遭遇开发商“一房二卖”怎么办？

案例实录

李先生与某房地产开发公司签订了购买合同，合同约定：李先生首付50%的购房款，余款2个月内付清。合同签订后，李先生及时交了首付款。谁知，曾先生也看中了这套房子，但他不知道房地产公司与李先生的购房情况，以更高的价钱与房地产开发公司办理了购房合同，并很快办好了不动产权证。那么，先签订合同的李先生应该怎么办呢？

律师分析

李先生与房地产开发公司签订的买卖合同是成立并生效的。根据《民法典》的规定，不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。因此，李先生的购房合同有效。但是《民法典》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经过登记则不发生效力。因为曾先生办理了不动产权证，已取得该房屋的所有权，所以，李先生只能根据商品房买卖合同的相关规定要求房地产公司赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

温馨提示

购买商品房一定要谨慎。购房者在签订房屋买卖合同后，应尽快到有关房产登记部门办理过户登记手续，使自己成为法律所认可的房屋所有权人。如果购买的是预售房，应该到有关部门办理预告登记；如果购买的不是房地产开发企业出售的房屋，而是二手房等个人生活居住使用的房屋，更要及时办理过户登记手续，否则万一遇到“一房二卖”的情况，只能按照一般违约追究卖方的责任，而不能主张惩罚性赔偿责任，买房者要做到心中有数。

自测小题

选择：小李从杨某处购买了一套二手房，双方签订了买卖合同，约定2周后办理过户登记。后杨某又将该房屋卖给了姐夫江某，江某在合同签订当天便办理了过户登记。关于本案，下列说法正确的是[5]（ ）。

A.小李可以要求杨某承担违约责任

B.小李可以要求江某承担侵权责任

C.江某与杨某的买卖合同无效，房屋归小李所有