参考答案
一、单项选择题
1.答案：D。货币所有权的转移以交付为要件，交付货币发生所有权转移。
2.答案：C。遗失物收归国有被寄卖后，张军因买卖关系当然取得该手表的所有权，而后张军又将手表送给女友兰兰，所有权转移，归兰兰所有。盗赃物原则上不适用善意取得制度，但如果第三人是从出卖同类物品的公共市场上买得的，所有人无权向第三人请求返还原物。
3.答案：C。原始取得和继受取得。
4.答案：B。参见《民法典》第231条。
5.答案：B。虽王某为非法占有，但遗失物在公开市场出售的，买方善意人应取得所有权，故李某失去所有权，而王某作为拾得人不享有所有权，何某基于物之所有权人吴某的意思占有并将之转让给善意第三人，故苏某因善意取得获得该皮包所有权。
6.答案：C。收益，就是收取物所派生的孳息，是基于财产而产生的物质利益，主要包括孳息和利息。孳息又分为法定孳息和天然孳息。法定孳息，是指依法律关系取得的利益；天然孳息，是指原物因自然力产生的，或者按物的用法而收获的利益。本题中，A、B、D三项表述均属于收益，A项表述属天然孳息；B项表述也属天然孳息；D项表述属法定孳息。C项表述中的奖金是基于劳动合同关系而不是基于财产而取得的物质利益，不是孳息，因此不是收益。
7.答案：A。参见《民法典》第630条；同时本题中乙代甲买相机，彩电是相机的孳息，应属于相机的所有人甲所有。
8.答案：D。A错，公信原则是物权公示原则的应有之义；本题中的丙不能因公信原则而取得该画的所有权。
B错，丙不能因善意取得制度而获得该画的所有权。
C错D对，根据《民法典》第1122条。
9.答案：C。先占是指最先占有无主财产。先占必须在事实上占有物，这种占有要有取得所有权的意思。本题中的甲因其抛弃行为而自愿放弃自己对该牛的所有权，该牛成为无主财产。乙基于先占，即最先占有无主财产，而取得该牛的所有权。
10.答案：B。A、C二项表述中的第三人均因善意取得制度而获得该物的所有权。D错，理由参见第2题答案。
11.答案：D。参见《民法典》第311条关于善意取得的规定。
12.答案：D。
13.答案：C。
14.答案：A。本题情形属于动产与不动产的附合，由不动产所有权人取得所有权，但应给原动产所有人（即将房屋翻盖所用的材料的所有人）以补偿。
15.答案：C。参见《民法典》第830条。
16.答案：D。按照合同或者其他方式取得财产权的，财产权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
17.答案：A。加工是指在他人之物上附加自己有价值的劳动使之成为新的财产。对加工物所有权的归属，一般由当事人协商处理，不能达成协议的，原则上归原物所有人，并给予加工人补偿，但是当加工价值大于材料价值时，加工物可以归加工人所有，但应对原所有人给予补偿。
18.答案：C。题中所描述的为相邻妨害关系，相邻人排放废水、废渣、废气、粉尘、油污和放射性物质的应当严格遵守国家标准，不得污染环境，造成邻人损害。否则，邻人有权要求停止排污，请求有关部门处理。受到损害的，有权要求赔偿。
19.答案：C。甲的行为已经侵犯了乙的宅基地使用权，而不仅是相邻关系了。
20.答案：C。选项A说法正确。《民法典》第302条规定，共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。选项B说法正确，根据《民法典》第308条规定。选项C说法错误，根据《民法典》第301条规定。选项D说法正确，根据《民法典》第305条规定。
21.答案：D。停车位归乙所有，甲未经权利人乙的同意而擅自占为己用，属于无权占有，甲明知自己无权占有而继续占有，为恶意占有，故选项A表述正确，不选。《民法典》第462条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物……”占有人主张占有返还请求权的前提是，占有物被侵占，而丙基于其与甲签订的租赁合同进行占有使用，不构成侵占，甲在租赁期间内不得主张占有返还请求权，故选项B表述正确，不选。《民法典》第235条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”乙为停车位所有权人，甲为无权占有人，乙可以请求甲返还原物。但此时停车位实际被丙占有，在租赁期限届满后，丙仍然继续使用停车位，按照前述《民法典》第462条的规定，甲对其享有占有返还请求权，故乙可以请求甲返还原物，甲向乙让与其对丙的占有返还请求权，故选项C正确，不选。乙作为所有权人，对间接侵占其占有权的丙，只可基于所有权而要求其返还原物，故选项D错误。综上，由于本题是选非题，本题正确答案为D。
22.答案：C。《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此A项错误。《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”但是，2012年8月，法院仅判决丙办理房屋过户手续，并非因判决导致房屋物权变更的情形，导致物权变更的是2012年3月甲、乙和丙之间的协议，因此本题中的情形不适用《民法典》第229条的规定，据此B项错误。《民法典》第230条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”虽然甲、乙、丙三方达成协议，且法院也判决丙办理房屋过户手续，但丙一直没有办理，即房屋仍登记在丙名下，所有权仍归属于丙，丙死亡后，丁法定继承该房屋所有权，因此C项正确。2012年12月，丁将房屋赠给戊仅对赠与合同作了公证，未先将房屋登记于自己名下再办理转让登记至戊的名下，因此戊并未取得所有权，D项错误。
23.答案：D。《民法典》第312条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”由此可见，就所有权的追回而言，手表无论是在李某、王某还是郑某手中，由于手表系遗失物，只要不违反上述法条规定的两项条件（自知道或者应当知道受让人之日起2年内；给付通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的所付费用），所有权人张某均有权要求受让人返还。本题中的情形并没有违反上述条件，因此张某有权要求受让人返还手表。但是，所有权人基于所有权请求返还原物，必须向所有物的直接占有人要求返还，上述的李某、王某、郑某均非直接占有人，故张某无从要求上述三人返还，因此A、B、C三项均非正确答案；D项的朱某系手表的直接占有人，题目中也没有说明其行使留置权进行抗辩，因此D项正确。
24.答案：A。《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”据此，本题中丁因为交付而取得了动产玉器的所有权，A项正确，B、C项错误。本题中三份合同均没有《民法典》第153条、第154条规定的无效情形，因此均为有效，D项错误。
25.答案：D。本题中，方某以2000元现金酬谢为内容发布寻物启事的悬赏广告行为在民法上构成单方允诺，如有人交还遗失物，方某基于单方允诺必须支付酬金，这就是单方允诺的法律效果。另外，《民法典》第317条规定：“权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。”据此本题D项正确，A、C项错误。《民法典》第314条规定：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”因此，拾得人返还遗失物是他的法定义务，是基于物权法而非债权法的规定进行返还，因此拾得人不能像债权人那样行使留置权，B项错误。
26.答案：A。《民法典》第220条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。本题中，甲与乙签订的《协议》中明确约定“乙代甲购房”，且首付和月供都是甲出的，甲是房屋的实际产权人，有权提出更正登记；同时，甲、乙约定是乙代甲购房，所以不属于借款购房；而且即使登记在乙名下，甲也可以根据协议请求乙过户，故B、C选项均错误，A选项正确。《民法典》第311条第1款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据此可知，若丙不知甲、乙之间的《协议》，乙将房屋过户给丙时，丙即构成善意取得，无须丙支付合理价款后才构成善意取得，故D选项错误。
27.答案：B。（1）依《民法典》第314条、第316条、第317条第2款的规定，拾得遗失物，应当返还权利人；拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任；权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。本题中，甲遗失手链1条，被乙拾得，甲知道后要求乙返还，乙有义务返还，但与此同时，返还前乙应当妥善保管手链，而乙却没有尽到保管义务，以致在桥边玩耍时手链掉入河中被冲走，故乙应承担赔偿责任。由此可知，本题中C、D选项的说法均错误。（2）依《民法典》第317条第3款的规定，拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务，即拾得人构成侵占的，即丧失报酬请求权。本题中，甲承诺给付报酬，但要求乙返还手链时却不同意给付，双方数次交涉无果的情况下乙仍然继续占有手链，乙的行为虽有不妥，但尚不构成侵占，因而乙并不因此而丧失请求支付报酬的权利。但是，该手链于乙在桥边玩耍时掉入河中被冲走，即最终乙并没有归还甲手链，即没有完成甲悬赏广告中指定的行为，因而也无权索要报酬，故本题中A选项说法错误，B选项说法正确。
28.答案：D。首先，根据民事法律行为成立所需意思表示的数量和合意形成的方式的不同，可以将民事法行为分为单方民事法律行为、多方民事法律行为和决议行为。其中，单方民事法律行为，是指依一方当事人的意思表示而成立的民事法律行为。典型的单方民事法律行为包括动产所有权的抛弃、订立遗嘱和遗赠。本题中，刘某将孟某大衣扔掉的行为系动产所有权的抛弃，属于典型的单方民事法律行为而非事实行为。故A项错误。其次，先占制度虽然在我国现行法律中并无明文规定，但无论是学理上还是司法实践中，均承认先占可以发生物权变动。先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，从而取得其所有权的法律事实。对于先占而言，应当具备三个要件：（1）需以所有的意思占有无主物；（2）对象是无主物；（3）标的物为动产。本题中，孟某的大衣被刘某抛弃后即属于无主动产。徐老太可以基于先占而取得大衣的所有权。故B项错误。最后，根据《民法典》第314条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。本题中，刘某将孟某大衣扔掉时不存在抛弃27500元的手表的单方意思表示。因此，手表属于遗失物。徐老太拾得遗失物，依法应当返还。故C项错误。
29.答案：A。根据《民法典》第630条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是当事人另有约定的除外。本题中，张某将大海螺出卖给苏某后，大海螺中产生的孳息即珍珠应归买方苏某所有。故B项错误。当苏某将大海螺交给河海大饭店加工时，苏某依然是大海螺的所有权人。因此，孳息应归苏某而非承揽人海河大饭店，更非厨师何某。故C、D项错误。
30.答案：A。先占制度虽然在我国现行法律中并无明文规定，但无论是学理上还是司法实践中，均承认先占可以发生物权变动。先占，是指以所有的意思，先于他人占有无主的动产，从而取得其所有权的法律事实。对于先占而言，应当具备三个要件：（1）需以所有的意思占有无主物；（2）对象是无主物；（3）标的物为动产。根据《民法典》第247条的规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。但现行法律并未规定陨石亦归国家所有。故D项错误。陨石作为无主动产，应依先占之基本规则确定归属，因甲捡到，应归甲所有。故B项错误。共同共有的情形只有四种，即“夫、家、遗、伙”关系。其中，“夫”代表夫妻关系；“家”代表家庭关系；“遗”代表遗产继承关系；“伙”代表合伙关系。本题中，甲、乙之间并不存在上述四种关系。因此，陨石不可能由二者共同共有。故C项错误。
二、多项选择题
1.答案：BD。民法理论对于物权通常分为所有权（自物权、完全物权、无期物权）和他物权（限制物权、不完全物权、有期物权）。对于土地权，我国法律规定土地属于国家、集体所有，土地权主要是对于土地的使用收益权利，是属于用益物权。
2.答案：ABD。参见《民法典》第272条、第273条关于建筑物区分所有权的规定。
3.答案：ABCD。A项表述的添附、B项表述的国家取得无人继承的遗产所有权、C项表述的善意取得、D项表述的孳息均属于所有权的原始取得方法。
4.答案：ABC。参考有关民法理论：对物权的取得分为原始取得，其根据法律规定，最初取得财产所有权和不依赖原所有人的意志取得；继受取得（传来取得），指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。
5.答案：ABD。本题主要是考查所有权的效力。
6.答案：BD。原物的所有权已经发生转移，则原物所生孳息的所有权也随之转移，物的原所有人无权请求新所有人返还原物的孳息。本题中，甲向乙交付20张奖券代替现金交付的行为得到乙的同意，双方债的关系已经消灭，乙因此而取得了该20张奖券的所有权。而奖金属于奖券的法定孳息，其所有权自然归属于奖券的新所有人乙。
7.答案：BC。本题考查返还原物请求权的适用范围、善意取得制度。对照善意取得的构成条件，A选项符合，因此不得要求返还；而B选项不适用善意取得制度，故可以要求返还。D选项中的两个合同均有效，孙某因为继受取得标的物的所有权，因此，物权的追及效力被阻断。C选项中的标的物还在，因此可以要求返还。
8.答案：ABC。A对，在法律没有特别规定或合同没有特别约定时，农村土地承包经营权人当然取得原物所生自然孳息的所有权。
B对，采矿权人可以取得原物所生自然孳息的所有权。
C对，根据有关典权的一般原理，典权人可取得原物所生孳息的所有权，除非当事人有相反约定。
D错，根据《民法典》规定，质权人在质押关系存续期间仅有孳息的收取权，而不能取得对它的所有权。
9.答案：ACD。本题考查动产所有权的消灭和取得。
10.答案：ACD。本题考查相邻关系的具体种类。
B选项属于地役权，而非相邻关系。甲村为了自己的利益在乙、丙、丁村的土地上修建水渠，已经超过了相邻关系对于相邻人行使不动产所有权和使用权以提供最低限度的便利和容忍义务。
11.答案：BCD。《民法典》第220条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。根据本题题意，刘某不可能有权利人的书面更正同意或者有证据证明登记确有错误，所以直接向登记机构申请更正登记会导致更正登记难以实现，可以向登记机构申请异议登记，据此选项A错误，选项B正确。《民法典》第234条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此选项C、D正确。
三、不定项选择题
1.答案：（1）D。本小题考查善意取得与赠与。
《民法典》第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”据此，本题中钱某与孙某的买卖行为因恶意串通损害了赵某的利益，应属无效，据此孙某不能取得电视机的所有权。孙某占有该电视机后以市价卖给李某，李某基于善意取得制度而取得了该电视机的所有权。而后，李某将该电视机作为嫁妆送给李娟，赠与合同成立并发生法律效力，因此，李娟取得该电视机的所有权。
（2）C。本小题考查质押生效要件。
A、B、D错，根据《民法典》第143条的规定，李某与吴某之间的运输合同行为、李某与周某之间的借贷合同行为、赵某与钱某之间的委托行为均符合民事法律行为生效的三个要件，是有效的民事法律行为。
C对，《民法典》第429条规定，质权自出质人交付质押财产时设立。本题中李某与周某之间虽然签订了质押合同，但并没有移交质物的占有，所以李某与周某之间的质押行为无效。
（3）D。本小题考查侵权责任的承担。《民法典》第823条第1款规定：“承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担赔偿责任；但是，伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外。”第178条第1款规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”
综上所述，本题中吴某和王某主观上均有过错，一个是“饮酒过多，驾车狂奔”，另一个是“超速行驶”，两者构成共同侵权，对于李娟受伤的医疗费，应由吴某和王某根据各自的过错程度按比例承担。
（4）ACD。本题考查主合同和从合同的关系。A项表述错误，周某要求李某提供新的担保于法无据。B项正确，本题中质权未设立，并不影响合同的效力，因而可主张违约责任问题。C、D两项表述错误，根据民法原理，从合同效力受主合同效力的影响，但主合同的效力一般不受从合同效力的影响。因本题为选非题，故A、C、D当选。
2.答案：（1）B。本题考查的是动产所有权的取得方式。国家对于超过领取期限的遗失物取得所有权，本案中国家取得项链所有权后通过合法途径卖给某乙，某乙取得所有权。小偷偷走项链不能取得所有权，更重要的是，某丙购得的项链为盗赃物，不属于善意取得标的物的范围，因而不构成善意取得，不能取得所有权。
（2）D。本题考查的是无效民事行为。前题已述，某丙购得的项链为盗赃物，不能构成善意取得，B、C选项也不能成立。《民法典》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”该行为因违反法律或社会公共利益而无效。
（3）CD。本题考查的是无主财产。国家视超期未领的财产为无主财产而取得所有权，其可以依法进行处分。故C、D项为正确答案。
（4）BC。代售店受委托有权处分该项链。某乙以合法的方式与代售店成立买卖合同，其依法和依合同取得项链的所有权。
四、简答题
1.答案：《民法典》第266条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第65条规定，私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。公民个人财产所有权，是公民个人依法对其财产所享有的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。
它的基本特征是：（1）它的所有权主体是公民个人。（2）它的客体包括生产资料和生活资料两部分。（3）它的主要来源是劳动所得和其他合法收入。（4）它是法律所确认的所有权，受国家法律的保护。
2.答案：所有权是财产所有人在法律规定的范围内，对属于他的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权属于物权，即直接管领一定的物的排他性权利。所有权具有以下特征：（1）所有权是绝对权。所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加以干预，所有人自己便能实现其所有权。所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人。（2）所有权具有排他性。所有权属于物权，具有排他的性质。所有权人有权排除他人对于其所有物的干涉，并且同一物上只能有一个所有权存在，而不能同时并存两个或两个以上的所有权。（3）所有权是一种最完全的权利。所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配的最全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物最终予以处分的权利。（4）所有权具有弹力性。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担去除的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态。（5）所有权具有永久性。即所有权的存在不能预定其存续期间。
3.答案：所有权包括以下四个方面的权能：（1）占有。即占有人对物的实际掌握、控制。所谓控制，可以是对物的直接把握，也可以是在自己力量范围内对物的控制。（2）使用。即指按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产、生活需要。使用是所有人的一项重要权能，拥有所有权的目的，在绝大多数情况下，正是为了对物或财产加以利用，以实现物或财产的使用价值，因此，对财产的使用在一定意义上是财产所有人的目的。（3）收益。即指利用物并获取一定的经济利益。所有权人取得其财产的收益，通常是对物或财产使用的结果，即使用自己的财产取得收益。（4）处分。即指所有人依法对物进行处置，从而决定物的命运。处分包括事实上的处分（实物形态上的处分）和法律上的处分（价值形态上的处分）。
五、论述题
1.答案：善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的让与人，不法将其占有的他人动产交付于受让人后，若受让人取得该动产时出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。善意取得制度是为维护动产交易的安全而设计的。其构成要件包括：
（1）标的物须为动产。不动产的转让一般须经登记，因而不适用善意取得制度；善意取得的标的物仅限于动产，但以下几类动产不适用善意取得：第一，采登记对抗主义的动产：如船舶、航空器、机动车辆；第二，非以无记名有价证券表彰的债权；第三，法律禁止流通的物品如毒品、淫秽物品等；第四，未分离的不动产的出产物是该不动产的组成部分，不能成为善意取得的标的；第五，依法被查封的财产；第六，遗失物和盗赃原则上不适用善意取得，但货币、票据、通过竞买方式和交易所方式取得的动产除外。
（2）受让人须基于交易行为而受让动产的占有。善意取得应以受让人取得受让动产的占有为要件。但是受让人的占有必须是通过交易行为而取得。若受让人不是因为交易行为而受让动产的占有时，即便受让人实际占有该动产，也不发生善意取得的效力。
（3）受让人取得动产时须为善意。即受让人在受让动产时不知道或不应当知道让与人无处分权。受让人事后知道出让人无处分权的，对善意取得没有影响。在交易时受让人以明显不合理的低价受让财产的，应认定受让人不具有善意。
2.答案：我国《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
该条是规定我国建筑物区分所有权的含义或曰法律构成。即当一幢建筑物被区分为数个部分时，其中既有专有部分，也有共有部分，这种在专有部分上成立的所有权，即为建筑物的区分所有权。
通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。
（1）专有部分的单独所有权
专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的独立性与使用上的独立性。业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。
（2）共有部分的共有权
共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。我国物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。
（3）业主的管理权
基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会；第二，业主有权决定区分建筑物相关事项；第三，业主享有知情权；第四，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
【参考资料】魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社2021年版。
六、案例分析题
答案：（1）刘涛与张直之间意思表示一致，并具有相应行为能力，且无违法情形，合同已经成立。但因未办理相应过户登记手续，张直不能取得房屋的所有权。
《民法典》第490条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。但是基于不动产物权的公示公信原则及关于不动产转让的规定，未办理登记手续，房屋所有权没有转移。办理登记手续，房屋所有权才发生转移。
（2）合同已经成立。理由同上。但因刘涛与刘琳已办理相应产权过户登记，所有权由刘涛移转到刘琳。
（3）即使刘琳明知刘涛与张直有合同在先，但房屋所有权仍在刘涛，刘琳同刘涛签订合同并办理过户手续并不违法，刘琳仍能取得房屋所有权。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
依照前面的分析，房屋的所有权没有合法转移，出卖人仍保有所有权，其有权处分自己的财产，因而后一合同有效成立，经过登记手续后，所有权转移。
（4）张直这种行为是不合法的。楼梯属于建筑物区分所有中的共有部分，确认为某一方所有的行为是无效的。刘琳有权使用该楼梯。建筑物区分所有有专有部分和共有部分之分。对于共有部分，为相关区分所有权人共有，不得分割，即使分割，也是无效的。