第一节 农村土地流转流程
一、农村土地流转规程
由于我国土地面积广，种类复杂，涉及人员多，就产生了多种土地流转方式，不同土地流转方式间存在差异，总结其规程如下。
1．土地转包的一般规程
① 转包的双方当事人必须订立规范的合同，合同要交土地管理部门备案。
② 转包土地的坐落、面积和用途应在合同中载明。
③ 合同中应明确是全部转包还是部分转包，土地的用途必须符合国家法律、法规的规定。
④ 转包费和转包期限由双方协商确定，但转包期限不能超过承包期限。
2．土地互换的一般规程
① 签订转让合同，并经土地所有权主体的同意和土地管理部门批准。
② 原土地使用者享有的权利和义务是否随之转移，应在合同中载明。
③ 土地使用权可以转让，但受让者不能随意改变土地的用途。
④ 尽管表面上是一种以物物交换为表征的使用权互换，但也应经过必要的评估计价程序。
⑤ 按规则办理使用权证的过户手续。
3．土地出租的一般规程
① 租赁双方在平等、自愿的条件下签订租赁合同，合同条款需报土地所有权主体单位和土地管理部门审查。
② 承包方（也即出租方）原承担的义务和享有的权利不变。租赁双方签订合同，明确各自的权利和义务。
③ 租金和租期在双方协商下确定，租金的支付方式由双方协商确定。
4．土地转让的一般规程
① 必须签订入股合同，并经土地所有者同意和土地管理部门批准。
② 入股者与土地所有者之间的权责关系是否随使用权转移，应在合同中载明。
③ 使用权入股后的土地用途，必须符合国家法律、法规的规定，并限定在原合同规定的范围内。
④ 必须向土地管理部门办理土地使用权证过户手续。
5．土地抵押的一般规程
① 集体土地所有者出具同意抵押的证明。
② 对抵押的土地进行地价评估。
③ 确认估价结果。
④ 抵押双方签订抵押合同。
⑤ 向土地管理部门申请办理抵押登记。
⑥ 土地管理部门进行审核登记，核发抵押证明书。
⑦ 抵押人到期未履行偿债义务，抵押权人有权依据国家法律、法规和抵押合同处置土地使用权，并依照规定办理土地使用权过户登记手续。
二、农村土地流转一般流程
农村土地流转工作流程图见图2-1。
图2-1 农村土地流转工作流程图
1．提出申请
① 土地转出方向土地流转服务中心提出委托申请并填写农村土地承包经营权流转转出委托申请书，内容包括：姓名，村名，面积，地名，地类，四至，价格，期限，联系电话。
② 土地流转方向土地流转服务中心提出委托申请并填写农村土地承包经营权流转转入委托申请书，内容包括：姓名，单位，需求面积，地类要求，意向流转期限，拟从事经营项目，联系电话。
2．审核．登记
① 土地流转服务中心对转让方土地情况进行核实，经村集体经济组织同意并办理相关手续后，进行登记。
② 土地流转服务中心对转入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。
3．收益评估
收益评估员评估土地收益，为确定土地流转价格提供参照依据，并将评估结果反馈给信息联络员。
4．提供信息
信息联络员根据收益评估员的评估结果及土地流转双方提供的信息，向土地流转双方提供土地需求信息，并约请双方会面。
5．会面洽谈
土地流转中心作为中介人，帮助土地流转双方当面洽谈流转价格，期限等相关事宜。
6．签订合同
土地流转双方协商一致，达成流转意向后，签订统一文本的土地流转合同。
7．签证、归档
土地流转合同一式四份，经镇农经站鉴定后，流转双方各执一份，其余两份分别由村、镇归档备案。