继承的房屋未进行产权登记就转让的行为有效吗？

案例实录

王某的父亲突患疾病去世，留下一套房产。王某继承了该房产，但未办理过户登记手续。后来，宋某与王某商量，打算购买此房，二人便签订了房屋买卖协议，宋某交了房款，王某把该房产交给宋某。此时，王某的妹妹提出异议，认为该房产有她的继承份额，哥哥无权擅自将该房产卖给宋某，要求宋某返还房子。那么，如果王某侵犯了妹妹对房子的继承权，他的妹妹能否主张王某的转让行为无效呢？

律师分析

王某的妹妹可以主张王某的转让行为无效，宋某不能取得房屋的所有权。根据《民法典》的规定，因继承取得房屋的，自继承开始时发生效力，不需要办理登记手续。但《民法典》还规定，通过继承取得房屋所有权的，如果要将房屋转让给他人，就必须经过登记才发生物权效力。也就是说，如果没有将房屋过户到自己名下，转让行为是不发生物权效力的。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第二百三十二条 处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

温馨提示

《民法典》第二百三十二条规定的“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”并不意味着在房屋登记前，继承人就不能与他人签订房屋买卖合同。因为未经登记处分该房屋时，只是不发生物权效力，即买受人不能取得该房屋的所有权，但双方当事人签订的房屋买卖合同因符合法律规定，依法产生法律效力。所以，买受人可以持该买卖合同要求继承人或他人履行合同，办理房屋的过户登记手续或要求对方赔偿损失。

自测小题

选择：小辉与阿根因房屋所有权确权纠纷起诉到法院，后人民法院判决认定房屋所有权归小辉所有，阿根应限期搬出房屋。但阿根不仅不搬离房屋，还擅自将房屋转让给了林某（仅订立买卖合同）。关于本案，下列说法正确的有[15]（ ）。

A.买卖合同无效，房屋归小辉所有，林某有权要求阿根承担违约责任

B.买卖合同有效，房屋归林某所有，小辉有权要求阿根承担违约责任

C.买卖合同有效，房屋归小辉所有，林某有权要求阿根承担违约责任

---

[1] 解答：C。

[2] 解答：A、B、C。

[3] 解答：A。

[4] 解答：B。

[5] 解答：A。

[6] 解答：错误。

[7] 解答：A、B、C、D。

[8] 解答：B。

[9] 解答：错误。

[10] 解答：A、B、C。

[11] 解答：A、B、C。

[12] 解答：A。

[13] 解答：C。

[14] 解答：A、B。

[15] 解答：C。