第一章 物权的设立与变更

房屋所有权转让一定要办理登记吗？

案例实录

马某夫妇是普通工人，因儿子要结婚，老两口便拿出积蓄为儿子买了一套二手房。将全部房款付给原房屋所有权人后，马某的儿子便住了进去。儿子让父母抓紧时间去办理房屋过户登记，不然就不能取得该房屋的所有权。但是，办理房屋过户登记手续需要缴纳一笔费用，老两口有些不舍得。而且，原房屋所有权人是马某的朋友，马某想应该不会出什么问题。那么，房屋所有权转让，是否一定要办理登记呢？

律师分析

《民法典》第二百零八条规定了物权设立和变动的公示原则。所谓物权公示原则，就是在财产的交易或者其他形式的变动过程中，必须将物权设立和变动的事实通过公开的、外在的、易于为人们查知的清晰透明的形式向社会展示，以避免第三人遭受损害，同时也有助于维护交易安全。本案中，马某虽然支付了房屋全款，但未办理房屋的过户登记，该行为不符合法律规定的房屋所有权转移的公示形式。因此他人无法从登记簿上了解该房屋产权变动的相关情况。所以，从法律上讲，马某并不是该房屋的所有权人，仅仅是事实上的占用使用人，因为房屋的所有权并未发生变动。所以，马某如果想取得该房屋的所有权，必须办理产权过户登记手续。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

温馨提示

我国法律规定不动产物权的变动，经依法登记发生效力，而动产物权的变动自交付时发生效力。法律做出如此规定是因为不动产一般价值较高，对人们的正常生活具有较大的影响力，所以法律采取一种更为谨慎的方式向社会公开不动产物权的取得和变动情况，从而保护物权人和善意第三人的利益。

自测小题

选择：周某（买方）和秦某（卖方）签订了二手房买卖合同，但没有办理房屋所有权移转登记手续。关于买卖合同的效力和房屋的所有权，下列说法正确的是[1]（ ）。

A.买卖合同有效，房屋归周某所有

B.买卖合同无效，房屋归秦某所有

C.买卖合同有效，房屋归秦某所有