19　老旧房产证能否作为房屋产权凭证

——李洪富诉张四岱返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第07940号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：李洪富

被告（被上诉人）：张四岱

【基本案情】

李洪富之祖父为李芳春。李芳春共有三子，分别为长子李祥，次子李荣，三子李华，该四人均已故。李洪富系李华之子，于二十世纪五十年代初，即离开家乡外出工作，并最终定居于河南省郑州市。

李芳春于二十世纪三十年代在其位于延庆县康庄镇四街村后街××号院（以下简称××号院）之宅基地处建房（间数不详）并租予张四岱之祖父张茂（已故）。张茂在该处开设经营浴室至抗战结束。后张茂一家及后人一直在此居住至今。在居住期间，张四岱于1980年将当时的五间北房中的西侧三间翻建为北房四间。李洪富称该翻建之房东侧另有未翻建的两间房屋为原李芳春所建之祖屋。张四岱则称该两间房屋为自己祖辈所建。

李洪富提交延庆档案馆保存的，由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”，其记录内容为，“房主李祥间数土房三间”。

在诉讼中，李洪富出示转抄的租契一份，其内容大致如下：“立租房及地基人张茂今租到李荣/李华院落地基一所北房五间租价每月大洋七元按月交付不得拖欠其北房五间如遇坍塌倒坏者主料客工零修碎补张茂自理与房东无干同中人议定十年之内不准增长租价原有所立契约继续有效永远存在不能作废原有压租金五十元仍旧存在原租价每月五元今因李荣/李华委托中人要求增加两元张茂按要求履行照办永无变更立字存证通共欠房租钱七十四元除掉原押租下欠二十四元算至三十六年（注：民国）正月二年收法币六万又收法币三百元同面言明旧日压租契一概作废东伙再议中证人刘琛孙炳王□。民国二十四年三月。”

李洪富据此主张原出租房屋为五间，现东侧两间房屋为原李芳春所建；且双方存有租赁关系。张四岱则否认该租约的真实性。

【案件焦点】

1.诉争房屋为谁所建；2.李洪富是否对该两间房屋具有物上之请求权。

【法院裁判要旨】

北京市延庆县人民法院经再审审理认为：根据法律规定，权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原、被告诉争的两间房屋建于二十世纪三十年代，称该两间房屋系各自祖父所建。无论是谁所建造，该两间房屋已建有七八十年，是原、被告双方认可的事实。法院认为，即使按照原告的陈述，被告家于二十世纪七八十年代就不再支付租金，说明其权益已受到侵害，原告时隔三四十年才向被告主张权利，已超过了法律规定的二十年的最长保护期限。故此，被告关于本案超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告要求返还两间房屋的诉讼请求，法院不予支持；原告要求重新签订房屋租赁合同的请求，不属于人民法院民事诉讼解决的事项。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决：

驳回李洪富的诉讼请求。

李洪富持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：针对焦点一，根据双方当事人陈述及档案馆保存的由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”的记载，可以认定，××号院内原房屋系李芳春所建并登记于其长子李祥名下。但“土地执照存根”所记载之房屋与李洪富所提供的“房屋租契”抄件中所记载房屋间数不同。就此，双方对所租之房为三间或五间各执一词。李洪富称，当时“住人的房间进行登记，另外两间没有住人，所以没有登记”。而张四岱称该两间房屋系自己祖上所建。本院认为，在续签租约时的中华民国二十四年（1935年）载明为“北房五间”，而在中华民国三十年（1941年）颁发“土地执照”之时，其中两间因“不住人”而未予登记，故依常理判定，该两间房屋宅基之上的原房屋原为李芳春所建，但其品质应为不具备居住条件的房屋，且不应好于已登记的三间土房。而整院房租也仅算至中华民国三十六年（1947年）。

在诉讼中，李洪富称，与张四岱一家始终保持租赁关系，并提供了证言。但证言仅显示在上世纪八十年代，李洪富之堂姐李庭梅向张四岱索取房租时遭拒绝。而张四岱则否认向李芳春后人继续缴纳过房租。法院认为，租契之中，双方租金仅算至1947年，此后再无续约交租之凭证。而解放初期土地改革时规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”。故基于旧“土地执照”所建立之租赁关系，应归于终止。同时，二十世纪五十年代中期，农村开始集体（城市为社会主义改造）运动，村民（居民）个人直接出租私有房屋之现象在当时已不存在。故李洪富称与张茂及其后人保持有租赁关系至今，与历史事实不符，不予采信。依据双方陈述及共同认可，该两间房屋自租赁之始至今，一直由张茂及其后人居住使用。房屋的维修及管护亦由张茂及其后人完成。据此，法院进一步认定，经过近八十年的演变，现立于原宅基之上的两间房屋，已非原出租之时的土房。虽李洪富坚称该房屋即为原房，张四岱也无法进一步举证系自己重建或翻建，但考虑到始建距今已近八十余年的土房，若非经重大修缮或翻建，则非倒即塌。而该房屋迄今仍正常使用，故该房应为张茂及后人进行了重大修缮或翻建所至。

针对焦点二，法院认为，1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据当时《中国土地法大纲》及《中华人民共和国土地改革法》的规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”；“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证”。据此，李祥所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”已失去作为不动产权属凭证的依据。在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有，在李祥已故的情况下，其包括李洪富在内的其他旁系亲属，无法通过继承获取该宅基地的使用权，同时，也无法以集体经济组织成员的身份申请对诉争房屋的继承及翻、改建等活动。而李祥解放前后即已去世，且无后代。故形成该房由原承租人张茂之后人世代居住之现状。

1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，依据当时《北京市农村建房用地管理暂行办法》规定，“本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效”，故即使存在李洪富所称于1950年所获的发给李祥的“土地执照”，亦无法作为权属依据。

综上所述，法院认为，首先，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。李洪富作为非争诉之房所在地的集体经济组织成员，对该宅基地无使用权，其所主张的原有宅基地之上的现有两间房屋，因其既不是原始标的物，亦未在重新登记时登记在自己名下，其所提交的老旧房契及租契（手抄），虽可证明房屋演变的历史渊源，但其并非权属凭证，其据此主张××号院之东房两间的所有权，缺乏事实与法律依据。其次，依据继承法律关系，李洪富作为旁系亲属，虽对李祥之财产享有继承权，但因其所主张的标的物发生重大变化已非原物，故其依据继承法律关系主张该房的返还，亦无法律依据。

本案为物权纠纷，原审法院依据诉讼时效的规定，驳回李洪富基于物权的请求权，属适用法律不当。李洪富关于本案不适用诉讼时效的上诉意见法院予以采纳并对一审法院判理予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决：

驳回上诉，维持北京市延庆县人民法院（2014）延民再初字第00871号民事判决。

【法官后语】

本案事实较为清楚，之所以会出现结果相异的判决，根本原因在于实践中对《中华人民共和国物权法》关于物权凭证的理解存在偏差，本案中这类老旧房产证虽可以证明房产的历史渊源，但是并不能作为物权凭证，同时也是因为我国农村的土地法律、法规及政策历史沿革较为复杂。

首先，关于我国农村土地法律、法规及政策沿革，从1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据《中国土地法大纲》及1950年《中华人民共和国土地改革法》的规定，“土地制度改革以前的土地契约，一律作废”，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证”。从1953年开始的“三大改造”，将农民土地个体所有制变成集体所有制，在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有。此后农村基本上确立了宅基地所有权由集体所有、本集体组织成员对宅基地有使用权、非本集体经济组织成员在该集体经济组织不得拥有宅基地的原则。1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，当时的《北京市农村建房用地管理暂行办法》规定，“本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。”1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布实施。其中第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

通过对上述土地政策的分析可以看出，本案中李祥所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”在经历了多次农村土地改革后，已失去作为不动产权属凭证依据的效力，故不为现行物权法所保护。

其次，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我们通常所说的房屋所有权证，系不动产登记机关颁发的证明房屋所有权归属的书面凭证，是法律对权利人享有权利的确认和认可，由国家强制力保障其法律效力。《房屋登记办法》第二十五条第二款亦规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。也就是说，在没有相反证据的情况下，房产证上记载的权利人就是房屋的法定权利人，其他任何人不得非法干涉和侵犯这种权利。前述所称“不动产登记机关”，是指依据我国现行法律规定，具有不动产登记职能和权限的部门。在我国经历历次的土地改革后，各种私有的地照或土地证自然失效，农村宅基地也全部划归集体所有。在这种情况下，李洪富所持有的中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的“土地执照存根”，不可以作为不动产物权的权属证明，无法作为其要求返还原物的依据。

编写人：北京市第一中级人民法院　尤頔