第四节 物业纠纷

某市某区郑某等业主代表与某物业管理公司纠纷调解案

一、案例基本信息采集

案例类型：行业性、专业性人民调解案例

矛盾纠纷受理时间：2019年8月25日

矛盾纠纷类型：物业纠纷

调解组织名称：某市物业纠纷人民调解委员会

供稿：某市物业纠纷人民调解 委员会 李某

审稿：某市司法局 王某周某某

　　　某省司法厅基层处 卢某 顾某某

　　　司法部基层司 孙某 刘某

检索主题词：人民调解 物业纠纷 某市物业纠纷人民调解委员会 改建

二、案例正文采集

案情简介

2017年12月，郑某购买了位于某省某市某小区5号楼二单元801室住房，他们一家于2019年3月搬入。郑某入住后，该单元其他业主也陆续搬入新房，但二单元101室因采光等问题，一直没有售出。

2019年6月，二单元103室的业主将自家的房屋改造成儿童医药室，出售儿童药物。一开始，郑某等业主认为开一家医药室可以方便为孩子买药，便没有在意此事。谁知，7月时郑某发现101室被改造成了小超市。郑某经过查问得知，101室因不好出售，被物业公司租用，改建成了小超市。

郑某知道后，将这个消息发布在二单元业主微信群里，顿时引起了业主激烈的讨论，除了部分在外地尚未入住的业主没有回复外，大部分业主均反对物业公司将101室改造成超市。主要原因是如果超市运营，势必有货物的运输、垃圾的堆放等现象，而101室正对着楼房入口，不仅影响美观，也会干扰业主出入。业主也考虑到如果对这种改造房屋的行为不加以制止，可能还会有其他业主将房屋改建成KTV、网吧等。

为此，郑某等业主找到物业公司，要求物业公司将超市关闭，同时要求103室也将医药室关闭。但是物业公司却说超市规模较小，不会购进大的货物，只是向业主出售一些生活日用品，目的是方便业主的日常生活，保证不会影响整栋楼的卫生和业主的出行。郑某等业主坚持要求物业公司将101室和103室恢复原有用途，103室业主看到群内消息后，悄悄将医药室关闭，但物业公司不但没有关闭超市，反而开始购进货物。

双方争执不下，郑某等小区业主便向居委会投诉，居委会未调解成功，于是他们联名向该区房产局、工商局等相关职能部门投诉，但问题始终没有得到解决。2019年8月25日，郑某等业主找到该市物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会），请求调委会对该纠纷进行调解。

调解过程

调解员见郑某等30位业主一起来到调委会申请调解，意识到问题的严重性，首先稳定业主们的情绪，然后详细地询问了案件的具体情况。业主们向调解员表达了要求物业公司和103室的业主将超市、医药室关闭的诉求及理由。调解员听后，随即前往社区了解情况，确认业主所说属实，但103室业主已经将医药室关闭，物业公司租用的超市还在继续运营，纠纷的矛头直指物业公司。

次日，调解员来到物业公司，找到负责人程某，向程某讲明来意并表达了郑某等业主的诉求。程某表示，经营超市主要想方便业主的日常生活，而且101室不好出售，将房屋闲置也是浪费，不如充分利用资源，还能为业主提供便利。调解员见程某坚持己见，便摆出《物权法》第七十七条的规定：“……业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条对此进一步规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”物业公司租用了二单元101室，应视为101室的业主，理应遵守法律、法规及管理规约的约定，不得擅自将住宅改变为经营性用房，除非经过有利害关系的业主们的同意。程某经过调解员的普法，了解法律规定后，意识到了物业公司的责任，但因业主人数较多，程某表示希望居委会也能参与调解，劝说郑某等业主撤回向相关部门的投诉。

调委会也考虑到业主人数较多，如果让其他机构参与调解会更有利于纠纷的解决。在调解当日，调委会邀请了居委会人员、派出所片警等人共同参与业主代表与物业公司的现场调解会。调解员从维护小区业主合法权益的角度，劝解物业公司关闭超市，最终促使物业公司与小区业主达成一致意见。看到业主们对结果已经满意，调解员和居委会主任又趁势劝郑某等人撤回对物业公司的投诉，说毕竟物业公司是给大家提供管理服务的，希望大家对其多一分宽容，尽量降低对物业公司声誉的影响。小区业主商议一番后，觉得自己的目的已经达到，便同意撤回投诉。

调解结果

郑某等业主代表与物业公司在调解员的劝说下，当场达成调解协议：

物业公司同意将超市关闭，业主同意撤回对物业公司的投诉。

至此，业主与物业公司之间的纠纷得到了合理解决。调解员后续进行了回访，101室的物品和设施已经搬出，房屋已经恢复原状，业主们心里也踏实了，双方表示对此次纠纷处理结果非常满意。

案例点评

本案是因物业公司租用楼房并将楼房改建成超市引发的纠纷，因涉及人数较多，调委会采取动员多种力量协调解决的方法，在进行调解时邀请了居委会、派出所工作人员参与调解，以免调解不成引发更大的纠纷。

本案能够调解成功，关键还在于调解员运用了抓主要矛盾进行调解的方法，向物业公司指出其将住宅改建成经营性用房是违反法律规定的，明确引起纠纷的责任在物业公司，从法律方面对其进行震慑，让其同意调解。

最终，在调解员的努力和居委会、派出所的大力支持下，本案得以成功调解，物业公司将房屋恢复原状，业主的合理诉求得到了满足，纠纷得到了圆满的解决。