序

房地产业是国家重要的经济支柱产业。它不仅事关国计民生，而且是重要的资产配置手段。因此，房地产业的发展关系着众多行业的发展。

美国南北战争结束后，工业化和城镇化进程加速，匹兹堡、洛杉矶、底特律等一批重工业城市的出现推动了美国房地产市场的繁荣发展。尤其是从20世纪40年代末开始的第三次工业革命，进一步提升了美国的城镇化水平，开启了美国房地产市场长达60年的牛市。

在第二次世界大战结束后的几十年间，德国政府持续增加保障住房供给、不断完善租赁住房市场，逐步建立了以居住为导向的住房制度，为经济的恢复和产业结构的升级提供了有力支撑，也使房地产市场保持了长期、稳健的发展。

日本和新加坡先后抓住了第三次科技浪潮的历史性机遇，快速崛起，但两国的房地产市场却出现了不同的发展走向。日本的房地产市场在经济泡沫破灭后持续低迷，新加坡建立起了“居者有其屋”的公共住房体系，保证了国内房地产市场的稳健发展。

澳大利亚是全球房地产市场中房价长期上涨的典型代表。宽松的移民政策带来人口和资本的持续净流入。此外，在全面、透明的监管体系下，澳大利亚房地产市场受到了全球众多投资者的青睐。

全球主要经济体房地产业的发展历史充分说明，房地产市场是影响一国经济走势、产业结构及金融环境因素之一，对于我国也是如此。在从业的20余年中，我有幸见证了我国房地产市场的快速发展。

20世纪90年代之前，我国一直实行福利分房制度，城市居民的住房问题主要通过“等国家建房，靠组织分房”的方式解决。1998年，国家开始大力推行市场化的房改政策，国内居民住房需求得到充分释放，国内房地产市场由此拉开了快速发展的序幕。

在过去的20多年间，在政策红利、人口红利和产业红利等多重利好因素的共同作用下，我国房地产市场展现出特有的“中国速度”，并成为拉动社会经济快速发展的引擎。

凡事都有两面性。对于同时具有产业属性和金融属性的房地产业而言，过快、过热的发展势必会使房价扭曲并形成资产泡沫，对宏观经济和金融稳定产生较大的冲击甚至反噬。

2017年之后，国家对房地产市场的调控持续深化，中央经济工作会议多次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向。随后，国家又从供给、需求和预期三个方面对房地产市场进行调控，我国的房地产业从此迈入新阶段。

审视宏观经济格局，观察实体产业变迁，思考金融行业发展，是我作为证券公司董事长的本职工作。研究全球地产业的发展历史，从中发现经济发展规律，理解产业变革逻辑，对于我们思考宏观经济格局、把握金融行业与市场的发展走势具有重要意义。

今天，我国房地产业发展已经进入新常态，而我国经济也正处于增速换挡和结构转型的关键时期。未来，经济形势将如何发展，金融行业又会出现哪些机遇和挑战？我想，通过全面梳理和分析全球房地产业的发展脉络、兴衰更替，可以帮助我们更好地解答这些问题。

“鉴于往事，有资于治道。”国海证券研究所靳毅团队撰写的《地产百年启示录》一书，通过梳理国内外典型房地产市场的发展历程，深入浅出地揭示了各国房地产业变迁和经济兴衰起伏的内在规律，为我们思考与判断经济发展提供了有益素材。

我很荣幸地向大家推荐本书，也希望它能对关注房地产业发展和房地产市场投资的朋友们、金融从业者以及对经济、历史感兴趣的读者们有所启发和帮助。

国海证券股份有限公司董事长

何春梅