14　房屋“层高缩水”应如何认定——林碧珍诉宁德市闽东地产开发总公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省宁德市蕉城区人民法院（2013）蕉民初字第1837号判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告：林碧珍

被告：宁德市闽东地产开发总公司

【基本案情】

2011年间，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于宁德市鹤峰路西侧“灵秀山庄”一号楼商品房一套，建筑面积92.02平方米（其中：套内面积76.63平方米，公摊面积15.39平方米），层高3米，单价4513元/平方米，总价款415286元。诉讼中，原、被告一致确认诉争商品房实际层高为2.9米。另查明，“灵秀山庄”一号楼规划设计一楼层高为3米，二至十七层层高为2.9米。此后，原告遂以层高缩水为由，诉至法院请求依法判准被告赔偿原告损失20764.3元。

被告宁德市闽东地产开发总公司认为：1.被告是严格依据建设规划设计图设计施工的，诉争一号楼除一层屋高设计是3米，二层以上层高均设计为2.9米，被告提供给原告的房屋均符合设计要求，并且也高于国家相关的标准。2.房屋实际层高为2.9米，之所以在合同中房屋层高书写为3米系笔误，错把一层层高套写到二层以上。3.被告提供的商品房虽然实际层高与约定层高不符，但原告并没有因层高的变动造成实际损失。综上，原告主张的诉讼请求没有事实依据，应予以驳回。

【案件焦点】

层高缩水是否构成违约及其赔偿标准。

【法院裁判要旨】

福建省宁德市蕉城区人民法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。虽然被告提供的施工图纸可以得出诉争商品房二层以上实际系按照层高2.9米进行设计并施工，存有笔误的可能性，但原告在购房时是难以知悉设计及施工图纸，仅能依据合同来确定房屋的高度，被告宁德市闽东地产开发总公司未能依据合同约定提供给原告层高3米的商品房，已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告的抗辩，即便本案如被告所述构成笔误，被告也应当在合同签订后的合理的期限内履行告知义务，给予原告同意继续履行或要求解除合同的选择权，但其未能提供证据证明其已经履行应尽的告知义务，现其在本诉中抗辩认为诉争商品房层高差系笔误而非违约，缺乏事实依据，本院不予采信。被告的行为违背了合同对商品房基本状况的约定，不仅降低诉争商品房的建筑成本，也给原告居住、使用房屋的舒适度造成了一定影响，鉴于原、被告并未就层高变化的违约责任进行约定，本院综合考虑到被告宁德市闽东地产开发总公司的违约程度及层高缩水带给原告的实际受损程度，酌定被告宁德市闽东地产开发总公司按照诉争商品房总购价款的1.5%赔偿原告，即：415286元×1.5%＝6229.3元，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告宁德市闽东地产开发总公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告6229.3元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

【法官后语】

1.层高缩水是否违约？

笔者以为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，涉诉《商品房买卖合同》明确约定商品房层高为3米，但实际被告闽东地产公司交付给原告林碧珍的房屋却为2.9米，与约定不符，显然构成违约。虽然本案商品房确系依据2.9米进行设计施工，但即便如被告闽东地产公司抗辩系笔误，也属于其自身原因所导致，由其承担法律后果亦属合理。此外，合同之债系严格责任，并不考虑当事人一方是否具有过错，因此，被告闽东地产公司的主张难予支持。原告林碧珍作为房屋买受人，在签订合同之时既无法看到设计施工图纸，也无商品房成品可供参考，其仅能依据合同来确认闽东地产公司的真实意思。双方既然已经在本案诉争合同上签字确认，应当认定双方就商品房层高3米已经达成合意，被告闽东地产公司所交付之商品房未符合层高约定，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。

2.具体赔偿标准的认定问题

笔者认为，业主购买开发商所有的房屋，其所购买的是商品房的实际居住空间而非面积，因此，层高缩减必然造成原告林碧珍居住的房屋空间的缩减，也给原告装修、使用房屋造成一定程度的影响，继而影响原告生活、居住的舒适度。由于双方在合同中并未约定如何计算违约的损失，该损失计算应当综合考虑原告的实际损失情况及被告闽东地产公司的违约程度。从本案来看，诉争商品房层高高于法定标准2.8米，层高缩减0.1米给原告造成相对有限，也并未给原告使用和居住商品房造成较大的不便，该商品房的房价也并未因为层高缩减0.1米而产生大幅下降。而从被告闽东地产公司提供的建施图来看，被告闽东地产公司也确系按照层高2.9米进行设计施工，其违约行为确存有笔误之可能，并非故意违约。因此，原告主张完全比照面积缩水方式计算层高缩水，并未考虑实际受损及被告的违约程度，过分加重了被告闽东地产公司的责任，有失公平。在违约金计算的尺度标准上，由于本案之外另外有系列案40余件，该商品房各业主的情况也略有不同，其违约金的合理计算标准应当有所区分，应充分考虑各业主实际出资状况及本地区人民的经济生活水平，以体现受益行为和负担行为互相衔接，综合考虑上述情况，法院酌定被告闽东地产公司按照诉争商品房总购价款的1.5%赔偿原告，较为合理。

编写人：福建省宁德市蕉城区人民法院　兰子君