1　借名买房的房屋权属确认

——天津中国青年旅行社有限公司诉井莲芬所有权确认案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

天津市第一中级人民法院（2014）一中民终字第0292号民事判决书

2.案由：所有权确认纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：天津中国青年旅行社有限公司

被告（上诉人）：井莲芬

【基本案情】

2004年9月23日，井莲芬与第三人天津万兆投资发展集团有限公司（以下简称万兆公司）签订房屋买卖合同，约定井莲芬购买天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803（以下简称涉案房屋），建筑面积121.97平方米，商品房土地来源性质为划拨。房屋总价款为558623元。购买房屋时井莲芬系天津中国青年旅行社（2012年10月10日经工商局核准变更为天津中国青年旅行社有限公司）办公室主任，井莲芬认可涉案房屋首付款、税费及之后银行还款均为天津中国青年旅行社有限公司支付，房屋也实际由天津中国青年旅行社有限公司（以下简称天津青旅公司）占有使用，但提出双方系借款关系。2013年3月5日井莲芬为中国银行还款支付10万元。现涉案房屋所有权在井莲芬名下。

【案件焦点】

借名买房情况下，房屋所有权应如何认定。

【法院裁判要旨】

天津市和平区人民法院审理认为：原告仅是名称的变更，不影响债权债务的承继，被告认为原告主体不适格的主张，本院不予认可。我国《物权法》规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于涉案房屋，无论是价款的支付，还是实际的占有使用，均可看出原告出资购买及享有房屋权利的事实，故原告主张其系房屋的实际权利人，本院予以确认。被告主张系借款关系，现原告不予认可，被告亦无相关证据证明，本院不予认可。被告及第三人应配合原告办理过户手续，将房屋登记至实际权利人名下。原告的该项请求本院予以支持，原告自愿负担因此而产生的所有税费及本案诉讼费，本院予以准许。被告为还款支付的10万元亦应由原告承担。如被告认为原告行为侵害其权益，可另行解决，本案中不予处理。

天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：

一、本判决生效后三十日内，井莲芬及天津万兆投资发展集团有限公司到房管部门办理天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋所有权登记手续。

二、本判决第一项执行完毕后十日内，井莲芬配合银行办理天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋抵押权注销手续。

三、本判决第二项执行完毕后十日内，井莲芬协助天津青旅公司办理过户登记手续，将天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋转移到天津青旅名下。

四、办理上述房屋登记所产生的费用全部由天津中国青年旅行社有限公司承担。

五、本判决生效后十日内，天津中国青年旅行社有限公司给付井莲芬垫付的还款10万元。

六、驳回天津中国青年旅行社有限公司其他诉讼请求。

井莲芬不服，上诉至天津市第一中级人民法院。天津市第一中级人民法院审理认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，涉案房屋的价款系天津中国青年旅行社有限公司支付，且一直由天津中国青年旅行社有限公司实际占有使用，井莲芬认为天津中国青年旅行社有限公司的行为致井莲芬无法申请限价房，无法享受首套房政策，对井莲芬造成损失，属另一法律关系，可另行主张。综上，对井莲芬主张享有涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。本案为所有权确认纠纷，天津中国青年旅行社有限公司在原审中请求确认涉案房屋的所有权，且经法院查明，涉案房屋确系天津中国青年旅行社有限公司出资购买并实际占有使用。原审判决遗漏天津中国青年旅行社有限公司的该项请求应予纠正。

天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0524号民事判决第一至五项。

二、撤销天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第0524号民事判决第六项。

三、确认天津市和平区荣业大街新文化花园新典居1-4-803房屋所有权由被上诉人天津中国青年旅行社有限公司享有。

【法官后语】

本案是典型的借名购房案件，天津中国青年旅行社有限公司为了规避购房时的不准公司购买商品房的政策，借单位职工的“名”为公司购买房屋。虽然当时的限购政策已经取消，但新的限购政策——“限购令”正在施行。自从2010年国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，各级政府相应地出台了一系列房产调控政策，2011年，大约有600多个城市出台了房产限购措施（即限购令）[1]。在此背景下，本案的处理，对借名购房引起的纠纷处理具有一定的指导意义。借名购房引发的房屋确权纠纷一般涉及以下问题：一是借名买房合同的效力；二是物权行为理论在司法实践中是否采纳；三是不动产权属证书的证据力。

1.借名购房合同的效力问题

借名购房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记所有权的行为。借名购房一般具有以下几种原因：（1）规避法律或政策；（2）享受优惠；（3）转移财产或躲避债务；（4）避税。本案中天津中国青年旅行社有限公司即是为了规避政策限制而实施借名购房。

关于借名购房合同的法律效力，在司法实践中，应根据案件的具体情况分析认定。按照我国法律规定，可依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定认定合同效力。本案中限制公司购买商品房的政策，在效力位阶上显然不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项所言之法律或行政法规的强制性规定，故不能据此认定借名购房合同无效。对于借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，一般也予以支持。北京市高院更是出台了相关指导意见，表明了对借名人房屋所有权的保护。[2]但是，若购买房屋系政策性住房或者具有社会保障性质的房屋，则因合同损害国家和社会公共利益，应确认为无效。[3]

2.物权行为理论在我国司法实践中是否采纳

物权行为是指物权之设定或移转直接发生变动之法律事实。[4]物权的意思表示（包括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为及物权契约），登记或交付则为其生效要件，物权行为的分离原则和抽象原则[5]是这一理论的两大基石。依据物权行为理论，以本案为例，天津中国青年旅行社有限公司虽然支付了购房款，但属于债权行为，不能引起房屋所有权转移，天津万兆投资发展集团有限公司对交付的房屋属于有权处分，其有转移房屋所有权的意思表示及基于该意思表示作出的办理房屋所有权转移登记的物权行为，依据物权行为理论，井连芬已取得该房屋的所有权。天津中国青年旅行社有限公司不能依据所为的债权行为，来推定物权行为的效力，更不能否定现在的房屋所有权属状态。

但考察我国的立法和司法实践，虽然《中华人民共和国物权法》第十五条将不动产物权变动的原因和结果进行区分，人民法院在司法实践中也已经明确将合同行为与物权变动作了区分，但尚未承认物权行为理论。最高人民法院认为，物权行为理论过分强调了物权行为的公信以保护受让人的权利，但对出让人的权利保护不足，会导致双方当事人权利失衡。[6]根据我国的理论和实践，物权行为并不作为单独行为，其需要以原因行为为基础，本案中，井连芬不能仅仅依据物权登记行为对天津中国青年旅行社有限公司的确权请求进行有效抗辩，应综合涉案房屋的首付款支付及银行贷款偿还的情况进行认定。

3.不动产权属证书的证据力

《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”该条实际上明确了不动产权属证书是确认不动产物权的证据，但是其证明力大小需要根据具体案件分析认定。最高人民法院的观点认为，不动产权属证书不具有“绝对”的证据力。[7]法院可以根据该项证据来推定不动产现有的物权状态，如果异议方有足够的证据推翻不动产权属所记载事项，法院应当依法根据反证认定争议财产的归属。从本案房屋的现有状况分析，天津中国青年旅行社有限公司一直实际占有和使用该房屋；从房屋权属取得的基础法律行为——房屋买卖行为分析，该房屋首付款、税费及之后银行还款均为天津中国青年旅行社有限公司支付，以上事实足以推翻不动产权属证书记载的内容。

综上，借名购房是国家和地方政府施行的一系列限购政策催生的社会现象，法院在认定借名购房合同的效力时，应当对认定合同无效采取谨慎态度，尽可能尊重当事人意愿；在确认房屋所有权时，应当综合购房合同的实际履行情况、房屋现有状态等因素，准确认定房屋的实际产权人，保障良好的房屋交易秩序。

编写人：天津市第一中级人民法院　刘学荣