6　故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明应承担赔偿金数额的确定——赵青松诉马鞍山市顺诚置业有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

安徽省马鞍山市中级人民法院（2015）马民一终字第00079号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：赵青松

被告（被上诉人）：马鞍山市顺诚置业有限公司（以下简称顺诚置业公司）

【基本案情】

2011年9月14日，赵青松与房地产开发企业顺诚置业公司签订房屋认购书1份，并于当日交付定金20000元。2011年10月10日，赵青松与该公司签订商品房买卖合同1份，合同约定赵青松向顺诚置业公司购买位于马鞍山市博望区中河丹桂园8幢某室房屋1套，建筑面积103.84平方米，每平方米3948.38元，购房款总计410000元，并于2011年10月10日一次性付清；顺诚置业公司应当在2012年12月31日前交付商品房，商品房需经验收合格，取得商品住宅交付使用批准文件。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任等。同日，双方签订补充协议1份（即合同附件二），约定交房前更换正式发票和正式买卖合同。合同签订后，赵青松于当日交付390000元，付清了全部购房款。交房期限到期后，顺诚置业公司未能交房，双方于2013年11月29日签订补充协议1份，顺诚置业公司承诺于2014年10月31日前将所有购房手续办理齐全交于业主。

双方签订商品房买卖合同时，赵青松所购买的丹桂园8幢某室房屋系期房，顺诚置业公司未告知赵青松其未取得商品房预售许可证明的情况。至本案法庭辩论终结前，顺诚置业公司尚未取得商品房预售许可证，也未取得该商品房验收手续。原告认为被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订商品房买卖合同，被告的行为存在欺诈，诉请法院判令：一、被告返还购房款410000元及按日万分之二点一自2011年10月10日起计算至2014年11月10日止的利息95460元；二、被告赔偿2011年购房价与2015年购房价的市场差价200000元，过渡期租金30000元；三、被告赔偿原告购房款一倍的赔偿金410000元，合计1145460元。

【案件焦点】

双方合同是否有效。顺诚置业公司是否具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明情况的行为，以及赔偿金的确定。

【法院裁判要旨】

安徽省马鞍山市博望区人民法院经审理认为：顺诚置业公司作为房地产开发企业，其与赵青松签订合同时，出售的商品房为期房，故应属商品房预售合同。该公司在签订合同时，并至法庭辩论终结前未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，故为无效合同。顺诚置业公司在预售商品房时，未告知赵青松其没有取得商品房预售许可证明的事实，故认定顺诚置业公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明。因合同无效，顺诚置业公司应返还赵青松购房款，以及按年利率6.65%支付利息。对顺诚置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明事实的行为，考虑赵青松在购买商品房时亦未尽到对出售方是否取得商品房预售许可证进行审查的注意义务，确定顺诚置业公司在赵青松已付购房款一倍之内承担赔偿责任。赵青松主张的房屋市场差价、过渡期租金，没有依据，不予支持。

安徽省马鞍山市博望区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出如下判决：

一、被告马鞍山市顺诚置业有限公司返还原告赵青松购房款410000元，及支付自2011年10月10日起至2014年11月10日止的利息84067元，并赔偿原告赵青松120000元，合计614067元，于本判决生效后十日内给付；

二、驳回原告赵青松的其他诉讼请求。

赵青松持原审起诉意见提起上诉。安徽省马鞍山市中级人民法院经审理认为：合同效力及顺诚置业公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明同原审意见，但原审认定赵青松有对商品房预售许可证的审查义务不妥。对如何确定惩罚性赔偿的数额，司法解释规定的赔偿数额并不是已付购房款的当然一倍，而是不超过一倍，具体考虑买房时间长短、房价上涨程度等，及出卖人的主观恶意程度，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，结合本案实际情况，确定顺诚置业公司承担已付购房款50%的赔偿责任。

安徽省马鞍山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：

一、变更马鞍山市博望区人民法院（2014）博民一初字第00415号民事判决第一项，为“马鞍山市顺诚置业有限公司返还赵青松购房款410000元，及支付自2011年10月10日起至2014年11月10日止的利息84067元，并赔偿原告赵青松205000元，合计699067元，于本判决生效后十日内给付；”

二、维持马鞍山市博望区人民法院（2014）博民一初字第00415号民事判决第二项。

【法官后语】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本案处理重点主要是赔偿金数额如何确定。对该条文的理解适用各地法院不同，有的法院对当事人的赔偿请求只要不超过已付购房款的一倍，就全部支持，即以当事人的主张而确定，这种认识是不全面的，是机械适用法律、司法解释。该条规定的赔偿金是为惩罚房地产公司销售商品房的违法行为而规定的，目的是规范房地产市场，具有惩罚和告诫作用。对赔偿数额的确定，应结合案件实际情况，具体考虑买房时间长短、房价上涨程度等，及出卖人的主观恶意程度，同时兼顾惩罚性赔偿的制裁和遏制功能等诸多因素，由法官综合评判后进行裁判，确定赔偿金数额，发挥法官的自由裁量权。

编写人：安徽省马鞍山市博望区人民法院　王培松