004 不享有合法产权的房产占有人能否获得物权保护？

【典型案例】曾某平与罗某明、张某招占有物返还纠纷再审案

案例索引

一审：广东省深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）（2016）粤0303民初2654号民事判决书

二审：广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2016）粤03民终16329号民事判决书

再审审查：广东省高级人民法院（2017）粤民申1584号民事裁定书

再审：深圳中院（2017）粤03民再105号民事判决书

案情介绍

罗湖法院经审理查明：

一、涉案房产位于深圳市罗湖区××房，为布心村村民江某的自建房，没有办理房地产证。加盖有深圳市罗湖区东湖街道布心社区居民委员会公章的《房产转让协议书》载明，案外人江某福、叶某连于2006年11月10日将涉案房产转让给案外人张某胜、张某杰；另一份加盖有深圳市罗湖区东湖街道布心社区居民委员会公章的《房产转让协议书》载明，案外人张某胜、张某杰于2008年8月24日将涉案房产转让给案外人张某涛及张某招，张某招主张案外人张某涛与其为祖孙关系。

二、曾某平为证明其向张某招及案外人张某涛购买涉案房产，先后向罗湖法院提交落款日期为2009年10月8日及落款日期为2014年8月2日的两份经广东巨龙律师事务所何某生见证的《房产转让协议书》。两份《房产转让协议书》除落款时间不一致外内容完全一致，约定曾某平向张某招及案外人张某涛购买涉案房产，转让价格为人民币（币种下同）52.8万元。曾某平主张落款日期为2009年10月8日的《房产转让协议书》落款时间打印错误的情况，实际上《房产转让协议书》签订时间应为2014年8月2日。曾某平与张某招均确认曾某平已向张某招付清了购房款。

三、2013年9月15日，张某招将涉案房产典当于案外人××典当行，借款30万元，期限为2013年9月15日至同年11月14日。同日，在案外人张某浪的见证下张某招与罗某明签订《抵押物处置协议》，约定将涉案房产抵押给罗某明，在张某招未能按期归还借款的情况下，罗某明有权折价、变卖、拍卖涉案房产实现抵押权。

四、曾某平与张某招及案外人张某涛签订《房产转让协议书》并由曾某平付清房款之后，张某招及案外人张某涛将涉案房产交付曾某平使用。由于张某招未归还借款，罗某明要求占有涉案房产，并因此与曾某平多次发生纠纷。后曾某平将涉案房产出租给案外人王某婷，月租金为2400元。在曾某平将涉案房产出租给案外人王某婷使用期间，罗某明于2015年5月20日开始占有使用涉案房屋，目前涉案房产为出租状态，月租金为2400元。曾某平诉讼请求中所指的租赁合同及押金单据为罗某明从案外人王某婷处取得。

深圳中院二审对一审查明的上述事实予以确认。另查明：（一）罗某明在一审庭审时提交编号为8771421的收款收据一份，内容为：收到租房押金2400元、自2015年5月14日起至31日止共18天租金1390元，共计3790元。收款人为曾某平。（二）罗某明在一审庭审时提交编号为006236的收据一份，内容为：今收到布心花园一区×栋×××房由罗某明先生给本人垫付的2015年5月20日～6月20日一个月的房屋租金叁仟元及两个月的租房押金陆仟元，租金、押金（二押一租）合计玖仟元整。收款单位及经手人为王某婷签名及身份证号。（三）罗某明在一审庭审时提交编号为006237的收据一份，内容为：罗某明代付王某婷租布心花园一区×栋×××房的租房中介费九百元（含卫生费）。经手人处签名为曾某平。罗某明以此主张其与涉案房产承租人王某婷协商后，由罗某明承担王某婷搬离及再租房屋的费用，并由罗某明退还王某婷由曾某平所收取的租金及押金，故王某婷主动腾房并交付罗某明，并将租赁合同以及房屋钥匙和押金收条均交给罗某明，其为腾房共支付了13800元。

曾某平对罗某明提交的租赁合同及押金收据的真实性予以确认，对其他证据不予确认。

深圳中院再审对一审查明的事实与证据予以确认；对二审认定的事实不予认可。另查明，深圳市福田区人民法院于2016年12月5日就罗某明诉张某招民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0304民初17242号民事判决，判决张某招于判决生效后十日内向罗某明偿还借款24.4万元及利息。该判决已经生效，且该款项与本案罗某明主张权利基础之张某招欠款相同。

裁判观点

罗湖法院经审理认为，本案争议焦点一为罗某明是否应向曾某平返还涉案房产及房门钥匙。第一，根据《物权法》第一百八十条及第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，罗某明虽与张某招签订了《抵押物处置协议》，但未依法办理涉案房产的抵押登记，故罗某明不享有涉案房产的抵押权，其对涉案房产的占有并不具备合法的依据。第二，曾某平已向张某招支付了52.8万元的对价，其有权对涉案房产进行占有、使用及收益。综上，曾某平主张罗某明向其返还涉案物业及房门钥匙诉讼请求，一审法院予以支持。至于罗某明主张的其对张某招享有的债权，应另寻合法途径妥善解决。

本案争议焦点二为罗某明是否应向曾某平赔偿涉案房产的租金损失。根据《民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人；本案中，罗某明对涉案房产的占有并不具备合法的依据，其对涉案房产的占有造成了曾某平的损失，其应将因涉案房产取得的不当利益返还给曾某平。罗某明于2015年5月20日开始占有使用涉案房屋；根据罗某明自认，涉案房产目前为出租状态，月租金为2400元。因此，曾某平主张罗某明自2015年5月20日起按月租金2400元标准向曾某平赔偿租金损失至返还房屋之日止的诉讼请求，罗湖法院予以支持。

曾某平诉讼请求中的租赁合同及押金单据为罗某明从案外人王某婷处取得，上述物品本不属于曾某平，故曾某平主张罗某明向其返还租赁合同及押金单据的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，罗湖法院依法不予支持。罗湖法院依照《民法通则》第九十二条，《物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、罗某明应于判决生效之日起十日内向曾某平返还位于深圳市罗湖区××房屋及房门钥匙；二、罗某明应于判决生效之日起十日内自2015年5月20日起按月租金2400元标准赔偿曾某平租金损失至实际返还房屋之日止；三、驳回曾某平的其他诉讼请求。

罗某明不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2016）粤0303民初2654号民事判决；2.依法改判驳回曾某平的诉讼请求。事实和理由如下：

一、涉案房产于2013年9月15日由张某招典当给××典当行。一审阶段，罗某明提交了当票和××典当行出具的证明，罗某明为出典房屋实际典权人。对涉案房屋出卖前已经典当和罗某明是涉案房屋实际典权人这一重要事实，罗湖法院未予认定，属认定事实不清。2013年9月15日，张某招将涉案房屋典当给××典当行，并领取了30万元的当金，典当期限自2013年9月15日起至同年11月14日止。受××典当行委托，罗某明用个人自有资金给张某招支付当金。罗某明通过银行转账和现金支付的方式给张某招足额支付了当金，罗某明是涉案房屋的实际典权人。典当期限届满后，罗某明曾多次要求张某招支付当金，赎回已典当的涉案房屋，但张某招始终以经济困难为由没有支付当金，赎回已典当的涉案房屋。2014年7月23日，在没有告知罗某明的情况下，张某招将涉案房屋出卖给曾某平。2014年12月12日，罗某明查看涉案房屋情况并准备处置时，才知晓张某招已将涉案房屋出卖给曾某平。对于涉案房屋已经典当和罗某明为涉案房屋的实际典权人的重要事实，罗某明向罗湖法院提交了当票和××典当行的“证明”予以证明，但罗湖法院对案件的重要证据未予认定，属认定事实不清。

二、罗湖法院依照《民法通则》第九十二条，《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，作出（2016）粤0303民初2654号民事判决，属于适用法律错误。《民法通则》第九十二条的规定是：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”罗某明是涉案房屋的实际典权人，对涉案房屋进行占有、使用和收益，用以抵偿张某招所欠债务，合情、合理、合法。与罗某明合法占有涉案房屋相反的是，曾某平购买涉案房屋没有合法根据。曾某平购买涉案房屋没有取得涉案房屋所在地村民委员会的同意，曾某平与张某招签订的《房产转让协议书》属无效合同。曾某平没有合法取得涉案房屋的所有权，无权对涉案房屋进行占有和使用。《物权法》第一百八十条是关于抵押财产的范围的规定，《物权法》第一百八十七条是关于禁止流押的规定。《物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，均不是判决支持曾某平诉讼请求的法律依据。

曾某平二审辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，罗某明提出的上诉理由与事实不符，没有法律依据。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二、曾某平占有使用涉案房屋合法，应受法律保护。三、罗某明抢占涉案房屋是违法行为，属非法侵害，应承担相应的法律责任。

张某招经深圳中院依法传唤未参加二审调查，亦未作答辩。

深圳中院二审认为，曾某平主张罗某明侵害其物权，请求返还原物，但涉案房产为原村民自建房，没有合法产权证明，曾某平亦未办理相关产权登记，故曾某平对涉案房产不享有合法产权。根据《物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。由于曾某平对涉案房产不享有合法产权，故其主张物权保护，不予支持。

此外，根据《物权法》第二百四十五条关于占有保护之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。曾某平从张某招处购得涉案房产后，出租给案外人王某婷使用，故本案争议发生时，涉案房产的直接占有人为王某婷。罗某明提交的合同及收据等相关证据显示，其与王某婷协商后以代垫新租房屋租金、押金及中介费用并代为退回曾某平收取的租金及押金为对价，换取王某婷将涉案房产移交给罗某明，双方系平等协商达成合意，并不构成《物权法》第二百四十五条意义上的侵占。曾某平虽对上述证据不予认可，但未能举证证明罗某明确以侵夺方式取得涉案房产控制权，故其主张占有保护，本院二审亦不予支持。罗某明的上诉请求成立，予以支持。依照《物权法》第三十四条、第二百四十五条，《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销罗湖法院（2016）粤0303民初2654号民事判决；二、驳回曾某平的全部诉讼请求。

曾某平申请再审称：一、所有权部分权能即财产权可分离，涉案房屋虽未变更登记在曾某平名下，但不表示曾某平不能享有占有、使用、收益的权利。曾某平占有使用涉案房屋并取得相关收益的权利源于涉案房屋所有权人的交付、授意和认可，源于权利让渡，并未损害他人的权益，应认定为合法，受法律保护。二审法院片面认为曾某平不享有法律上的产权对其返还原物的诉讼请求不予支持是错误的，完全忽略了所有权部分权能可与法律上的所有权人相分离。即使未办理产权登记，在法律上产权难以确认，但涉案房屋仍属于个人财产的属性并未改变，为维护涉案财产的稳定性，应保护这种财产状态。二、占有使用涉案房屋并取得相关权益的权利人是曾某平，并非王某婷，二审驳回曾某平的诉讼请求，等同于认同罗某明占有涉案房屋的合法性。但事实上，罗某明既无权解除曾某平与王某婷的房屋租赁合同，也无权占有涉案房屋，其所谓的房屋抵押因未登记而无效。非法的占有不应受法律保护，请予以纠正。据此，曾某平请求依法予以改判。

被申请人罗某明辩称，曾某平与张某招恶意串通损害房屋典押权人的利益，曾某平不能证明自己是房屋的合法所有人，罗某明在王某婷同意的情况下住进涉案房屋，实现其抵押权是合法有效的，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回曾某平的再审请求。

被申请人罗某明的委托诉讼代理人周某华认为，一、对一审、二审法院认定的事实是认可的。广东高院作出的裁定适用法律错误，单纯地适用《物权法》第二百四十五条的规定，而罔顾第三十四条、第二百四十一条等规定。虽然该法第二百四十五条是有关占有问题的概念，但是该法同时规定了非法占有和合法占有，这是需要厘清的。广东高院认为，罗某明以涉案房产已经抵押给××典当行而直接占有涉案房产缺乏法律依据，该观点是错误的，没有尊重一审、二审查明的事实。二、自始至终，曾某平没有提供任何证据证明其合法取得房屋的权利。基于此，我方认为本案再审申请人没有权利提出返还房屋的请求。三、从整个案件来看，曾某平对房屋一直没有真正占有和实际使用，他仅与张某招签订了一份房屋买卖合同，而且该合同是非法的。在签订房屋买卖合同后，他与李某和签订了租赁合同，后来又和王某婷签订了租赁合同，这样他就认为占有、使用了房屋。我方认为，曾某平的这一系列行为是基于非法的买卖关系，曾某平根本没有实际对房屋进行占有和使用，而且罗某明从王某婷手中获得房屋付出了对价，且不构成《物权法》第二百四十五条法律意义上的侵占行为，罗某明是从王某婷的手中把房屋接过来，王某婷是心甘情愿地把房屋交给罗某明的，罗某明通过这样一系列的行为把房屋收回来，不是侵占行为。我方认为，深圳中院二审的裁判观点和认定的事实非常准确，是合法的。

被申请人张某招未提交答辩意见。

深圳中院再审认为，《物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”第一，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。第二，作为请求权主体的原占有人，是对物享有事实上管领力的占有人，无论其是有权占有还是无权占有，均享有占有物返还请求权，其只须举证证明原本占有的事实即可。本案中，曾某平提交的经广东巨龙律师事务所何某生见证的《房产转让协议书》证明其向张某招及案外人张某涛购买涉案房产，双方均确认曾某平已经付清购房款，且张某招已将涉案房产交由曾某平使用，曾某平将涉案房产出租给案外人王某婷。因此，曾某平提供的证据可证明其为涉案房产的占有人，有权对涉案房产进行占有、使用及收益。罗某明以涉案房产已经抵押给××典当行而直接占有涉案房产缺乏法律依据。因此，二审判决认定其与王某婷协商后以代垫新租房屋租金、押金及中介费用并代为退回曾某平收取的租金及押金为对价换取王某婷将涉案房屋移交给罗某明的行为并不构成侵占，与《物权法》第二百四十五条的规定不符。罗某明的行为是对曾某平占有的侵占，应予返还；对于因此造成的损失应予赔偿。

此外，二审判决将案外人王某婷的占有与曾某平的占有割裂开并对立起来，甚至以王某婷的占有否定曾某平的占有是错误的。事实上，王某婷的占有是基于租赁关系的使用，是依从于曾某平的占有的占有，曾某平系主占有而王某婷系从占有，两者不应等量齐观，更不能以从占有人的行为改变主占有人的占有地位。

再者，深圳市福田区人民法院于2016年12月5日就罗某明诉张某招民间借贷纠纷一案作出的（2016）粤0304民初17242号民事判决已经生效，说明此前罗某明与张某招的欠款纠纷另有解决渠道，而此后该纠纷已然解决，罗某明无占有涉案房屋的道理。

综上，二审认定事实、适用法律、裁判结果均不当，应予改判；一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，裁判得当，程序合法，应予维持；再审申请人申请有理，予以支持。被申请人及其委托诉讼代理人所提意见无事实及法律依据，亦与常理相悖，不予采纳。依照《民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳中院（2016）粤03民终16329号民事判决；二、维持罗湖法院（2016）粤0303民初2654号民事判决。二审案件受理费50元，由被申请人罗某明负担；再审申请人曾某平预交的再审案件受理费50元，本院予以退回。

案例述评

一、返还原物纠纷与占有物返还纠纷之区别

上引案例中，一、二审确定的案由为返还原物纠纷，而再审确定的案由则为占有物返还纠纷。《民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第四百六十条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”由此可见，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。占有物返还纠纷是指占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。同属物权纠纷，而且往往会产生竞合的情形，但二者的区别是明显的。返还原物纠纷中的物指的是物质形态的物、特定物，返还应当以原物存在为前提，占有物返还纠纷所要求返还的既可以是特定物，也可以是某些种类物如货币。返还原物请求权的主体是原来的物的所有权人，而占有物返还请求权主体是物的合法占有人，比如租赁权人、典权人等。二者都是针对物的请求权，请求方式等相同，但保护的权利主体不同，并且行使占有物返还请求权必须是有侵占行为和结果的发生，这里的侵占是一种积极的侵夺行为，消极的行为不构成侵占，而返还原物请求权的行使，并不要求原物是被侵占而产生。

二、不享有合法产权的占有人能否主张占有物返还请求权

占有作为占有人对不动产或者动产实际控制与支配的事实状态，其本身并不一定反映产权关系。占有制度所保护的也仅仅是占有的事实状态，而非通过确认、保护占有而对占有物进行权属判断，故占有人提出返还原物请求权仅以其长期、持续、和平地占有标的物为前提。在司法实践中，权利保护需以权利人提供相应的权利依据为前提，可能存在举证困难的问题，但在占有制度的框架内，是有权占有还是无权占有，是基于债权、物权还是人身关系的占有均无须考虑，占有人仅需证明其持续稳定地实际占有标的物这一事实即可，这无疑减轻了当事人的维权负担。上引案例中现有证据能够证明曾某平并非涉案不动产的合法产权人，但其基于对涉案房产的购买、出租和控制，已对该不动产形成稳定的占有，应受法律保护。

所谓无权占有，是指无正当权源而占有他人之物的状态。物权人请求返还标的物，必须是占有人为无权占有。至于无权占有的发生原因如何，期间长短，占有人善意或恶意，有无过失，均在所不问。无权占有人，包括直接占有人、间接占有人。占有辅助人系受他人指示而占有，不是占有人。占有人对占有拥有正当权源的，为有权占有，物权人不得对其行使物的返还请求权。有权占有，可以是基于物权（如建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权）而占有他人之物；也可以是基于债权而占有，如承租人基于租赁合同关系而占有租赁物，借用人基于借用合同关系而占有借用物等。

需要注意的是，《民法典》第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”据此，无权占有人的返还原物请求权需在一年内行使。有权占有人对动产或者不动产的占有有其背后的本权为依据，但对于无权占有人而言，其对动产或者不动产的控制与支配状态并无权利基础。而一旦占有的事实状态被打破，非占有人基于其侵占事实，亦可能形成新的占有，故为了维护社会秩序，在区分占有与侵占时，需以一年的和平、稳定控制作为界限。占有人提出返还原物请求权应以一年为除斥期间。上引案例中，在曾某平将涉案房产出租给案外人王某婷使用期间，罗某明于2015年5月20日开始占有使用涉案房屋，也即出现侵占涉案房屋的行为。曾某平在一年之内即提起占有保护之诉，请求人民法院恢复原有的占有状态，未超过一年的除斥期间，属于占有制度的保护范围。

罗湖法院一审判决适用了《物权法》第一百八十条、第一百八十七条，深圳中院二审判决则适用了《物权法》第三十四条、第二百四十五条，对此，我们认为，单纯基于占有的返还原物请求权不适用《物权法》第三十四条。《物权法》第三十四条仅适用于基于本权的返还原物请求权，主要是指所有人的返还原物请求权。用益物权人和担保物权人的返还原物请求权是所有人返还原物请求权的派生，故亦适用该条规定。而占有人的返还原物请求权则属于所有人返还原物请求权的进一步扩张适用，因《物权法》在第二百四十五条中对占有人的返还原物请求权作了特别规定，因此单纯基于占有的返还原物请求权不适用《物权法》第三十四条。

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[1] 《民法典》于2021年1月1日起实施，《婚姻法》《继承法》《民法通则》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法总则》同时废止。最高人民法院对相关司法解释也进行了废止或修改。本书收录的案例均裁判于《民法典》生效前，适用的是当时有效的法律法规及司法解释，下文将不再对此进行提示。

[2] 为便于阅读，本书中相关法律文件标题中的“中华人民共和国”字样都予以省略。

[3] 参考案例（2013）黄浦民四（民）初字第1741号。

[4] 参考案例（2008）闵民一（民）初字第7614号。