1.2 建设市场的基本知识

1.2.1 建筑市场的含义、分类及特征

1.建筑市场的含义

建筑工程市场简称建设市场或建筑市场，是进行建筑商品和相关要素交换的市场。

建筑市场有广义的建筑市场和狭义的建筑市场之分。狭义的建筑市场一般指有形建筑市场，有固定的交易场所；广义的建筑市场包括有形市场和无形市场，它是工程建设生产和交易关系的总和。

由于建筑产品具有生产周期长、价值量大、生产过程的不同阶段对承包商的能力和特点要求不同等特点，决定了建筑市场交易贯穿于建筑产品生产的整个过程。从工程建设的决策、设计、施工，一直到工程竣工、保修期结束，发包方与承包商、分包商进行的各种交易以及相关的商品混凝土供应、构配件生产、建筑机械租赁活动，都是在建筑市场中进行的。生产活动和交易活动交织在一起，使建筑市场在许多方面不同于其他产品市场。

建筑市场的主要竞争机制是招标投标，法律、法规和监管体系保障市场秩序，保护市场主体的合法权益。建筑市场是消费品市场的一部分，如住宅建筑等；也是生产要素市场的一部分，如工业厂房、港口、道路、水库等。

2.建筑市场的分类

建筑市场的分类见表1.1。

3.建筑市场的特征

由于建筑市场的主要商品——建筑商品是一种特殊的商品，建筑市场具有不同于其他产业市场的特征，主要表现在：交换关系复杂;市场的范围广，变化大；建筑产品生产和交易具有统一性；建筑产品的交易具有长期性和阶段性；市场交易具有特殊性；市场竞争激烈；建筑产品具有社会性；建筑市场与房地产市场具有交融性。

1.2.2 建设市场的主体与客体

建筑市场是由许多基本要素组成的有机整体，这些要素之间相互联系、相互作用，共同推动市场有效运转。

1.2.2.1 建筑市场的主体

建筑市场的主体是指参与建设生产交易过程的各方，主要有业主（建设单位或发包人），承包商、工程咨询服务机构等。

1.业主

业主指既具有某工程建设需求，又具有该项工程的建设资金和各种准建证件，在建筑市场中发包工程项目建设任务，并最终得到建筑产品达到其投资目的的政府部门、企业单位和个人。

在我国，业主也称为建设单位，因为只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，故又称为发包方或招标人。为了规范业主行为，我国建立了投资责任约束机制，即项目法人责任制，又称为业主责任制，由项目业主对项目建设的全过程负责。

业主在项目建设过程中的主要职责是：建设项目的立项决策；建设项目的资金筹措与管理；办理建设项目的有关手续（如征地、建筑许可等）；建设项目的招标投标与合同管理；建设项目的施工与质量管理；建设项目的竣工验收与运行；建设项目的统计及文档管理。

2.承包商

承包商指有一定生产能力、技术装备、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照业主方的要求，提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑施工企业。

（1）承包商应具备的条件。相对于业主，承包商作为建筑市场的主体，是长期和持续存在的。因此，无论是国内还是国外惯例，对承包商一般都要实行从业资格管理，根据我国目前执行的《建筑业企业资质管理规定》（2007），承包商从事建筑生产一般需具备以下3个条件：

1）拥有符合国家规定的注册资本。

2）拥有与其资质等级相适应的且具有注册职业资格的专业技术和管理人员。

3）拥有从事相应建筑活动所应有的技术装备。

（2）承包商应具备的实力。经资格审查合格，已取得资质证书和营业执照的承包商可按其所从事的专业分为土建、水电、道路、港口、铁路和市政工程等专业公司。在市场经济条件下，承包商需要通过市场竞争（投标）取得施工项目，需要依靠自身的实力去赢得市场。承包商应具备以下4个方面的实力：

1）技术方面的实力。包括有精通本行业的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理和合同管理等专业人员队伍，有施工专业装备，有承揽不同类型项目施工的经验。

2）经济方面的实力。包括具有相当的周转资金用于工程准备；具有一定的融资和垫付资金的能力，具有相当的固定资产和为完成项目需购入大型设备所需的资金，具有支付各种担保和保险的能力，具有承担相应风险的能力，具有承担国际工程所需筹集外汇的能力。

3）管理方面的实力。建筑承包市场属于买方市场，承包商为打开局面，往往需要通过低利润报价以取得项目，因此，必须在成本控制上下工夫，向管理要效益，并采用先进的施工方法提高工作效率和技术水平，必须具有一批能力过硬的项目经理和管理专家。

4）信誉方面的实力。承包商一定要有良好的信誉，因为它将直接影响企业的生存与发展。要想建立良好的信誉，就必须遵守法律法规，保证工程质量、安全和工期，文明施工，能认真履约。

承包商在承揽工程时，必须根据本企业的施工力量、机械装备、技术力量和施工经验等方面的条件，选择适合发挥自己优势的项目，避开企业不擅长或缺乏经验的项目，做到扬长避短，避免给企业带来不必要的风险和损失。

3.工程咨询服务机构

工程咨询服务机构指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务资质证书和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取得服务费用的企业和其他为工程建设服务的专业中介组织。

工程咨询服务企业包括勘察设计机构、工程造价（测量）咨询单位、招标代理机构、工程监理公司和工程管理公司等。这类企业主要是向业主提供工程咨询和管理服务，弥补业主对工程建设过程不熟悉的缺陷，在国际上一般称为咨询公司。在我国，目前数量最多并有明确资质标准的是勘察设计机构、工程监理公司、工程造价（测量）咨询单位和招标代理机构。工程管理和其他咨询类企业近年来也有所发展。

工程咨询服务机构虽然不是工程承包、发包的当事人，但其受业主的委托或聘用，与业主订有协议书或合同，因而对项目的实施也负有相当重要的责任。

1.2.2.2 建筑市场的客体

建筑市场的客体一般称作建筑产品，它包括有形的建筑产品（建筑物、构筑物）和无形的产品（咨询、监理等各种智力型服务）。建筑产品凝聚着承包商的劳动，发包人（业主）以投入资金的方式取得它的使用价值。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态。它可以是中介机构提供的咨询报告、咨询意见或其他服务;可以是勘察设计单位提供的设计方案、设计图纸、勘察报告；可以是生产厂家提供的混凝土构件、非标准预制件等产品；也可以是施工企业提供的各种各样的建筑物和构筑物。

1.2.3 建设市场主体的资质管理

建筑活动的专业性及技术性都很强，而且建设工程投资大、周期长，一旦发生问题将给社会和人民的生命财产安全带来极大的损失。因此，为保证建设工程的质量和安全，对从事建设活动的单位和专业技术人员必须实行从业资格管理，即资质管理制度。建筑市场中的资质管理包括两类：一类是对从业企业的资质管理，另一类是对专业人士的资格管理。

1.2.3.1 对从业企业的资质管理

《建筑法》规定，对从事建筑活动的施工企业、勘察设计单位、工程咨询机构（含监理单位）实行资质管理。

1.对工程勘察、设计企业的资质管理

我国建设工程勘察、设计资质分为工程勘察资质和工程设计资质。建设工程勘察、设计企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建设工程勘察、设计企业的业务范围，见表1.2。国务院建设行政主管部门及各地建设行政主管部门负责工程勘察、设计企业资质的审批、晋升和处罚。

2.对建筑业企业（承包商）的资质管理

建筑业企业（承包商）是指从事土木工程、建筑工程、线路管道及设备安装工程、装修工程等的新建、扩建、改建活动的企业。我国建筑业企业承包工程范围见表1.3。工程施工总承包企业资质等级分为特级、一级、二级、三级；施工专业承包企业资质等级分为一级、二级、三级；劳务分包企业资质等级分为一级、二级。这三类企业的资质等级标准，由住房和城乡建设部统一组织制订和发布。工程施工总承包企业和施工专业承包企业的资质实行分级审批；特级和一级资质由住房和城乡建设部审批；二级以下资质由企业注册所在地省（自治区、直辖市）人民政府建设主管部门审批；经审查合格的企业，由资质管理部门颁发相应等级的建筑业企业（施工企业）资质证书。建筑业企业资质证书由国务院建设行政主管部门统一印制，分为正本（1本）和副本（若干本），正本和副本具有同等法律效力。任何单位和个人不得涂改、伪造、出借、转让资质证书，复印的资质证书无效。

3.对工程咨询单位的资质管理

我国对工程咨询单位也实行资质管理。目前，已有明确资质等级评定条件的有工程监理企业、工程招标代理机构、工程造价等咨询机构。

工程监理企业资质按照等级划分为综合资质、专业资质和事务所资质。其中，专业资质按照工程性质和技术特点划分为14个工程类别，综合资质、事务所资质不设类别。专业资质分为甲级、乙级，其中房屋建筑、水利水电、公路和市政公用专业资质可设立丙级。工程咨询单位资质管理情况见表1.4。

工程咨询单位的资质评定条件包括注册资金、专业技术人员和业绩三方面的内容，不同资质等级的标准均有具体规定。

1.2.3.2 对专业人士的资格管理

在建筑市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师称为专业人士。

专业人士在建筑市场管理中起着非常重要的作用。由于他们的工作水平对工程项目建设成败具有重要的影响。因此建设项目对专业人士的资格条件要求很高。从某种意义上说，政府对主市场的管理，一方面要依靠完善的建筑法规，另一方面要依靠专业人士。

我国专业人士制度是近些年从发达国家引入的。目前，已经确定专业人士的种类有建筑工程师、结构工程师、监理工程师、造价工程师、注册建造师、岩土工程师、招标师等。由全国资格考试委员会负责组织专业人士的考试。

目前我国专业人士制度尚处于起步阶段，但随着建筑市场的进一步完善，对其管理会进一步规范化和制度化。

1.2.4 工程项目交易中心

1.2.4.1 工程项目交易中心的性质

工程项目交易中心是依据国家法律法规成立，为建设工程交易活动提供相关服务，依法自主经营、独立核算、自负盈亏，具有法人资格的服务性经济实体。

工程项目交易中心是一种有形的建筑市场。

1.2.4.2 工程项目交易中心的功能

（1）场所服务功能。这是指为工程发包承包交易的各方主体提供招标公告发布、招标报名、开标及评标的场地服务以及评标专家抽取服务，为交易各方主体办理有关手续提供便利的配套服务;为政府有关部门和相关机构派驻交易中心的窗口提供办公场地和必要的办理条件服务，实现交易“一站式”管理和服务功能。

（2）信息服务功能。交易中心配备有电子墙、计算机网络工作站，收集、存储和发布各类工程信息、法律法规、造价信息、价格信息、专业人士信息等。

（3）集中办公功能。建设行政主管部门的各职能机构进驻建设工程交易中心，为建设项目进入有形建筑市场进行项目报建、招标投标交易和办理有关批准手续进行集中办公和实施统一管理监督。由于其具有集中办公功能，因此建设工程交易中心只能集中设立，每个城市原则上只能设立一个，特大城市可以根据需要设立区域性分中心，在业务上受中心领导。

（4）咨询服务功能。建设工程交易中心提供技术、经济、法律等方面的咨询服务。

1.2.4.3 工程项目交易中心的管理

工程项目交易中心要逐步建成包括建设项目工程报建、招标投标、承包商、中介机构、材料设备价格和有关法律法规等的信息中心。

各级建设工程招标投标监督管理机构负责建设工程交易中心的具体管理工作。

新建、扩建、改建的限额以上建筑工程，包括各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路铺设、装饰装修和水利、交通、电力等专业工程的施工、监理、中介服务、材料设备采购，都必须在有形建筑市场进行交易。凡应进入建设工程交易中心而在场外交易的，建设行政主管部门不得为其办理有关工程建设手续。

1.2.4.4 建设交易中心运作的一般程序

（1）建设单位拟建工程经批准立项后，到交易中心办理报建备案手续。

（2）交易中心对已完成报建手续的建设项目公开发布信息。

（3）对建设单位管理建设项目的资格进行审查，凡不符合资格的均须委托具有相应资格的招标代理机构组织招标。

（4）报建工程由招标监督部门依据《招标投标法》和有关规定确认招标方式，核定工程类别。

（5）招标人在建设工程交易中心统一发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

（6）经审查凡符合资质条件的投标企业，可根据交易中心发布的建设工程信息，在交易中心申请参加工程交易。

（7）采取公开招标的建设工程，招标单位对提出参加交易申请投标的企业进行资格预审，并将预审结果公开发布，符合条件的投标企业可参加交易活动；采取邀请招标的建设工程，被邀请且符合资质条件的投标企业应不少于三家。

（8）建设工程招标投标活动必须遵循《招标投标法》等有关法律、法规、规章，在交易中心开展开标、评标、定标活动，并服从招标投标管理机构的管理和接受招标投标管理机构的监督。

（9）建设单位与中标单位应在中标通知书签发后签订合同，合同主要条款必须依据招标文件、投标文件、答疑纪要、中标通知书等内容签订，并在交易中履行合同审查、办理质监、意外保险、领取施工许可证，依据规定缴纳相关费用。

1.2.5 建设工程招标投标行政监管机构

建设工程招标投标涉及国家利益、社会公共利益和公共安全，因而必须对其实行强有力的政府监管。建设工程招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督管理。

1.2.5.1 建设工程招标投标监管体制

建设工程招标投标涉及各行各业的很多部门，如果都各自为政，必然会导致建设市场混乱无序、无从管理。为了维护建筑市场的统一性、竞争的有序性和开放性，国家明确制订了一个统一归口的建设行政主管部门，即住房和城乡建设部，它是全国最高招标投标管理机构。在住房和城乡建设部的统一监管下，实行省、市、县三级建设行政主管部门对所辖行政区内的建设工程招标投标分级管理。各级建设行政主管部门作为本行政区域内建设工程招标投标工作的统一归口监督管理部门，其主要的责任是：

（1）从指导全社会的建筑活动、规范整个建筑市场、发展建筑行业的高度研究制定有关建设工程招标投标的发展战略、规划、行业规范的相关方针、政策、行为准则、标准和监管措施，组织宣传、贯彻有关建设工程招标投标的法律、法规规章，进行执法检查监督。

（2）指导、检查和协调本行政区域内建设工程的招标投标活动，总结交流经验，提供高效率的规范化服务。

（3）负责对当事人的招标投标资质、中介服务机构的招标投标中介服务资质和有关专业技术人员的职业资格进行监督，开展招标投标监理人员的岗位培训。

（4）会同有关专业主管部门及其直属单位办理有关专业工程招标投标事宜。

（5）调解建设工程招标投标纠纷，查处建设工程招标投标违法、违规行为，否决违反招标投标规定的定标结果。

1.2.5.2 工程项目招标投标分级管理

工程项目招标投标分级管理是指省、市、县三级建设行政主管部门按照各自的权限，对本行政区域内的工程项目招标投标分别实行管理，即分级属地管理。这是工程项目招标投标管理体制内部关系中的核心问题。实行建设行政主管部门系统内的分级属地管理，是现行工程项目投资管理体制的要求，也是进一步提高投标工作效率和质量的重要措施，有利于更好地实现建设行政主管部门对本行政区域工程项目招标投标的统一监管。

1.2.5.3 工程项目招标投标监管机关

工程项目招标投标监管机关是指政府或政府主管部门批准设立的隶属于同级建设行政主管部门的省、市、县（市）工程项目招标投标办公室。

1.工程项目招标投标监管机关的性质

各级工程项目招标投标监管机关从机构设置、人员编制来看，其性质通常都是代表政府行使行政监管职能的事业单位。建设行政主管部门与工程项目招标投标监管机关之间是领导与被领导的关系。省、市、县（市）招标投标监管机关的上级与下级之间有业务上的指导和监督关系。这里必须强调的是，工程项目招标投标监管机关必须与工程项目交易中心和工程项目招标代理机构实行机构分设、职能分离。

2.工程项目招标投标监管机关的职权

（1）办理工程项目报建登记。

（2）审查发放招标组织资质证书、招标代理人及招标控制价编制单位的资质证书。

（3）接受招标人申请的招标申请书，对招标工程应具备的招标条件、招标人的招标资质或招标代理人招标代理资质、采用的招标方式进行审查认定。

（4）接受招标人申报的招标文件，对招标文件进行审查认定，对招标人要求变更发出后的招标文件进行审批。

（5）对投标人的投标进行质量复查。

（6）对招标控制价进行审定，可以直接审定，也可以将招标控制价委托建设银行以及其他有能力的单位审核后再审定。

（7）对评标定标办法进行审查认定，对招标投标活动进行全过程监管，对开标、评标、定标活动进行现场监督。

（8）核发或者与招标人联合发出中标通知书。

（9）审查合同草案，监督承发包合同的签订和履行。

（10）调节招标人和投标人在招标投标活动中或履行合同过程中发生的纠纷。

（11）查处工程项目招标投标方面的违法行为，依法受委托实施相应的行政处罚。

工程项目招标投标监管机关的职权，概括起来可分为两个方面：一方面是承担具体负责工程项目招标投标管理工作的职责。也就是说，建设行政主管部门作为本行政区域内工程项目招标投标工作统一归口管理部门的职责，具体是由招标投标监管机关来全面承担的。这时，招标投标监管机关行使职权是在建设行政主管部门的名义下进行的。另一方面，是在招标投标管理活动中享有可独立以自己的名义行驶的管理职权。