第七节 1946—1967年：电子时代——美丽新世界

放眼第二次世界大战后的世界，大部分国家均饱受战争的摧残，仅有美国依然保留着完整的工业实力。在战后的和平会议上，西方各个国家因为要依赖美国的援助进行战后重建，不得不接受美国对世界秩序的重新安排。于是，一个由美国主导的战后新世界到来了。

在美国的主导下，西方主要国家缔结了《关税及贸易总协定》（以下简称《关贸总协定》），旨在消除各国间的非关税壁垒。《关贸总协定》纠正了由胡佛政府制定的错误的贸易保护路线，为经济大萧条以来西方各国间的贸易争端正式画上了句号。在1947年的首轮协商中，共有45000种商品关税得以削减，涉及上百亿美元的国际贸易活动。《关贸总协定》推动了美国进口耐用品的平均关税税率从30%以上下降至15%以下。

此外，美国对经济大萧条后混乱的货币制度也进行了改革。第二次世界大战中通过出口军需品，美国进一步聚集了全世界的黄金，至战争结束时，美国已经坐拥全世界3/4的黄金储备。在“布雷顿森林体系”的安排下，失去了黄金支撑的英镑再也无法与美元争锋，以美元为中心的金汇兑本位制重新恢复，美元地位得以确立。

“布雷顿森林体系”和《关贸总协定》实现了各国商品的相对公平竞争，美国商品从此可以毫无阻碍地进入世界各地，直接击碎了英、法等殖民大国在其殖民地的贸易垄断。特别是在第二次世界大战后的特殊环境下，其他国家的工业生产能力尚未恢复，美国商品成为各国民众的主要选择。为了进一步扩大美国商品在欧洲的市场，1948年，美国启动了著名的“欧洲复兴计划”。该计划表面上是给予西欧各国无偿的经济援助以促进其战后重建，但实际上绝大部分援助被用来购买美国的工业品和原料，援助所附带的条件还要求欧洲各国削减对美国商品的关税及贸易壁垒。

贸易与货币方面的多重制度建设让世界经贸秩序朝着有利于美国的方向大大倾斜，使美国工业部门在失去了战争生产需求的情况下，依然保持相当程度的繁荣，并没有出现第一次世界大战后那样的调整与衰退。接下来，美国于战争中积累的科技成果将掀起一轮电子产业的革命浪潮，并深刻地影响美国的经济和房地产市场。

一、电子产业的元年

美国的房地产市场的牛市来源于第二次世界大战后民众住房需求的释放。在战争结束后的两年内，上千万美国军人从欧洲与太平洋战场回国。这些年轻人经历了数年残酷的战争，渴望回归亲人的怀抱，而住宅是他们组建家庭的必要条件。除了这些在前线打仗流血的士兵，让美国打赢第二次世界大战的功臣还有那些在后方工厂流汗的工人们，他们已经在狭小的厂区宿舍忍受了许久。当战争结束，拥有一个宽敞舒适的新房子立刻成为美国人共同追求的目标。

但是对于这些“功臣”来说，战后的美国却没有多少他们的容身之处。因为在统制经济时期，政府在建设新房方面十分吝啬。1941—1945年，美国新建房屋数量不足150万套，远远满足不了上千万复员军人和工人们的购房需求。因此，市场经济一经恢复，美国人对住房的狂热追求立刻让房价一路飙升，1946—1947年平均住房价格上涨了50%。

美国人对住房的胃口大开，让歇业多年的房地产商铆足了干劲，全力开工供应新房。1945—1950年，美国每年新开工的住宅从20万套增加至135万套。即使是在1925年房地产泡沫中，美国的房地产商也没有建造过这么多房子，这反映出此时的房地产业已经完全从战时的压抑状态中恢复了活力。1946—1968年美国已开工新建私人住宅数量见图1-7-1。

尽管房地产市场在战后迎来了量价齐涨，1946—1950年的牛市只不过是接下来20多年房地产繁荣的一个开始。一直到20世纪60年代末，美国已开工新建私人住宅数量一直稳步上涨。显然，仅依靠释放第二次世界大战中被压抑的住房需求去维持战后长达一代人的房地产牛市是远远不够的。住房市场繁荣的背后是美国制造业水平达到历史巅峰，由此带来的强劲经济增长以及中产阶级的崛起。而从美国军方实验室诞生的电子产业革命正是创造这一大好局面的重要前提。

说到美国电子产业的发展史，就不得不提及一个重要的公司——国际商业机器公司（IBM）。

在20世纪70年代之前，IBM一直是世界电子产业革命的先锋。1952年，IBM推出的第一台大型商业电子计算机迅速占据了美国市场80%以上的份额。此后，IBM相继开发出第一台商业晶体管计算机（1958年）、第一台商业集成电路计算机（1964年），树立了前三代计算机的行业标杆。IBM在电子科技方面的领先让自身获利颇丰。1960年，IBM已经成为年收入18亿美元、拥有雇员10万人的电子巨人，其开发的产品更是构成了大型工厂早期数控机床、自动化流水线的中枢，让电子革命在整个制造业中扩散开来。

在以IBM为代表的电子巨头的引领下，美国制造业在生产效率与质量控制上的优势无可比拟。20世纪五六十年代，美国长期保持着40亿～50亿美元的商品出口顺差。取得这一辉煌成绩的原因，除了第二次世界大战后有利的国际贸易条件，更源于其强劲的工业实力。美国制造业在战后20余年的茁壮成长，不但促进了经济的繁荣，而且培育了世界上最大的中产阶级群体。越来越多的家庭有了购买住房的能力，美国住房自有率从1950年的53%上升至1965年的63%，提升了10%。这些由制造业催生的中产阶级才是美国房地产市场兴旺的最大源泉。

二、居者有其屋

“新政”时期，罗斯福政府在提升社会保障方面的成绩有目共睹，让福利社会的理念逐渐深入人心，以至于第二次世界大战后普通民众对建设福利国家的呼声高涨。基于新政制定的住房保障体系框架，20世纪五六十年代的美国房地产市场依然在深刻的政府印记中发展。

第二次世界大战后，美国政府首先要解决的是上千万复员军人的住房问题。为了尽快满足军人家庭的购房要求，美国退伍军人事务部（VA）承担起向复员军人提供房贷保险的重任。在20世纪50年代早期，由政府保险覆盖的住宅占到当时新建私人住宅数量的50%以上，成为真正意义上的“全民保险”。第二次世界大战后美国政府机构予以保险的新建私人住宅数量见图1-7-2。

然而，政府机构慷慨提供住房福利的做法在增强了普通民众购房能力的同时，也起到了为房价上涨推波助澜的作用。1945—1953年，VA保障的购房贷款余额从2亿美元上涨至161亿美元，在全社会房贷债务总量中的占比从1%上涨至24%。联邦住房贷款银行每年发放的流动性支持贷款也从2.1亿美元上涨至9.5亿美元。同期，美国的平均住房价格几乎翻了一番，可以说与政府的福利政策不无干系。

为了消除由房价过快上涨带来的负面影响，政府在提高住房供给方面采取了一系列措施。沿着新政制定的方针，公共住房建设项目于1949年全面重启。至20世纪60年代末，政府建设公共住宅的总花费超过了130亿美元。仅1951年就有7万套公共住房建成，占当年新建住房总量的6%。

官方建设的公共住宅不仅价格低廉，而且配套设施和质量都有保障，其建设成本与私人住宅的建设成本不相上下。这些公共住房进入市场，有效地提高了房地产市场的供给量，为平抑房价上涨提供了帮助。因此，随着此类政府调控手段的日益成熟，20世纪50年代后期至60年代，美国的住宅价格褪去了第二次世界大战结束时的狂热，基本保持了平稳。

三、郊区新生活

第二次世界大战后，美国的城市和房地产格局产生了一个新的变化，那就是郊区住宅逐渐流行开来。住房郊区化与这一时期的“婴儿潮”的涌现和交通方式的变革密切相关。

通常来讲，随着城市儿童养育成本的上升，国家的生育率会随着该国城镇化的加快而下降，该规律毫无例外地显现在世界各国的工业化、城市化历史进程中。然而，美国由于战后一些独特的经济、社会因素交织，如社会保障进步、经济长期繁荣、军人回归家庭，出现了生育率大幅上升的奇特现象，“婴儿潮”随之而来。1946—1964年，美国有7700万新生儿呱呱坠地，约占1964年美国总人口的40%。

在当时的美国，一个家庭养育三四个孩子十分普遍。家庭规模的扩大对住宅面积提出了更高的要求。然而，经过了20世纪50年代初房价的翻倍上涨，城市中的宽敞新房对于一般家庭来说已经过于昂贵。为了给子女们一个更舒适的生活空间，搬往便宜且安静的郊区成了多数家长的唯一选择。

住宅郊区化在当时的美国并非一个新鲜的话题。早在20世纪初，借着有轨电车等公共交通工具革新的东风，部分城市郊区已获得了开发。然而，公共交通路线的铺设、运营成本较高，地域局限性明显，导致各郊区发展程度参差不齐，生活便利性取决于当地的公共交通发达程度。

而第二次世界大战后的这一轮住宅郊区化，由于私家汽车的普及，不再受公共交通的制约。在战争中，美国的汽车工业无论是产能还是技术都取得了大幅提升。到了20世纪50年代，美国汽车市场基本上形成了由通用（General Motors）、福特（Ford）、克莱斯勒（Chrysler）“三巨头”主导的格局，“三巨头”年轿车产量多达500万辆。在强大的汽车工业支撑下，美国成为真正意义上的“车轮上的国家”，1960年，超过3/4的美国家庭都拥有了私家汽车。

私家汽车进一步普及的同时，美国各地政府也在全力进行城市道路的延伸扩展。从1951年起，美国每年平均新建的公路里程多达3万多千米。1956年，在汽车制造商和总统艾森豪威尔的推动下，美国政府出台了州际高速公路建设计划，计划耗费250亿美元建设长达6.5万千米的高速公路，并将美国所有人口达5万以上的城镇连接起来。州际高速公路计划最终耗费了1140亿美元，成为美国历史上最大的公共工程。

跨城市高速公路以及配套的城市快速路铺设后，以往在城市中心居住的市民逐渐搬迁至高速公路沿线、通勤方便的郊区，“都市圈”和“卫星城”的概念得以兴起，而在过去主要承担居住属性的城市次中心则相对衰落。1950—1970年，居住在郊区的人口比例从22%上涨至37%，居住在城市次中心的人口比例从28%下降至21%。今天，连接洛杉矶城区与郊区的“405号公路”每天迎接的车流量高达37万辆，被评为“美国最繁忙的高速公路”，这就是20世纪50年代以来住宅郊区化的最直接演绎。