

对于房地产泡沫，有熟悉经济的人士曾做过如下计算。

2014年，我国居民存款余额为113．86万亿元，2013年和2014年全国土地出让金分别为3．9万亿元和4．26万亿元，房地产开发成本中土地出让金一项大约占3成，那么房地产市场的成本总额就大致在20．2万亿元。

用这个结果比对一下，我们就会震惊地发现，为了购买2013和2014两年所造的房子，我们全国居民需要掏出所有存款的六分之一，而且这还不算房子在流通当中所要增长的利润和通货膨胀等情况。

而如果说这样的数据不足以说明问题，那么我们再看一下房地产市场上非常重要的空置率。北京是我国人口最多流动性最大的城市之一，其空置率可能是我国房地产市场最低的，但即便这样，将出租房刨除在外，北京的空置率依然高达三成。

而告别北京、上海这样的一线城市，二三线城市的空置率更是惊人。一个个“鬼城”、“空城”出现在从南到北的中华大地上，动辄六成七成的空置率令人触目惊心，甚至有空置率高达九成的西部某城市。

一面是房价高的让普通人“望楼兴叹”，一面却是大片的空房无人居住，面对这样的房地产现状，如果还要说房地产没有泡沫存在，房地产的泡沫并不严重，那就无疑是睁眼说瞎话了。

面对查诺斯的“迪拜之比”，很多所谓的房地产“业内人士”还以中国和外国没有可比性为借口推说中国房地产业的正常，然而这世界上没有什么能够逃脱经济规律，凡是逆经济规律而动的事物，没有不受到惩罚的。

中国社科院金融研究所研究员、金融发展室主任易宪容就说：“（查诺斯）没夸张，一点都没夸张，其实中国的情况比他说的严重……不是一点点，比迪拜严重得多。”

中国房地产业出现了和迪拜一样的泡沫，其结局恐怕最终也难逃迪拜的命运，而只有等到泡沫破灭结局见分晓的时候，我们才能彻底弄清楚中国房地产这个泡沫究竟有多大。