13　刘凯某、李晓某诉广州市城市建设开发有限公司商品房销售合同纠纷案——限贷新政下认购书的撤销及定金罚则的适用问题

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第6号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：刘凯某、李晓某

被告（被上诉人）：广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）

【基本案情】

2012年10月初刘凯某、李晓某到城建公司设在广州市番禺区的星汇文华花园售楼处看房，经城建公司员工推介后，刘凯某、李晓某欲购买该花园的×栋×楼×单元的房屋。城建公司问及刘凯某、李晓某在广州的购房并告知刘凯某、李晓某广州有限购政策，刘凯某、李晓某告知城建公司在广州没有购房，但没有将在广东惠州购房贷款之事告之城建公司。当时刘凯某、李晓某要求首付三成房款，希望向银行按揭七成房款，城建公司员工告知如在广州未有购房，属于首次购房，可以帮助刘凯某、李晓某办到按揭，只需首付30%，并可到指定的银行办七成按揭。经双方商议后刘凯某、李晓某与城建公司于2012年10月2日签署一份《商品房订购书》，刘凯某、李晓某并向城建公司缴纳了50000元的定金。商品房订购书第一条约定：订购楼宇1.乙方自愿订购由甲方开发的下列商品房：广州市番禺区小谷围街大学城中八路星汇文华花园2栋3楼03单元，建筑面积为130.04平方米，套内建筑面积为103.61平方米。2.该商品房价格及综合费用明细：（1）价格原价人民币2990220元，售价2691198元。3.定金乙方须于签署本《订购书》时付清定金人民币50000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。4.除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续。本人及家庭承诺本次购房属第壹次购房（壹字由城建公司方的工作人员填写，刘凯某、李晓某签名确认），贷款成数及年限以银行最终审批为准。第二条约定：刘凯某、李晓某应于2012年10月10日9时前往指定的地点与城建公司签署《商品房买卖合同》。第三条约定：若乙方出现以下任何一项情况，则视为乙方根本性违反本《订购书》，甲方有权没收乙方已付予甲方之定金，并有权随时将该商品房重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：1.逾期未递交有关办理银行按揭申请所需的全部资料，或未签署借款合同的（选用按揭贷款付款方式的客户适用）；2.逾期未能按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》的；3.逾期未履行第二条约定的其他各项责任的。还有其他相关的条款的约定等。

订购书签订后，城建公司指定办理按揭的银行给刘凯某、李晓某，刘凯某、李晓某在申请中国银行越秀支行按揭时，按揭银行告知刘凯某、李晓某在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，刘凯某、李晓某属于限贷对象，不能向银行申请七成贷款按揭，要求刘凯某、李晓某增加首期款。由于刘凯某、李晓某无法按银行的要求缴纳首付房款最终没有办理按揭贷款，亦无按约定的2012年10月10日与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》。刘凯某、李晓某曾与城建公司协商要求退回定金未果，城建公司于2013年1月9日向刘凯某、李晓某发出《挞定通知》，要没收刘凯某、李晓某的定金并重新出售该单元。于2013年1月12日刘凯某、李晓某向城建公司提交了一份《申请》，自认属于限购人员该房屋转售他人，要求城建公司可以退还定金。后因城建公司拒绝返还刘凯某、李晓某五万元定金，双方引起纠纷。

刘凯某、李晓某于2013年7月30日向原审法院起诉，请求判令：1.撤销刘凯某、李晓某与城建公司之间签署的《商品房订购书》；2.城建公司退回刘凯某、李晓某的认购定金5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付，从2013年1月12日计至城建公司退回定金之日止）；3.本案诉讼费由城建公司承担。

城建公司原审答辩称：双方签署的《商品房订购书》不存在可撤销情形。城建公司根本不存在隐瞒或欺诈行为，导致贷款成数和首付数额变化的根本原因在于刘凯某、李晓某隐瞒其名下在惠州市有一套房产的事实。限购政策刘凯某、李晓某应熟知。

一审另查明：城建公司具有出售涉讼商品房的预售资格。上述争讼房屋，城建公司已经于2013年5月6日卖与他人，产权登记正在办理当中。

【案件焦点】

双方签订的《商品房订购书》是否可以撤销及定金、利息是否要返还。

【法院裁判要旨】

广州市番禺区人民法院认为：刘凯某、李晓某与城建公司签订的《商品房订购书》是当事人真实意思表示，内容合法，为合法有效的合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按订购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是双方没有按期签订《商品房买卖合同》以及刘凯某、李晓某无法办理七成按揭贷款的原因和责任属于哪一方的责任。

首先，刘凯某、李晓某签订订购书之前，刘凯某、李晓某均为成年人，对国家有关的限购和限贷的政策应该知道的，城建公司的工作人员亦告知有关的政策，刘凯某、李晓某亦在城建公司提交的限购政策通知上签名确认。在本案中刘凯某、李晓某亦无法向该院提供有关城建公司误导或刻意隐瞒有关限贷的事实和证据；其次，刘凯某、李晓某申请的贷款是经过银行的核实进行审批，合同亦约定贷款的成数及年限以银行最终审批为准，贷款的额度与城建公司承诺无直接的关系。因此，导致刘凯某、李晓某无法向银行办理七成按揭的责任，主要的责任在刘凯某、李晓某隐瞒在惠州购房贷款的事实，以及受到限贷政策的客观等原因导致的。以上的有关事实并不符合该订购书予以撤销的条件，刘凯某、李晓某请求撤销刘凯某、李晓某与城建公司之间签署的《商品房订购书》的理据不充分，不予采纳，应予驳回。

由于刘凯某、李晓某在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，属于限贷对象，根据国家的限贷政策刘凯某、李晓某无法向按揭银行申请七成按揭贷款。因刘凯某、李晓某无法按银行的要求缴纳首付房款，又无按约定的时间地点与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》，刘凯某、李晓某已构成根本性违约，按合同的约定城建公司有权没收定金，并可以向他人转售房屋。因此刘凯某、李晓某请求城建公司退回认购定金5万元及利息，其主张理据不充分，不予采纳，应依法予以驳回。广州市番禺区人民法院于2013年10月10日作出（2013）穗番法学民初字第136号民事判决：驳回刘凯某、李晓某的诉讼请求。

刘凯某、李晓某持原审起诉意见提起上诉。

广州市中级人民法院认为，刘凯某、李晓某与城建公司签订的《商品房订购书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本案争议的焦点在于双方签订的《商品房订购书》是否可以撤销及定金、利息是否要返还问题。首先，限购限贷政策在涉案双方签订《商品房订购书》之前已经出台，政策相关内容均可公开查询，双方均应知悉。其次，即便被上诉人员工告知上诉人广州购房即可办到七成银行按揭贷款，根据双方签订《商品房订购书》中约定：一、订购楼宇4.房款及相关费用的支付明确约定：“除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续……贷款成数及年限以银行最终审批为准。”故双方当事人对贷款风险已经有明确约定，且该风险也非不能预见的风险。最后，根据查明事实，银行曾告知上诉人不能申请七成按揭贷款，要求其增加首期款，上诉人认为超出其预期的支付能力，最终没有办理按揭贷款手续。因此，上诉人是否获得七成贷款并非履行《商品房订购书》的唯一条件，《商品房订购书》并非完全不能履行。综上，上诉人未能在《商品房订购书》约定的时间内与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，根据约定应承担相应违约责任，故上诉人要求返还定金及利息的主张，本院不予支持。同理，上诉人以受到被上诉人误导为由主张撤销合同，理据不足，本院亦不予采纳。另上诉人还认为上诉人不能履约的行为反而让被上诉人获得本属于上诉人的额外利益。经审查，被上诉人依照《商品房订购书》第三条的约定，在上诉人不能依约按时签订《商品房买卖合同》情况下，将涉案房屋转售他人并无不妥。广州市中级人民法院于2014年4月作出（2014）穗中法民五终字第6号民事判决，驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的，对双方当事人均有约束力，认购书中的定金应为立约定金，在不同情形下定金罚则有不同的适用。限贷政策在认购书签订后颁布的，可将此视为“不可归责与双方事由”的解除合同的情节，原则上不应轻易撤销认购书，尤其是签订于国家房贷政策调整之后的。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是关系紧密却又相互独立的关系，因限贷政策影响按揭合同的签订不会必然影响认购书的履行。

限购和限贷是政府目前调控房地产市场的两大主要手段。近年来不断推出的楼市调控新政，其基本导向在于通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏止不合理的购房需求，通过对限贷的调控，对买卖房屋的双方当事人均产生了较大影响，一种是首付款比例提高和贷款利率增加，造成对买受人付款能力要求及购买房成本加大，使得部分买受人无力履行合同；另一种是由于银行加大对贷款对象的限制力度，致使部分买受人在新的贷款政策之下，变得不具备贷款资格，从而无力支付购房款，致使买卖双方围绕买受人应否承担违约责任等问题产生纠纷。本文就房产新政中的限贷政策作为探讨背景，就房屋买卖过程中认购书签订的若干问题予以探讨。

一、认购书中定金的性质认定及限贷政策下定金罚则的适用

（一）认购书中定金性质如何认定

首先在分析认购书中定金的性质前，我们先对认购书本身的定性予以探讨。在签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，因此，我们可以认为商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。

《商品房买卖合同解释》第五条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。由本条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

在确定了认购书可以作为独立合同后，从学理上的理解可知，定金分为五种类型，功能也各不相同，分别起到了：立约、成约、证约、违约、解约的证明和担保作用。开发商与买受人签订商品房认购书具有约束双方当事人在确定的期限内作为一定的民事法律行为的内容，即作为签订正式《商品房预售合同》的担保，故该定金应为立约定金。

（二）在限贷政策下认购书中定金罚则的适用

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”通常认为，商品房认购书中约定的“定金”，性质上属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的当事人约定以交付定金作为订立合同担保的立约定金。具体处理有三种情况：

1.因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。在一般司法实践中，对“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同认为能订立的情形。如不可抗力或其他当事人意志以外的因素导致合同未能订立，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

2.因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形。实践中，在能够确定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情况下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定处理。在本案中，二审法院认为刘凯某、李晓某的购房行为发生在限购限贷政策出台后，应当对此政策有所知悉；且在订购书中对贷款风险已有明确约定，应当可以预见此风险，最终导致未在约定时间内签订《商品房买卖合同》的过错方为上诉人刘凯某、李晓某，因此判其无权要求返还该定金。笔者认为，如果在实践中无法确认是否一方当事人故意，则适用“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3.如果当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则。出卖人应当将收取定金返还给买受人。

二、限贷政策对商品房认购书的影响

（一）限贷政策能否成为撤销认购书解除合同的理由

1.限贷政策在认购书签订后颁布的处理方式。

在合同签订后，因为出现的限贷政策，导致买方支付门槛提升，房屋买卖合同难以履行的，其法律基础和性质如何认定，理论与司法实践中存在很多观点。笔者认为，首先，房产新政中的限贷政策调整不属于不可抗力，信贷手段只是房屋买卖中常见的融资手段之一，并非唯一。该手段的缺失可能造成履约的困难，但并不直接导致合同的无法履行。且信贷政策调整并非直接针对普通民事主体，具有普遍性和常规性的特点，难言不可预见。其次，限贷政策不属于情势变更，审判实务中对援引情势变更原则一直持极其谨慎态度，不应轻易打破该局面，否则易产生法官自由裁量权的过度使用，情势变更中需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度，房产新政中的限贷政策所带来的交易困难，并未到此种地步。再次，限贷政策不属于商业风险，在当前国家加大宏观调控力度的背景下，房屋买卖双方有可能预见国家会采取一些政策调整，但出台的时间和内容难以预料，不能以正常的商业风险来评判。

笔者认为，限贷政策在认购书签订后颁布的，可将此视为“不可归责与双方事由”的解除合同的情节，在实体上更有利于保护当事人双方的利益。具体做法可以参考安徽省高院《关于贯彻“新国五条”精神的通知》中：对确因贷款政策调整，购房者无力支付超过合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，允许买受人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息，但买受人主张因新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。若如本案只签订认购书还未签订房屋买卖合同的，则出卖人应当将收取定金返还给买受人。

2.限贷政策在认购书签订前颁布的处理方式。买受人在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，其不能以无法足额获得银行贷款为由要求解除合同，这种情况应属于商业风险范畴，后果应由买受人自行承担。在签订认购书时所交定金不得返还。

总的来说，原则上不应轻易解除双方合同、撤销认购书，尤其是合同签订于国家房贷政策调整之后的。对于签订于调整之前的，也只有在买房人充分举证履约困难达到相当严重的程度时，才可解除合同。

（二）因限贷政策影响按揭合同的签订是否必然影响认购书的履行

商品房按揭贷款合同与买卖合同关系紧密，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房作为担保物为贷款合同提供担保。买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。

但，商品房按揭贷款合同与商品房买卖合同之间，以及认购书的履行之间都是互相独立的。商品房按揭贷款合同在效力上对买卖合同不具有从属性，买卖合同可能因法定原因无效或被撤销，但没有使贷款合同无效或撤销。另外，商品房按揭贷款合同在灭失上也不与买卖合同有从属性，买卖合同因履行完毕而归于消灭，但按揭贷款合同并未消灭，会存在十几年甚至几十年。

因此，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是关系紧密却又相互独立的关系，因限贷政策影响按揭合同的签订不会必然影响认购书的履行。

编写人：广东省广州市中级人民法院　蔡峰　党春婷